Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2019 г. по делу N 66а-244/2019

 

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Жудова Н.В, при секретаре Духаниной Ж.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-3069/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 3 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Ливадия" (далее - ООО "Торговый дом "Ливадия") к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, объяснения представителя административного истца ООО "Торговый дом "Ливадия" Шамилова М.Д, представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Торговый дом "Ливадия" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 840 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ООО "ТД "Ливадия" указало, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 кадастровая стоимость в размере 28 793 914, 80 руб. значительно превышает его рыночную стоимость в размере 21 168 900 руб, определенную на основании отчета об оценке от 21 марта 2019 года N, подготовленного оценщиком ФИО14, чем нарушаются права и обязанности общества как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца Шуляковская В.А поддержала заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Полещук С.С. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Московского городского суда от 3 октября 2019 года административное исковое заявление ООО "ТД "Ливадия" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 23 920 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчета об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором. Административным истцом не представлено доказательств нарушения Общих начал определения арендной платы, установленных законодателем.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ), поскольку эксперт основывается на недостоверных сведениях о ценах и характеристиках объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет", которые являются непроверяемыми и не позволяют установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях.

Указывает, что экспертное заключение не соответствует требованиям ФСО N3, поскольку в заключении отсутствуют данные о физическом и функциональном состоянии зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, представленное в заключении описание месторасположения объекта оценки не дает полного представления о таких ценообразующих характеристиках ближайшего окружения, как: тип окружающей застройки, удаленность от центральных транспортных магистралей города.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по г. Москве не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Неявка в судебное заседание представителя Управления Росреестра по г. Москве не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Торговый дом "Ливадия" Шамилов М.Д, просил судебную коллегию оставить решение Московского городского суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы Кристиан С.Э, поддержала апелляционную жалобу и настаивала на отмене судебного решения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 28 793 914, 80 рублей, не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "ТД "Ливадия" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 840 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.15)); общественное питание (4.6) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)), расположенный по адресу: "адрес"

Указанный земельный участок расположен "адрес", имеет выезд на "адрес" на первой линии домов, на удалении 20 мин. от станции метро "данные изъяты" окружающая застройка земельного участка: административные, производственные и жилые здания. На земельном участке расположено капитальное здание общей площадью 642, 6 кв.м с размещением в нем аптеки, банкетного зала и пиццерии. Участок обеспечен сетями водоснабжения, электроснабжения, отопления и канализации.

Административный истец в силу требований статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды земельного участка N от 30 сентября 2005 года, представленного для целей эксплуатации магазина по реализации продовольственных товаров, является плательщиком арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает арендные платежи исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка (приложение N к договору).

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 28 793 914, 80 рублей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемое решение было принято по заявлению арендатора земельного участка, не имевшего право обращаться за пересмотром кадастровой стоимости.

Вопреки этим утверждениям, в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации не применимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет от 21 марта 2019 года N об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ФИО14.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО16

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 4 сентября 2019 года, отчет об оценке от 21 марта 2019 года N, составленный ФИО14 не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определенная оценщиком в отчете не подтверждается и составляет 23 920 000 руб.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных административным истцом требований.

Суд в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом ФИО10, отвечающим требованиям Закона N73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков "данные изъяты" обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности N от 2 февраля 2018 года по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Так эксперт, установив качественные и количественные характеристики объекта оценки, обоснованно отнесла его к сегменту рынка земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения объектов коммерческого назначения. Установив стоимостной диапазон земельных участков данного сегмента рынка от 10 000 руб. до 48 000 руб. эксперт в качестве основных ценообразующих факторов определила:наличие объектов недвижимости на земельном участке, рыночные условия сделки, вид права на объект недвижимости, возможность уторговывания, местоположение, масштаб, рельеф, наличие инженерных коммуникаций. Проанализировав фактические данные о ценах сделок и предложений по аренде единых объектов недвижимости в данном сегменте рынка эксперт пришла к выводу, что диапазон арендных ставок составляет от 9000 руб. до 39 000 руб. в зависимости от местоположения, площади, технического состояния здания, наличия мест для парковки и структуры арендной платы.

Экспертом обоснован выбор сравнительного и доходного подходов к оценке в целях расчета рыночной стоимости земельного участка. При этом в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость 1 кв.м. спорного земельного участка была оценена экспертом в 30 861 руб./кв.м, а в рамках доходного 28 476 руб. кв.м, что сопоставимо с диапазоном рыночных цен сегмента земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения объектов коммерческого назначения. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки была определена экспертом в 23 920 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Утверждая в апелляционной жалобе о необоснованном выборе экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертом при анализе рынка, суду не представил, равно как и доказательств отсутствия на рынке предложений на продажу земельных участков отобранных экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Также судебная коллегия находит необоснованными доводы жалобы о невозможности использования для расчета рыночной стоимости цен предложений из сети "Интернет".

Возможность использования цен предложений для расчета рыночной стоимости прямо предусмотрена подпунктами "в, г" пункта 22 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и пунктом 13 ФСО N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Более того, экспертом в связи с выбором объектов-аналогов из предложений рынка недвижимости, а не из конкретных сделок с объектами недвижимости, были применены корректировки на наличие на земельном участке здания под снос, на рыночные условия (дату продажи), на уторговывание, местоположение, расположение относительно красной линии, на масштаб, размер которых обоснован в заключении со ссылками на источник.

Оснований для переоценки доказательств, которые подвергаются административным ответчиком сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 3 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.