Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего судьи М.М. Нурмиева,
судей А.М. Гильмутдинова, Л.Ф. Митрофановой,
при секретаре судебного заседания Р.Р. Бикчантаеве
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф. Митрофановой гражданское дело по иску МКУ "ИК МО "г. Набережные Челны" к Е.В. Маклакову о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки (пени), по встречному иску Е.В. Маклакова к МКУ "ИК МО "г. Набережные Челны" о внесении изменения в условие соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, о понуждении заключить дополнительное соглашение, о понуждении произвести перерасчет арендной платы,
по апелляционной жалобе представителя Е.В. Маклакова - Е.П. Порабковича на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 16 ноября 2017 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Е.В. Маклакова - Е.П. Порабковича об отмене решения суда, выслушав объяснения представителя Е.В. Маклакова - Е.П. Порабковича в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" обратилось к Е.В. Маклакову с исковыми требованиями о расторжении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате, пени.
В обоснование указывало, что 07 ноября 2008 года между исполкомом и А.А. Насибуллиным был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора, сроком по 08 октября 2047 года, по которому предоставлен в аренду земельный участок площадью 10839 кв.м с кадастровым номером.., расположенный по адресу: "адрес"), под зданием смешанного функционального использования (офис, магазин). На основании Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора... от 26 ноября 2008 года Е.В. Маклаков принял и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками объект недвижимости (его части), расположенной на указанном земельном участке, при этом он принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка. Указанное соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 4 Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора от 26 ноября 2008 года, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 2,21%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет: 10 141 рубль. Однако ответчик в нарушение условий договора арендную плату вносил нерегулярно; впоследствии за период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2016 года образовалась задолженность по арендной плате в сумме 34 218 рублей 26 копеек. В силу пункта 5.2 договора аренды предусмотрено начисление пени в случае неуплаты арендной платы в срок в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки; по состоянию на 27 марта 2017 года начислены пени в размере 16 182 руб. 77 коп. Претензия Исполкома от 29 марта 2017 года в адрес ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности оставлена без внимания.
В ходе судебного заседания от Е.В. Маклакова поступило встречное исковое заявление к МКУ "Исполком МО г. Набережные Челны" о внесении изменения в условие соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка, о понуждении заключить дополнительное соглашение, о понуждении произвести перерасчет арендной платы, согласно которому пунктом 4 Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц определено, что величина арендной платы за земельный участок на момент заключения Договора устанавливается пропорционально доле Арендатора в здании (сооружении) 2,21%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих Арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к площади здания (сооружения) и составляет 10 141 рубль. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, административное здание, расположенное на данном земельном участке имеет площадь 4312,1 кв.м. По данным выписки из ЕГРН от 18 июля 2017 года ему и А.А. Насибуллину на праве долевой собственности, по 1/2 доле каждому в праве, принадлежит нежилое помещение площадью 79 кв.м в вышеуказанном административном здании; соответственно на каждого из них приходится по 39,5 кв.м от общей площади нежилого помещения. Следовательно, соотношение принадлежащей ему доли на праве собственности в помещении в здании (сооружении) к площади здания (сооружения) составляет 0,91%, а не 2,21%, как указано в пункте 4 Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка.
16 августа 2017 года он направил с адрес Исполкома заявление с требованием внести изменения в пункт 4 Соглашения... от 26 ноября 2008 года, установив величину арендной платы равной 0,91% и произвести перерасчет арендной платы; однако, до настоящего времени письменного ответа не последовало.
Представитель истца ИК МО г Набережные Челны В.С. Шишкина в письменном ходатайстве первоначальные исковые требования поддержала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик (истец по встречному иску) Е.В. Маклаков, его представитель по доверенности Е.П. Порабкович в судебном заседании не признали основной иск, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате, свой встречной иск поддержали.
Третье лицо А.А. Насибуллин в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен судебной повесткой по почте.
Суд постановилрешение в следующей формулировке: удовлетворить иск Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" частично.
Взыскать с Маклакова Евгения Викторовича в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования" "город Набережные Челны" задолженность по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2016 года в сумме 34 218 рублей 26 копеек, неустойку (пени) в размере 16 182 рубля 77 копеек.
В удовлетворении остальной части иска Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" отказать.
В удовлетворении встречного иска Маклакова Евгения Викторовича к Исполнительному комитету муниципального образования г. Набережные Челны о внесении изменения в условие Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора... от 26.11.2008 года, о понуждении заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в условия вышеуказанного соглашения, о понуждении произвести перерасчет арендной платы отказать.
