Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего
Ольковой А.А.
судей
Мехонцевой Е.М.
Торжевской М.О.
при секретаре Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Жиловой Юлии Феликсовне, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании права собственности на жилой дом отсутствующим, договора купли-продажи земельного участка недействительным по апелляционной жалобе ответчика Жиловой Юлии Феликсовны на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 29.11.2018.
Заслушав доклад судьи Ольковой А.А, объяснения представителя ответчика Жиловой Ю.Ф. - Юрьева А.В, судебная коллегия
установила:
Жилова Г.А. являлась арендатором земельного участка площадью 1188 кв.м с кадастровым номером N:92, расположенного по.., предоставленного для завершения строительства индивидуального жилого дома, на основании заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) договора аренды от 11.08.2015 N Т-563.
В связи со смертью Жиловой Г.А. и на основании заключенного с МУГИСО дополнительного соглашения от 28.04.2018 права и обязанности по договору аренды с 12.07.2016 перешли к наследнику Жиловой Ю.Ф.
24.05.2018 Жилова Ю.Ф. на основании выданного 17.05.2018 разрешения на строительство N N в упрошенном порядке зарегистрировала право собственности на жилой дом площадью 32,6 кв.м с кадастровым номером N:107.
Поле этого 13.07.2018 между МУГИСО и Жиловой Ю.Ф. был заключен договор купли-продажи земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды участка расторгнут.
Администрация г. Екатеринбурга, ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи объект не отвечал признакам недвижимого имущества и жилого дома, о чем свидетельствуют акты обследования и осмотра участка от 24.07.2018 N 851/3-2018, от 15.08.2018 N 21.10-03/133, просила признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Жиловой Ю.Ф. на жилой дом, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и применить последствия недействительности сделки путем возвращения сторон в отношения из договора аренды. Кроме того просила взыскать с Жиловой Ю.Ф. 592,01 руб. в счет задолженности по арендной плате за 2018 г, неустойку - 0,12 руб.
Ответчик Жилова Ю.Ф. иск не признала. Ее представитель Юрьев А.В. против удовлетворения иска возражал, указав на бездоказательность доводов.
Представитель ответчика МУГИСО - Дружинина О.М. вопрос разрешения исковых требований оставила на усмотрение суда. Указал, что заявителем был представлен полный пакет документов для заключения договора купли-продажи и у Министерства не было формальных оснований для отказа в заключении договора.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился.
Решением суда от 29.11.2018 иск частично удовлетворен. Судом признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Жиловой Ю.Ф. на жилой дом площадью 32,6 кв.м с кадастровым номером N:107. Договор купли-продажи земельного участка от 13.07.2018, заключенный между МУГИСО и Жиловой Ю.Ф, и соглашение о расторжении договора аренды от 13.07.2018 признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделки в виде возвращения сторон в отношения из договора аренды от 11.08.2015 и возложения на МУГИСО обязанности вернуть Жиловой Ю.Ф. выкупную стоимость земельного участка.
Не согласившись с указанным решением, ответчик Жилова Ю.Ф. обратилась с апелляционной жалобой. Настаивает на том, что на момент выкупа участка жилой дом был оснащен необходимыми инженерными системами. В отсутствие заключения строительно-технической экспертизы выводы суда о том, что дом не является объектом недвижимого имущества, его невозможно использовать для проживания в зимний период времени, считает необоснованными. Ссылаясь также на то, что судом дана неверная оценка представленным доказательствам, выводы суда не основаны на законе, истец был не вправе заявлять требования о признании права отсутствующим, просила решение суда отменить.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Юрьев А.В. доводы жалобы поддержал. Указал также на то, что акты обследования и осмотра, положенные в основу решения суда, являются ненадлежащими доказательствами по делу.
Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились.
Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в ее пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом, по смыслу указанной нормы, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой приватизируемый земельный участок предоставлялся лицу.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как видно из материалов дела, земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды под объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом) для завершения его строительства (пункт 1.1. договора).
