Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Сафаралеева М.Р, судей Леневой Ю.А, Оганесян Л.С, при секретаре Шапоревой Д.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 02.09.2021 дело по апелляционной жалобе представителя Волкова А. Г. Клат О. С. на решение Кировского районного суда г. Омска от 01.02.2021, которым постановлено:
"Исковые требования Волкова А. Г. к Тарасенко В. А. о возмещении убытков, стоимости улучшений объекта недвижимого имущества оставить без удовлетворения в полном объеме".
Заслушав доклад судьи Сафаралеева М.Р, судебная коллегия Омского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Волков А.Г. обратился в суд с иском к Тарасенко В.А. о возмещении убытков и взыскании стоимости неотделимых улучшений, указав, что ответчик на основании договора аренды от 01.01.2015 предоставил ему в пользование для размещения пансионата "Гармония" нежилое помещение N "... ", площадью 625, 3 кв.м, расположенное по адресу: "... " Поскольку имевшаяся в нежилом помещении система отопления была неисправна, Волков А.Г. вынужден был демонтировать ее и установить новую систему электроотопления, уплатив при этом за соответствующие работы 491 500 руб. Кроме того, для отопления помещения истец арендовал оборудование за 500 000 руб. Волков А.Г. полагал, что названные суммы являются его убытками, и должны быть возмещены ответчиком, так как последний при заключении договора аренды ввел его в заблуждение относительно исправности системы отопления. Также истец ссылался на то, что в период действия договора аренды им произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде устройства двускатной кровли по всей площади здания. Стоимость данных работ составила 1 805 440 руб. Ссылаясь на то, что они произведены с согласия арендодателя, Волков А.Г. полагал, что Тарасенко В.А. обязан возместить стоимость неотделимых улучшений. На основании изложенного Волков А.Г. первоначально просил взыскать с Тарасенко В.А. в счет возмещения убытков 941 500 руб. и в счет стоимости неотделимых улучшений 1 805 440 руб.
В ходе рассмотрения дела Волков А.Г. уточнил исковые требования. Полагал, что факт неработоспособности системы отопления подтверждается судебными постановлениями по другим делам. Указывал на прекращение использования помещения с 01.09.2017 и расторжение договора в одностороннем порядке в связи с неисполнением обязанностей арендодателем. Ссылался на то, что реконструкция системы отопления также является неотделимым улучшением, которое произведено с согласия собственника помещения. В связи с этим в окончательном виде Волков А.Г. просил взыскать с Тарасенко В.А. 491 500 руб. за реконструкцию системы отопления и 1 805 440 руб. 35 коп. за обустройство кровли, а также убытки в виде затрат аренду оборудования в размере 500 000 руб.
В судебном заседании Волков А.Г. участия не принимал, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности Клат О.С. поддержала уточненные требования.
Тарасенко В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель Новиков Е.В. в судебном заседании иск не признал. Отрицал осведомленность собственника о выполняемых в помещении работах по реконструкции системы отопления и крыши. Полагал, что в результате названных работ улучшение состояния объекта не произошло. Указывал, что в настоящее время нежилое помещение находится в неработоспособном состоянии.
Первоначально решением Кировского районного суда г. Омска от 05.03.2020 исковые требования Волкова А.Г. к Тарасенко В.А. о возмещении убытков и взыскании стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества были оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 9.07.2020 решение Кировского районного суда г. Омска от 5.03.2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Волкова А.Г. в лице представителя Клат О.С. - без удовлетворения.
Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 2.12.2020 решение Кировского районного суда г. Омска от 5.03.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 9.07.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Кировский районный суд г. Омска.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Волкова А.Г. Клат О.С. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ненадлежащую оценку доказательств. Указывает, что ответчик знал о реконструкции системы отопления и об устройстве двускатной кровли. Полагает, что данные элементы требовали капитального ремонта на момент заключения договора. Оспаривает выводы судебной экспертизы об отсутствии необходимости реконструкции системы отопления. Полагает, что договор аренды прекратил свое действие с 01.09.2017. Ссылается на то, что изменения системы отопления и кровли являются неотделимыми улучшениями.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции о толковании закона, выслушав представителя Волкова А.Г. Клат О.С, просившую об отмене решения, ответчика Тарасенко В.А. и его представителя Новикова Е.В, полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Согласно ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В настоящем деле такие основания имеются.