Взыскать с Маклакова Евгения Викторовича госпошлину в размере 1 712 рублей 03 копейки в бюджет муниципального образования г. Набережные Челны.
В апелляционной жалобе представитель Е.В. Маклакова - Е.П. Порабкович ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности. Просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в основном иске и удовлетворении встречного иска.
При этом указывает, что вывод суда первой инстанции о том, что для изменения условий соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц со стороны арендатора необходимо согласие всех или большинства участников соглашения, является неверным, противоречит действующему законодательству.
Кроме того, в апелляционной жалобе указывается, что Е.В. Маклаков и А.А. Насыбуллин являются владельцами нежилого помещения площадью 79 кв.м по 1/2 доле каждый, следовательно каждый является собственником нежилого помещения площадью 39,5 кв.м. В этой связи с учетом всей площади объекта размер арендной платы должен рассчитываться исходя из 0,91 %, а не из 2, 21 %, поэтому у Е.В. Маклакова имеется переплата по аренде, а значит отсутствует задолженность, напротив имеется переплата арендной платы.
Дополнительно в апелляционной жалобе указано, что судом оставлен без внимания факт наличия договорных отношений только у А.А. Насибуллина и Е.В. Маклакова, следовательно при изменении условий договора договорные отношения у сторон по соглашению о присоединении также изменятся, в этой связи суд должен был привлечь к участию в деле всех собственников помещений в расположенном на этом земельном участке здании.
Лица, участвующие в деле, возражений на апелляционную жалобу представителя Е.В. Маклакова - Е.П. Порабковича в суд апелляционной инстанции не представили.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Е.В. Маклакова - Е.П. Порабкович доводы апелляционной жалобы поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ИК МО г. Набережные Челны в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направил, ходатайств об отложении дела не направили, при этом судебная коллегия в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, в связи с наличием в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации, считает, что решение суда является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии пунктам 1, 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии пунктам 2, 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Из материалов дела усматривается, что постановлением руководителя Исполкома МО г. Набережные Челны от 08 октября 1998 года за... С.Н. Хорькову, Е.В. Маклакову, В.В. Федосееву, В.В. Федосееву, А.А. Насибуллину предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, сроком на 49 лет, земельный участок площадью 0,134 га с кадастровым номером.., расположенный по адресу: "адрес" под зданием смешанного функционального использования (редакция).
На основании данного постановления 07 ноября 2008 года между Исполкомом и А.А. Насибуллиным был заключен договор аренды... -АЗ с множественностью лиц на стороне Арендатора; договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 апреля 2009 года...
26 ноября 2008 года между Исполкомом МО г. Набережные Челны и Е.В. Маклаковым было заключено Соглашение о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора... -АЗ. По условиям данного Соглашения Е.В. Маклаков принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне Арендатора... от 07 ноября 2008 года. Указанное соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с пунктом 4 Соглашения величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения Соглашения устанавливается пропорционально доле соарендатора в Объекте - 2,21%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в Объекте к общей площади Объекта, и составляет 10141 рубль. В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным.
Из содержания искового заявления и расчета задолженности, усматривается, что ответчик Е.В. Маклаков, которому принадлежит на праве общей долевой собственности доля в праве 1/2, на вышеуказанное нежилое помещение, в нарушение условий договора арендную плату вносил нерегулярно; в этой связи за период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2016 года у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 34 218 рублей 26 копеек.
По данным выписки из Единого государственного реестра от 18 июля 2017 года, А.А. Насибуллину и Е.В. Маклакову на праве долевой собственности, по 1/2 доле каждому в праве, принадлежит нежилое помещение площадью 79 кв. м, расположенное на первом этаже двух-этажного административного здания общей площадью 4312,1 кв.м, с кадастровым номером.., находящееся на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером... Долевая собственность зарегистрирована 25 мая 2009 года за...
Таким образом, на момент заключения между А.А. Насибуллиным и ИК МО г. Набережные Челны договора аренды с множественностью лиц со стороны Арендатора... 7.11.2008 года Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора... 26 ноября 2008 года между Е.В. Маклаковым и ИКМО г. Набережные Челны вышеуказанное нежилое помещение не находилось в долевой собственности истца и третьего лица А.А. Насибуллина с определением долей.
