Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи Габидуллиной А.Г,
судей Абдуллиной Г.А. и Шакировой З.И,
при секретаре судебного заседания Каримовой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Шакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Неретиной Т.Ю, Неретина И.А. на решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 21 ноября 2017 г, которым в удовлетворении иска Неретиной Т.Ю, Неретина И.А. и Неретина К.А. к Некоммерческой организацией "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", Социально-ипотечному потребительскому кооперативу "Строим будущее" о признании исполненными обязательства по внесению задатка, о государственной регистрации перехода права собственности отказано.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Неретиной Т.Ю, поддержавшей жалобу, представителя Некоммерческой организацией "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" Юсуповой Г.Г, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Неретина Т.Ю, Неретин И.А. и Неретин К.А. обратились в суд с иском к Некоммерческой организацией "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" (далее - Государственный жилищный фонд, Фонд) Социально-ипотечному потребительскому кооперативу "Строим будущее" (далее - СИПК "Строим будущее") о признании исполненными обязательства по договору социальной ипотеки.
В обоснование исковых требований указано, что "дата" между Неретиными и Государственным жилищным фондом в лице СИПК "Строим будущее" был заключен договор социальной ипотеки.., выбрана квартира, расположенная по адресу: "адрес", общей площадью 58,8 кв.м, стоимостью 9285 руб. за 1 кв.м. Обязательства по договору истцы исполнили, стоимость квартиры оплатили в полном объеме. Однако Фондом было отказано в выдаче справки о выплате задатка за квартиру по мотиву, что согласно представленному техническому паспорту общая площадь спорной квартиры составляет 62,2 кв.м, в связи с чем истцам необходимо оплатить задолженность в размере 69 601 руб. 82 коп. Полагая, что отказ ответчика противоречит условиям договора, которым установлена площадь приобретаемой квартиры в размере 58,8 кв.м, просили признать факт полной выплаты задатка и отсутствия задолженности в размере 69 601 руб. 82 коп. по договору социальной ипотеки и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании Неретина Т.Ю. и Неретин И.А. иск поддержали.
Неретин К.А. в суд не явился.
Ответчики явку представителя на судебное разбирательство не обеспечили, Государственный жилищный фонд направил возражения относительно иска.
Судом в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Неретина Т.Ю. и Неретин И.А. просят решение суда отменить. Указывают, что условия выплаты задатка и площадь передаваемой будущей собственной квартиры были определены между сторонами в договоре социальной ипотеки от "дата" изменения в договор не вносились.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, "дата" между Неретиными и Государственным жилищным фондом в лице СИПК "Строим будущее" был заключен договор социальной ипотеки.., по которому гражданину возмездно переданы права Фонда на "право использования", оформления права собственности на инвестированные "будущие собственные квартиры".
Согласно п. 1.1. договора переход права по оформлению права собственности осуществляется после внесения 100% "задатка".
Пунктом 2.9. этого же договора понятие "задаток" определено как сумма денежных средств, вносимая гражданином по договору с целью обеспечения участия в "выборе", приобретения "права использования" и права оформления "будущей собственной квартиры" в собственность. Общая сумма "задатка" соответствует стоимости "будущей собственной квартиры" гражданина.
На основании п. 3.1.12 гражданин вправе получить письменно подтверждение Государственного жилищного фонда о полной выплате "задатка" по договору в отношении выбранной квартиры, указанной в протоколе выбора будущей квартиры.
Согласно протоколу участия, выбора и передачи "будущей собственной квартиры" гражданина от 7 сентября 2006 г. Неретиными была выбрана квартира по адресу: "адрес", общей площадью 58,8 кв.м.
Как следует из технического паспорта общая площадь указанной квартиры составляет 58,8 кв.м, а с учетом лоджии - 62,2 кв.м.
Письмом от 17 июля 2017 г. руководителем Набережночелнинского межрегионального представительства Фонда Неретиной Т.Ю. отказано в выдаче справки о выплате пая по договору социальной ипотеки в связи с имеющейся задолженностью по задатку в сумме 69 601 руб. 82 коп, исчисленной из расчета общей площади квартиры в размере 62,2 кв.м.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчик обоснованно включил площадь лоджии в общую площадь квартиры по СНиП 31-01-2003*.
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда.
Согласно пп. 1, 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Таким образом, в том случае, когда хотя бы для одной из сторон обязательство не связано с предпринимательской деятельностью, одностороннее изменение обязательства возможно лишь в силу указания закона.
На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара (п. 3 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из содержания приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что по общему правилу пересмотр цены товара допускается в случае, когда в договоре купли-продажи предусматривается такая возможность.
Между тем в заключенном сторонами договоре социальной ипотеки не предусмотрено условие об изменении стоимости передаваемой в собственность Неретиных квартиры по результатам произведенных бюро технической инвентаризации замеров или исходя из неучтенных при заключении договора сведений о фактической площади квартиры.
При таких данных вывод суда о законности требований Фонда о доплате истцами за выбранную ими квартиру 69 601 руб. 82 коп. не основан на обстоятельствах дела и противоречат условиям заключенного между сторонами договора.
Поскольку истцами обязательства по договору о выплате задатка за квартиру площадью 58,8 кв.м исполнены, исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.
При этом оснований для удовлетворения иска в части требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру не имеется, поскольку в данном конкретном случае решение этого вопроса не относится к компетенции суда. Регистрацию права собственности на недвижимое имущество осуществляют органы Управления Росреестра.
В связи с изложенным решение суда подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329, п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Елабужского городского суда Республики Татарстан от 21 ноября 2017 г. по данному делу отменить и принять новое решение, которым иск Неретиной Татьяны Юрьевны, Неретина Ильи Александровича
и Неретина Кирилла Александровича удовлетворить частично.
Признать исполненными обязательства Неретиной Татьяны Юрьевны, Неретина Ильи Александровича и Неретина Кирилла Александровича по выплате задатка по договору социальной ипотеки от "дата"...
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.