Из материалов дела следует, что Тарасенко В.А. является собственником нежилого помещения N "... ", площадью 625, 3 кв.м, расположенного по адресу: "... "
Данное помещение приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи имущества N "... " от 03.09.2014, заключенного с Администрацией Исилькульского муниципального района Омской области, по результатам аукциона за 683 989 руб. 31 коп. (т. 1 л.д. 41-42).
Государственная регистрация права собственности Тарасенко В.А. на указанный объект недвижимого имущества осуществлена 07.10.2014 (т. 1 л.д. 63).
05.09.2014 между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования, по условиям которого Тарасенко В.А. передал в безвозмездное пользование индивидуальному предпринимателю Волкову А.Г. нежилое помещение N "... " площадью 623, 3 кв.м, расположенное по адресу: "... ", на три месяца.
В соответствии с актом приема-передачи от 05.09.2014 сдаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, не пригодном для использования, имеет неисправное центральное отопление (разморожено), требует косметического ремонта.
Согласно п. 3.5 названного договора ИП Волков А.Г. обязался своими силами и за счет своих средств произвести демонтаж неисправной системы центрального отопления, с последующим монтажом электроотопления.
01.09.2014 между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. заключен договор подряда N "... ", по условиям которого последний обязался выполнить работы по реконструкции внутренней разводки системы отопления указанного выше помещения с условиями работы от электрического котла с применением системы альтернативной энергетики без использования тепловой энергии сторонних поставщиков. Стоимость работ составила 491 500 рублей (т. 1 л.д. 12-15).
Согласно акту N "... " от 30.09.2014, подписанному ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А, работы по реконструкции системы отопления выполнены в полном объеме (т. 1 л.д. 16).
01.01.2015 между сторонами заключен договор аренды помещения N "... ", по условиям которого Тарасенко В.А. обязался передать ИП Волкову А.Г. во временное пользование, а ИП Волков А.Г. обязался принять, оплатить пользование и своевременно возвратить нежилое помещение N "... ", площадью 625, 3 кв.м, расположенное по адресу: "... ". Срок аренды определен сторонами до 31.12.2018 (т. 1 л.д. 138-141).
Договор аренды зарегистрировано в ЕГРН 22.01.2015.
Согласно п. 1.3 данного договора техническое состояние имущества, в том числе инженерные сети и электрическая проводка, передаются в том виде, в котором существуют, а все необходимые ремонтные работы по их замене и реконструкции арендатор производит за свой счет, что находит отражение при необходимости в акте приема-передачи имущества, являющемся неотъемлемой частью договора.
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется при его прекращении вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил по акту приема-передачи имущества, с учетом нормального износа; при этом отделимые улучшения арендованного имущества (произведенные, например, в результате текущего ремонта), являются собственностью арендатора.
В соответствии с актом приема-передачи от 01.01.2015, являющимся приложением N "... " к обозначенному договору аренды нежилого помещения, сдаваемый объект находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования, имеет центральное отопление, исправные действующие приборы освещения (т. 1 л.д. 142).
05.01.2015 между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. заключен договор аренды оборудования N "... ", по условиям которого истцу в аренду переданы контейнер модульный, металлический, размером 2, 5 Х 3 м и два котла твердотопливных Bosch Solid 2000 B K 45-1 S 62. Размер арендной платы по договору составил 535 000 руб. (т. 1 л.д. 17-20).
Согласно акту приема-передачи, являющемуся приложением N "... " к обозначенному договору аренды оборудования, имущество передано истцу 08.01.2015 (т. 1 л.д. 21).
01.03.2016 между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. заключен договор N "... " на ведение ремонтно-строительных работ, по условиям которого последний обязался выполнить ремонтно-строительные работы по возведению двускатной кровли на объекте по адресу: "... ", в соответствии со сметой в срок до 31.05.2016. Цена договора составила 1 805 440 руб. 35 коп.
В обоснование требований о взыскании указанных выше сумм с Тарасенко В.А. Волков А.Г. ссылался на то, что смонтированная в помещении отдельная система отопления и установленная на всей площади здания двускатная кровля являются неотделимыми улучшениями имущества, которые произведены с согласия его собственника, а расходы на аренду отопительного оборудования - убытками, понесенными в связи с введением арендодателем в заблуждение относительно состояния объекта при заключении договора.
