Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 27 февраля 2018 г. по делу N 33aа-297/2018

 

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю, Болотовой Л.А,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ЗАО "АВС-Инвест" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "АВС-Инвест" обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в следующих размерах: с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., - 14122 000 рублей, с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., - 6230 000 рублей.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в следующих размерах: с кадастровым номером... - 38 833839,96 рублей; с кадастровым номером... - 16 611940,08 рублей.

Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 030/2017-3 от 14 июля 2017 года, выполненного ЗАО "ТРАЙКО".

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 10 августа 2017 года N 1942 отклонено поступившее в комиссию 26 июля 2017 года заявление ЗАО "АВС-Инвест" о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами..,.., поскольку установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1380, более чем на 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Административный истец полагает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... в размере рыночной равной 19 817 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... в размере рыночной равной 8 712 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

с ЗАО "АВС-Инвест" в пользу ЗАО Оценочная компания "Эксперт" взысканы судебные расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, исполняющий обязанности руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Кравченко Д.С. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Указывает, что удовлетворение административного иска, осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя.

Установление кадастровой стоимости земельных участков приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельных участков.

Применяя сравнительный подход к оценке, экспертом не обосновано, почему им выбрано малое количество аналогов при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Эксперт произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж.

В заключении эксперта не указаны точные адреса объектов - аналогов, в связи с чем, невозможно идентифицировать точное местоположение объектов аналогов.

Применена корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере 15 %. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь, таковым не является.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки").

Таким образом, информация, используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельных участков несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участков завышенной, учитывая расположение земельных участков, их функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ЗАО "АВС-Инвест" Дмитриева А.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административному истцу на праве аренды принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером.., площадью 18 523 кв.м, разрешенное использование - под производственной базой, расположенный по адресу:... ; с кадастровым номером.., площадью 7 848 кв.м, разрешенное использование - под производственной базой, расположенный по адресу:...

Право владения административным истцом земельными участками подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 3497 от 14 апреля 2014 года, сроком действия до 27 февраля 2024 года, и договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) N 4828 от 20 мая 2015 года, сроком действия до 19 мая 2064 года.

Кадастровая стоимость находящихся в аренде административного истца объектов недвижимости определена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1380 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года, и установлена в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером... - 38 833839, 96 рублей копеек; для земельного участка с кадастровым номером... - 16 611940, 08 рублей.

Из расчетов арендной платы, являющихся приложениями к договорам аренды земельных участков, следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

ЗАО "ABC-Инвест" в подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков представлен отчет об оценке ООО "ТРАЙКО" N030/2017-3 от 14 июля 2017 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 14 122 000 рублей, с кадастровым номером... - 6 230 000 рублей.

ЗАО "АВС-Инвест" 26 июля 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив указанный отчет.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10 августа 2017 года N 1942 заявление ЗАО "АВС-Инвест" о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1380, более чем на 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца на основании определения краевого суда от 30 октября 2017 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" N 023-17-ОК от 12 декабря 2017 года по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельных участков определена в следующих размерах:... - 19817 000 рублей, с кадастровым номером... - 8712 000 рублей.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что оценщиком допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, выявлено нарушение к корректному подбору объектов - аналогов, влияющее на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов. При определении стоимости факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, определены верно, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой, оценщиком не допущены ошибки при выполнении математических действий.

Экспертное заключение ООО Оценочная компания "Эксперт" N 023-17-ОК от 12 декабря 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В заключении эксперта определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды, произведен анализ рынка недвижимости, определен сегмент, к которому относятся объекты оценки.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен метод сравнения продаж.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы не имеется.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленный вопрос.

Каждый сопоставимый аналог сравнивался с исследуемыми объектами, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания "Эксперт" N 023-17-ОК от 12 декабря 2017 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемых земельных участков, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований согласно заключению ООО Оценочная компания "Эксперт" N 023-17-ОК от 12 декабря 2017 года.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 19 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.