Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 февраля 2018 г. по делу N 33aа-15/2018

 

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю, Болотовой Л.А,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО "Бонд - Кавказ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Бонд - Кавказ" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 12 085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственной базой, расположенного по адресу:... в размере его рыночной стоимости 7179000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 26 442 705,10 рублей.

03 февраля 2017 года ЗАО "Бонд-Кавказ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО "Бюро оценки основных средств" в отчете об оценке N 309 от 16 декабря 2016 года в размере 7 179 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 февраля 2017 года указанное заявление отклонено.

Административный истец полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы собственника и плательщика земельного налога.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере его рыночной стоимости 8864 000 рублей согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8864000 рублей.

Определением Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2017 года произведена замена стороны административного истца ЗАО "Бонд - Кавказ" его правопреемником ООО "Бонд - Кавказ".

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Администрация города Ставрополя считает решение незаконным и необоснованным, вынесенным с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности.

По мнению администрации, выводы, изложенные в заключении эксперта N 53/07/17Э, являются недостоверными и необоснованными, а рыночная стоимость земельного участка, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной.

Согласно данным, содержащимся в Таблице 4 Расчет рыночной стоимости объекта исследования на оцениваемом объекте имеются все коммуникации. При этом, все объекты - аналоги не оснащены коммуникациями, есть возможность подключения всех необходимых коммуникаций. Однако, повышающая корректировка на наличие коммуникаций экспертом не применена.

Между тем, корректировка на коммуникации учитывает разницу в наличии коммуникаций подведенных на земельный участок. Наличие или отсутствие коммуникаций находит отражение в цене на рынке недвижимости.

Экспертом необоснованно применена понижающая корректировка -15% на уторговывание, поскольку согласно "Справочнику оценщика недвижимости" данная корректировка применяется только для неактивного рынка. Между тем, рынок объектов недвижимости в городе Ставрополе по состоянию на 2014 год является активным, в связи с чем, корректировка на торг для неактивного рынка не подлежит применению.

Экспертное заключение не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, необоснованные выводы эксперта привели к получению недостоверного результата о цене объекта недвижимости.

Вместе с тем, администрация города Ставрополя считает установленную кадастровую стоимость в отношении спорного земельного участка законной и обоснованной, учитывая его расположение и функциональное использование.

Таким образом, судом при вынесении обжалуемого решения в качестве доказательства по делу принято заключение эксперта N 53/07/17Э о рыночной стоимости земельного участка, которое в силу статей 82, 83 КАС РФ не может быть признано достоверным и, соответственно, допустимым доказательством, что в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 310 КАС РФ является основанием для отмены решения суда.

В отзыве на апелляционную жалобу директор ООО "Бонд - Кавказ" Бондаренко М.Н. указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения. Считает, что суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, подтверждаются надлежащими доказательствами, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено.

Учитывая установленные в судебном заседании суда апелляционной инстанции сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения спора по существу, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 9293 000 рублей.

Представители ООО "Бонд-Кавказ", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителя администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н, поддержавшую апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Частью 1 статьи 389 НК РФ предусмотрено, что объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании части 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО "Бонд - Кавказ" является собственником земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 12 085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственной базой, расположенного по адресу:.., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 26-АИ N 916112 от 22 сентября 2014 года.

Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 26 442 705,10 рублей.

19 декабря 2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно отчету об оценке N 309 от 16 декабря 2016 года, составленному оценщиком Каржановой Г.Н. ООО "Бюро оценки основных средств", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 7 179 000 рублей.

22 декабря 2016 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив названный отчет.

Решением комиссии от 15 февраля 2017 года N 1644 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости отклонено в связи с наличием в отчете об оценке N 309 от 16 декабря 2016 года нарушений требований действующего законодательства.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 03 июля 2017 года по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет".

Заключением эксперта Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Трофимова А.С. установлено, что рыночная стоимость земельного участка составляет 8864000 рублей.

Учитывая установленные в судебном заседании суда апелляционной инстанции сомнения в обоснованности заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения спора по существу, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 9293 000 рублей.

Заключение эксперта ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка.

Визуальное обследование исследуемого объекта экспертом не проводилось, поскольку для полной идентификации объекта исследования достаточно сведений, представленных в материалах административного дела. Осмотр объекта мог быть осуществлен экспертом лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования, поэтому идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр rosreestr.ru и другие.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в котором реализуется метод прямого сравнительного анализа продаж, обоснован отказ от применения иных методов и подходов оценки.

Объекты - аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами.

В ходе телефонного интервьюирования авторов объявлений установлена достоверность указанной в объявлении информации, а также уточнение недостающей. Описание выбранных объектов - аналогов представлено в таблице.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленный вопрос.

Каждый сопоставимый аналог сравнивался с исследуемым объектом, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, а также в заключении эксперта Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет", опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года выводы, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено.

Таким образом, экспертное заключение ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка в размере 9293 000 рублей.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления размера кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" N 006/18-Э от 02 февраля 2018 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Администрация города Ставрополя возражала против удовлетворения административного искового заявления, представил в суд апелляционную жалобу, для установления действительной рыночной стоимости земельного участка назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Поскольку возражения администрации города Ставрополя заявлены по существу административных исковых требований, следовательно, имеет место оспаривание права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Принимая во внимание наличие доказательств, подтвердивших обоснованность заявленных требований, судебная коллегия считает необходимым взыскать с администрации города Ставрополя в пользу экспертного учреждения ООО "Профэксперт" расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 32695,60 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года - изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью 12 085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственной базой, расположенного по адресу:.., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9293 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с администрации города Ставрополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профэксперт" расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 32695,60 рублей.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.