Поскольку в ходе рассмотрения дела Жиловой Ю.Ф. не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства завершения строительства жилого дома на момент выкупа участка, его пригодность дома для постоянного проживания, и как следствие, доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Регистрация за Жиловой Ю.Ф. права собственности на жилой дом площадью 32,6 кв.м, находящийся на спорном земельном участке, была произведена не на основании разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, а в упрощенном порядке по декларации, составление которой самим застройщиком не предусматривает ее проверки на предмет соответствия фактической обстановке.
Согласно акту обследования участка N 851/3-2018 от 24.07.2018, акту осмотра от 15.08.2018 N 21.10-03/133 и фотографиям по состоянию на июль-август 2018, на земельном участке ответчика находится одноэтажное строение из бруса с двускатной крышей. В строении имеются незаполненные оконные проемы, отсутствует неразрывная связь здания с землей, поскольку строение опирается на отдельно-стоящие блоки. Установлено, что строение непригодно для проживания, а именно не обеспечивается его механическая безопасность при эксплуатации, отсутствуют сети инженерно-технического обеспечения. В осматриваемом строении не выполнены системы отопления, вентиляции, электроснабжения. Возведенное строение не обладает признаками объекта недвижимого имущества, поскольку существует возможность его последующего перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению.
Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный вывод в полной мере согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2016 N 19-КГ15-48.
С учетом того, что право собственности ответчика было зарегистрировано на жилой дом, в то время как возведенный объект таковым не является, вывод суда об удовлетворении исковых требований в части признания права отсутствующим является верным.
Как верно указал суд первой инстанции, представленные ответчиком в опровержение доказательства, подтверждают лишь подключение дома к электроснабжению. Доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии и функционировании на момент заключения договора купли-продажи 13.07.2018 систем канализации, водоснабжения и водоотведения Жиловой Ю.Ф. представлено не было.
С учетом того, что спорное строение опирается на отдельно стоящие бетонные блоки и не имеет заглубленного в землю фундамента, подтверждением чему служат в том числе представленные стороной ответчика фотографии, данное обстоятельство не позволяет отнести его к недвижимости в силу отсутствия признака неразрывной связи с землей.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что акты обследования и осмотра, являются ненадлежащими доказательствами по делу, отклоняется, поскольку достоверных доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком не представлено. Выявленные недостатки в виде отсутствия прочной связи с землей и остекления оконных проемов очевидно свидетельствуют о том, что строительство объекта на момент составления актов окончено не было.
Ссылки в жалобе на то, что по делу не была назначена строительно-техническая экспертиза, о неправильности принятого судом решения не свидетельствуют. При наличии зафиксированных в актах осмотра неостекленных проемов, суд пришел к правильному выводу о достаточности собранных по делу доказательств, указывающих на непригодность дома к эксплуатации. Оспаривая выводы суда со ссылками на необходимость специальных познаний в вопросе соответствия возведенного ответчиком строения предъявляемым к нему требованиям, последней в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств опровергающих выводы суда в этой части, в том числе заключение специалиста, не представлено. Ответчик не была лишена возможности получить такое заключение самостоятельно или ходатайствовать перед судом о назначении по делу экспертизы.
С учетом того, что последствием признания договора купли-продажи земельного участка недействительным явилось возвращение сторон в первоначальное положение, а именно в отношения, вытекающие из договора аренды, ответчик не лишена возможности повторного обращения в уполномоченный орган с целью заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при соблюдении установленных законом требований.
Иные доводы апелляционной жалобы основанием для отмены обжалуемого решения послужить не могут, поскольку о его незаконности и несостоятельности не свидетельствуют.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 29.11.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Жиловой Юлии Феликсовны - без удовлетворения.
Председательствующий Олькова А.А.
Судьи Мехонцева Е.М.
Торжевская М.О.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.