Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 сентября 2010 г. по делу N А63-1805/2010 "Действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом или права безвозмездного пользования им" (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2010 г.

ООО "БАУЭР - ГРУПП" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Гавриловой М.Ю. (далее - предприниматель) с иском о признании недействительным (ничтожным) заключенного между обществом и предпринимателем договора аренды нежилого помещения от 05.11.2008.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2010 в удовлетворении иска отказано.

Суд признал недоказанными мотивы (основания), по которым общество оспаривает договор аренды нежилого помещения от 05.11.2008. Суд установил наличие у предпринимателя права сдачи в аренду спорных помещений (ответчиком представлено письменное согласие собственника здания Карагезова Г.К., оформленное в соответствии с пунктом 3.4 договора безвозмездного пользования от 01.10.2008). Довод истца о ничтожности арендной сделки в связи с незаключенностью договора безвозмездного пользования (между собственником нежилых помещений и предпринимателем) признан не соответствующим требованиям статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не относят договор безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом к числу сделок, подлежащих государственной регистрации. Довод общества о незаключенности договора аренды в связи с несогласованностью предмета сделки отклонен как противоречащий фактическим действиям сторон и материалам дела, подтверждающим, что спорные помещения приняты ответчиком по акту приема - передачи без разногласий, находились в его пользовании и оплачивались до августа 2009 года (л. д. 139).

Законность и обоснованность решения в апелляционном суде не проверялись.

Общество обжаловало судебный акт в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение от 01.06.2010 и удовлетворить иск, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Ответчик полагает, что вывод о заключенности договора аренды сделан судом без учета наличия между сторонами спора о предмете сделки (помещение с санузлом или без него), а также того обстоятельства, что по акту приема-передачи указанное в договоре помещение не передавалось. По мнению заявителя, вывод суда о том, что договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации, ошибочен. Безвозмездное пользование, является правом, ограничивающим право собственности, которое в силу пункта 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ подлежит государственной регистрации. Истец полагает возможным применение по аналогии (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) к возникшим правоотношениям статей 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательной государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком. В связи с незаключенностью договора безвозмездного пользования помещений (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) у предпринимателя отсутствовало право сдачи их в аренду, что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, по мнению общества, судебный акт вынесен о правах Карагезова Г.К. (собственника имущества), не привлеченного к участию в деле, что является процессуальным нарушением, влекущим безусловную отмену решения на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От предпринимателя отзыв на жалобу не поступил.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судом, нежилое здание общей площадью 1578,5 кв. м (литера А), расположенное в г. Пятигорске по ул. Октябрьская, 39 / проспект Калинина, 86 / проспект Кирова, 70 принадлежит на праве собственности Карагезову Г.К. (свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2008 N 26 АЕ 522594).

По договору безвозмездного пользования от 01.10.2008 и акту приема-передачи от 01.10.2008 Карагезов Г.К. (ссудодатель) передал предпринимателю (ссудополучатель) в безвозмездное временное пользование сроком на 5 лет нежилое помещение общей площадью 1578,5 кв. м (л. д. 22 - 26). В пункте 3.4 договора закреплено право ссудополучателя на сдачу нежилого помещения либо его части в аренду третьим лицам с письменного согласия ссудодателя.

Согласие собственника на сдачу имущества в аренду предпринимателем получено 01.10.2008 (л. д. 102).

5 ноября 2008 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения. По условиям договора обществу в аренду для использования под офис передано нежилое помещение общей площадью 55 кв. м на 3-м этаже здания по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова, 70 (л. д. 17 - 19). В договоре (пункт 3.1) размер ежемесячных арендных платежей установлен в сумме 34 980 рублей; срок аренды определен сторонами с 05.11.2008 по 05.10.2009.

Помещение площадью 55 кв. м передано обществу по акту приема-передачи от 05.11.2008 (л. д. 20).

Дополнительным соглашением от 29.05.2009 стороны изложили пункты 1.3, 3.1. договора в новой редакции: в аренду передано помещение площадью 29 кв. м, размер ежемесячных арендных платежей определен сторонами в сумме 16 тыс. рублей (л. д. 21).