В соответствии с данными выписки из Единого государственного реестра от "дата" административное здание, расположенное на данном земельном участке, имеет общую площадь 4312,1 кв. м, в том числе помещения с кадастровыми номерами:... - 2496,8 кв.м,... - 87,8 кв.м,... - 79 кв. м,... - 2503,9 кв. м,... - 26, 4 кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра от 23 сентября 2017 года на основании соглашений о присоединении к договору аренды с множественностью лиц со стороны арендатора от 26 ноября 2008 года... -АЗ, дата регистрации 28 апреля 2009 года, владельцами земельного участка кадастровым номером... площадью 10 839 кв.м, находящегося по адресу: "адрес"), являются Ю.В. Шикин, АО "ТАТМЕДИА", А.А. Насибуллин, О.В. Коробченко, Е.В. Маклаков
16 августа 2017 года Е.В. Маклаков обратился к руководителю Исполкома МО г. Набережные Челны с заявлением о внесении изменения в пункт 4 Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц со стороны Арендатора... от 26 ноября 2008 года, установив величину арендной платы равной 0,91% и проведении перерасчета арендной платы, начиная с 26 ноября 2008 года с даты заключения Соглашения, ответ на который он не получил.
Соглашение об изменении условий договора аренды между истцом и ИКМО г. Набережные Челны не заключено.
В своем письменном ответе на обращение Е.В. Маклакова должностное лицо Исполкома обоснованно разъяснило, что для заключения нового договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне Арендатор в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, требуется расторжение существующего договора.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что Е.В. Маклаков в одностороннем порядке не вправе требовать от Исполкома МО г. Набережные Челны изменения существенных условий договора, поскольку долевая собственность Е.В. Маклаков и А.А. Насибуллина на помещение возникла после заключения договора аренды. При этом суд указал, что внесение изменений в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в одностороннем порядке без согласия других арендаторов недопустимо, такое согласие истцом не испрашивалось. В этой связи встречные исковые требования о понуждении заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в условия пункта 4 Соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне Арендатора, произвести перерасчет арендной платы несостоятельны, удовлетворению не подлежат.
В то же время, проверив правильность, суд соглашается с расчетами представителя истца; исковые требования Исполкома МО г. Набережные Челны в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, пени являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Проверив правильность расчета задолженности по арендной плате, представленной истцом, суд с ним соглашается, удовлетворяя в данной части исковые требования.
При этом требование иска МКУ "Исполком МО г. Набережные Челны" в части расторжения соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка... 26 ноября 2008 года, заключенного между Е.В. Маклаковым и Исполкомом МО г. Набережные Челны суд первой инстанции находит не подлежащим удовлетворению, поскольку на данном земельном участке находятся принадлежащие ответчику Е.В. Маклакову и третьему лицу А.А. Насибуллину на праве долевой собственности нежилые помещения, зарегистрированные в установленном законом порядке. При таком положении расторжение Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка... от 26 ноября 2008 года нарушило бы право собственности указанных лиц.
Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, так как они не противоречат обстоятельствам дела и соответствуют положениям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 данной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Поскольку сумма площадей всех помещений здания, поставленных на кадастровый учет, превышает общую площадь здания в целом, судебная коллегия не соглашается с доводами истца о верности представленного им расчёта размера обязательства по договору аренды земельного участка. Доводы апелляционной жалобы об обратном, в том числе о площади помещений исходя из ? доли на каждого собственника и расчете размера арендной платы исходя из такой площади судебная коллегия отклоняет ввиду необоснованности и несостоятельности.
Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия всех правообладателей помещений в здании на изменение установленного договором аренды размера обязательства каждого арендатора, отсутствие такого согласия является самостоятельным основанием для отклонения требований одного из них об изменении условий договора аренды в одностороннем порядке.
Судебная коллегия также не соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что суд должен был привлечь к участию в деле всех участников по договору о присоединении.
Как установлено судом первой инстанции к правообладателям других помещений в здании и арендаторам земельного участка истец не обращался, их согласия на изменение условий договора аренды по его расчётам не запрашивал.
Согласно части 1 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.
Принимая во внимание отсутствие в материалах дела данных о согласии или возражениях правообладателей других помещений в здании и арендаторов земельного участка, учитывая, что истец ходатайств о привлечении третьих лиц не заявлял, доводы апелляционной жалобы о бездействии суда первой инстанции, не разрешившего вопрос о привлечении этих лиц к участию в деле, судебная коллегия отклоняет.
Доводы апелляционной жалобы представителя Е.В. Маклакова - Е.П. Порабкович не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы, в целом сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное произвольное толкование норм материального и процессуального права, что не отнесено статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства установлены судом правильно и в необходимом объеме, к возникшим правоотношениям суд правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено. Руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 16 ноября 2017 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Е.В. Маклакова - Е.П. Порабковича - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
Председательствующий
Судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.