Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Васильевой В.Г., судей Местниковой С.А., Никодимова А.В., при секретаре Ноговицыной Е.И. рассмотрела в открытом судебном заседании 26 февраля 2018 года апелляционную жалобу представителя истца Черняк Л.Е. на решение Оймяконского районного суда Республики Саха (Якутия) от 20 декабря 2017 года, которым по делу по иску Земляного С.И. к Кривошапкину Н.М. о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальных платежей, упущенной выгоды, судебных расходов
постановлено:
Исковые требования удовлетворить частично.
Договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 7 августа 2017 года расторгнуть.
Взыскать с Кривошапкина Н.М. в пользу Земляного С.И. арендную плату за декабрь 2017 года в размере 10 000 руб, пени за просрочку арендной платы 2000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 руб.
Заслушав доклад судьи Васильевой В.Г, судебная коллегия
установила:
Земляной С.И. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу:.., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 19 февраля 2008 года.
7 августа 2017 года между Земляным С.И, в лице доверенного лица Черняк Л.Е, и Кривошапкиным Н.М. заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого Земляной С.И. предоставляет Кривошапкину Н.М. в аренду вышеуказанное жилое помещение. Договор заключен на срок 5 месяцев, с 7 августа по 31 декабря 2017 года. По истечении срока договора аренды Кривошапкин Н.М. имеет право выкупить у Земляного С.И. нанимаемое жилое помещение по цене... руб. Арендная плата вносится не позднее 1 числа каждого месяца и составляет... руб. в месяц. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы арендатор уплачивает пени в размере ***% от вовремя невыполненной суммы аренды за каждый день.
Земляной С.И, указывая, что в нарушение договора аренды Кривошакиным Н.М. арендная плата за октябрь и декабрь 2017 года не оплачена, также не оплачены коммунальные платежи за электроэнергию в размере... руб, его уведомление о расторжении договора ответчиком оставлена без ответа, в связи с уверением ответчика о том, что он выкупит жилое помещение, он снизил размер арендной платы с... руб. до... руб, тем самым упустил выгоду в размере 95 000 руб, обратился в суд с исков к Кривошапкину Н.М. (с учетом уточнений) о расторжении вышеуказанного договора найма (аренды) жилого помещения от 7 августа 2017 года, взыскании задолженности по арендной плате за октябрь и декабрь 2017 года в размере 20 000 руб, пени в размере 10 100 руб, упущенной выгоды в размере 95 000 руб, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 954,76 руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за октябрь 2017 года и пени, представитель истца Черняк Л.Е. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части изменить, взыскать задолженность по арендной плате за октябрь 2017 года 10 000 руб, пени в размере 8 100 руб. по тем основаниям, что ответчик при приемки квартиры от арендодателя никаких замечаний не высказывал, при осмотре квартиры он остался доволен состоянием квартиры, квартира была передана после капитального ремонта в исправном состоянии, в том числе и сантехническое оборудование, никаких замечаний относительно унитаза в течение августа и сентября 2017 года у ответчика не имелось, унитаз был выведен из строя самим арендатором в период его проживания, согласно п. 2.1 и п. 2 договора аренды арендатор обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществляет текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования, ответчик сам зачел сумму арендной платы в 10 000 руб. за октябрь месяц в счет замены унитаза, однако такой договоренности с арендодателем не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представленные на нее возражения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом, истец свои обязательства по вышеуказанному договору аренды исполнил, квартира была предоставлена ответчику, а ответчик обязательства по оплате арендной платы надлежащим образом не исполнил, образовалась задолженность за октябрь и декабрь 2017 года в сумме 20 000 руб.
Факт неоплаты арендной платы за октябрь и декабрь месяцы 2017 года ответчик не оспаривает, а оспаривает, что в счет арендной платы за октябрь 2017 года он с согласия представителя истца приобрел унитаз за... руб, который был установлен в квартире истца.
Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности арендной платы за октябрь 2017 года и пени, исходил из того, что ответчик при заселении в квартиру обнаружил некоторые недостатки в виде засоренной канализации и неисправного унитаза, и он с согласия представителя истца Черняк Л.Е, в счет арендной платы за октябрь 2017 года произвел установку нового унитаза, и данный факт представителем истца не оспаривается.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.
В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.
В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 2.1. вышеуказанного договора аренды от 7 августа 2017 года, заключенного между сторонами по делу, арендатор обязан содержать квартиру надлежащем состоянии, в том числе за своей счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования.
Согласно п. 2.2 указанного договора арендатор обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для арендодателя.
Как видно из материалов дела, ответчик в вышеуказанную квартиру заселился 14 августа 2017 года. При этом ответчик при приемке квартиры от арендодателя каких-либо замечаний, в том числе насчет неисправности унитаза и засоренности канализационного стояка, не высказывал, квартира ему была передана в удовлетворительном состоянии.
С момента вселения и до середины сентября 2017 года ответчик заявлений в адрес истца о недостатках квартиры в виде засоренности канализационного стояка и неисправности унитаза не направлял. Засоренность канализационного стояка сторонами по делу установлено только в середине сентября 2017 года, уже при проживании ответчика в квартире более 1 месяца.
Доказательств того, что унитаз был неисправен на момент передачи квартиры в аренду, в связи с чем он подлежал замене за счет арендодателя, канализационный стояк был засорен до передачи ответчику квартиры, ответчиком не представлено.
Засоренность канализационного стояка по истечении 1 месяца проживания ответчика в квартире истца не может быть признана тем недостатком, по которому арендатор вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы. Доказательств необходимости замены унитаза при устранении засоренности канализационного стояка, ответчиком суду не представлено.
Кроме того, представитель истца Черняк Л.Е. на протяжении рассмотрения дела по существу суду поясняла, что между ответчиком и истцом не было договоренности об уменьшении арендной платы за счет приобретенного унитаза, унитаз был приобретен за счет ответчика и по его усмотрению.
Таким образом, вывод суда о том, что представитель истца дал согласие ответчику в счет арендной платы установить в квартире истца унитаз, не подтверждается материалами дела.
Также договором аренды, заключенному между сторонами по делу, не установлена ответственность арендодателя как уменьшение платы арендатора за аренду квартиры в случае проведения арендатором текущего ремонта. Сам факт согласования представителя истца о замене арендатором унитаза не означает о согласованности уменьшения арендной платы за счет приобретенного унитаза.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы за октябрь 2017 года и пени за данный платеж, а потому решение суда в указанной части подлежит изменению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за арендную плату за октябрь 2017 года - 10 000 руб. и пени, оговоренная договором, с 1 октября по 20 декабря 2017 года, в размере 8 100 руб.
В связи с тем, что решение суда подлежит изменению, подлежит изменению и размер судебных расходов по уплате государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, который в соответствии с п. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пп. 2 п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составит 1 103 руб.
Решение суда в части расторжения договора аренды, взыскания задолженности арендной платы за декабрь 2017 года и пени, отказа во взыскании упущенной выгоды сторонами по делу не обжалуется, потому законность и обоснованность решения суда в указанной части в силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Оймяконского районного суда Республики Саха (Якутия) от 20 декабря 2017 года по данному делу в части отказа во взыскании арендной платы и пени за октябрь 2017 года изменить.
Взыскать с Кривошапкина Н.М. в пользу Земляного С.И. арендную плату за октябрь 2017 года в размере 10 000 руб, пени за просрочку арендной платы за период с 1 октября по 20 декабря 2017 года 8 100 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 103 руб.
В остальной части решение суда по данному делу оставить без изменения.
Председательствующий В.Г. Васильева
Судьи С.А. Местникова
А.В. Никодимов
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.