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора от 05.11.2008 в связи с отсутствием у предпринимателя права передачи имущества в аренду, и указывая на незаключенность договора безвозмездного пользования от 01.10.2008 (ввиду отсутствия его государственной регистрации), общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о соответствии договора безвозмездного пользования от 01.10.2008 требованиям статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 689 Кодекса) к договору ссуды применяются отдельные правила института аренды (статья 607, пункт 1 и абзац 1 пункта 2 статьи 610, пункт 1 и 3 статьи 615, пункт 2 статьи 621, пункт 1 и 3 статьи 623 Кодекса).

Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан. Вместе с тем, глава 36 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.

Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным. Соответствующая правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08.

Таким образом, включение в договор безвозмездного пользования от 01.10.2008 условия о возможности передачи помещения либо его части в аренду (пункт 3.4) закону не противоречит.

Рассмотрен и отклонен как не соответствующий закону судом и довод общества о недействительности (ничтожности) арендной сделки в связи с незаключенностью договора безвозмездного пользования от 01.10.2008 (отсутствием его государственной регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных в статье 131 Кодекса и Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации не называет в перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации, права ссудополучателя на временное безвозмездное пользование.

На основании статьи 4 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав признается обязательной только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. В пункте 1 названной статьи указано, что государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Об обязательности государственной регистрации договора аренды указано в статье 609 Кодекса, применение которой к договору безвозмездного пользования имуществом статьей 689 настоящего Кодекса не предусмотрено. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования недвижимым имуществом или права безвозмездного пользования им.

Данный вывод соответствует сложившейся арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.08.2008 по делу N А46-12668/2007, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.09.2005 по делу N А07-38146/04-Г-АЛЛ, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.05.2008 по делу N А42-3954/2007, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.07.2004 по делу N А53-227/2004-16).

Рассмотрен и признан несостоятельным и довод истца о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 05.11.2008 в связи с несогласованностью сторонами его предмета (объекта аренды).

Требования к условию договора аренды о его предмете определяются пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из данной нормы следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со сложившейся судебной практикой вопрос о незаключенности договора (ввиду неопределенности его предмета) следует обсуждать до его исполнения, поскольку несогласованность данного условия может повлечь невозможность исполнения.

Оценивая довод общества о незаключенности договора аренды (в связи с несогласованностью его предмета), суд исходил из того, что фактические действия сторон свидетельствуют об отсутствии спора по арендуемым помещениям (указанное в акте приема-передачи имущество обладает индивидуально-определенными признаками; площадь и местоположение объекта в акте указаны). Совершение действий по исполнению сделки (подписание акта приема-передачи и внесение арендной платы при отсутствии в деле сведений о том, что в процессе исполнения имелись разногласия относительно предмета договора), свидетельствует о том, что у сторон не имелось противоречий относительно предмета сделки.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска обществу отказано правомерно.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество указывает на то, что судебный акт вынесен о правах Карагезова Г.К., не привлеченного к участию в деле, что является основанием для отмены судебного акта в любом случае (пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако из содержания обжалуемого решения не следует, что оно принято непосредственно о правах и обязанностях Карагезова Г.К., для которого создаются препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. Обстоятельства передачи Карагезовым Г.К. имущества предпринимателю исследованы судом в рамках проверки доводов общества о недействительности (ничтожности) договора аренды от 05.11.2008.

Довод жалобы заявителя о незаключенности арендной сделки (в связи с несогласованностью ее предмета) исследовался как в рамках настоящего дела, так и по делу N А63-17918/2009 (при разрешении спора о взыскании арендной платы); он получил надлежащую правовую оценку. Переоценка установленных судом фактических обстоятельств не входит в компетенцию кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод общества о незаключенности договора безвозмездного пользования ввиду отсутствия его государственной регистрации не основан на законе и противоречит сложившейся арбитражной практике.

При разрешении спора суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (л. д. 145).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2010 по делу N А63-1805/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.