Судом первой инстанции по делу назначалась строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "СтройТехЭксперт". Согласно заключению от 04.03.2020 N "... " возможность эксплуатации объекта, расположенного по адресу: "... ", пом. N "... ", по состоянию на 05.09.2014 и 01.01.2015 без проведения работ по реконструкции системы отопления, осуществленных на объекте, имелась. При этом техническое состояние системы отопления на 05.09.2014 требовало выполнения мероприятий по частичному ремонту или замене центральной системы отопления здания в целом (без реконструкции) для обеспечения безопасной и надлежащей эксплуатации нежилого помещения. Возможность эксплуатации объекта по состоянию на 05.09.2014 и 01.01.2015 без проведения работ по обустройству двускатной крыши, осуществленной на объекте, имелась. При этом техническое состояние кровельного покрытия, сохранившееся на момент осмотра, требовало выполнения мероприятий по ремонту покрытия рулонной кровли с заменой верхнего и нижнего слоев (без обустройства). В представленных материалах дела отсутствуют признаки, свидетельствующие о наличии дефектов крыши и кровли, препятствующих ее эксплуатации и эксплуатации нежилого помещения по назначению по состоянию на 05.09.2014, 01.01.2015 и на 2016 г.
Также экспертом установлено, что необходимость реконструкции внутренней разводки системы отопления помещения пансионата "Гармония-2", расположенного по адресу: "... ", с условиями работы от электрического котла, с применением систем альтернативной энергетики, без использования тепловой энергии сторонних поставщиков, отсутствовала, обоснована не устранением недостатков системы отопления, а фактически принятым субъективным решением об изменении системы, в том числе, независимостью от поставщиков тепловой энергии. Необходимость проведения работ по обустройству двускатной крыши, осуществленного на объекте, расположенном по адресу: "... ", пом. N "... ", отсутствовала, устройство двускатной крыши обусловлено не устранением возможных недостатков кровельного покрытия, а фактически принятом субъективным решением об изменении конструкции крыши, которая является общим имуществом здания, двускатная кровля не была предусмотрена конструктивными решениями здания. Техническое состояние кровельного покрытия (плоской кровли) объекта, на момент осуществления работ по установке двускатной крыши в соответствии с СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" - ограниченно-работоспособное (категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации). Для восстановления плоской кровли требовалось выполнить ремонт кровли с покрытием двумя слоями наплавляемого материала (ремонту покрытия рулонной кровли с заменой верхнего и нижнего слоев) на площади 697 кв.м.
Демонтировать систему отопления и двускатную крышу без вреда для объекта, расположенного по адресу: "... ", пом. N "... ", возможно, улучшения данного объекта в виде реконструкции системы отопления и обустройства двускатной крыши не являются отделимыми улучшениями.
Кроме того, в заключении указано, что возможность эксплуатации объекта в настоящее время в соответствии с требованиями нормативно-регламентирующей документации отсутствует (требуется проведение значительного объема работ по восстановлению эксплуатационной пригодности объекта, в том числе полное переустройство системы отопления, демонтажа двускатной кровли с восстановлением конструкции плоской кровли, восстановительный ремонт помещений). Техническое состояние системы отопления и двускатной крыши объекта в настоящее время аварийное (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (требуется проведение срочных противоаварийных мероприятий)). Необходимость осуществления восстановительного ремонта системы отопления и двускатной крыши объекта в настоящее время отсутствует в связи необходимостью полной разборки и переустройства системы отопления и двускатной крыши объекта (т. 2 л.д. 4-104).
В целях устранения неопределенности в толковании сделанных в заключении выводов в судебном заседании суда первой инстанции была допрошена эксперт Белова А.И. Она пояснила, что работы по изменению системы отопления и кровли ухудшили состояние здания и привели к неблагоприятным последствиям, в связи с чем не являются улучшениями.
Оценив приведенные выводы эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что измененная система отопления в спорном помещении и обустроенная на здании двускатная кровля не являются неотделимыми улучшениями, в связи с чем арендатор не вправе требовать возмещения произведенных на эти цели затрат за счет собственника. Кроме того, поскольку на момент заключения договора аренды имелась возможность эксплуатации помещении без проведения выполненных Волковым А.Г. работ, а их осуществление было обусловлено субъективным желанием арендатора снизить расходы на оплату коммунальных услуг, при этом доказательства несения расходов на аренду оборудования в заявленном размере не представлены, основания для возложения на собственника обязанности по возмещению убытков арендатору отсутствуют.
С учетом изложенного суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами в части отказа во взыскании расходов на реконструкцию системы отопления и на оплату аренды оборудования по следующим основаниям.
Как установлено выше, работы по реконструкции внутренней разводки системы отопления указанного выше помещения с условиями работы от электрического котла с применением системы альтернативной энергетики без использования тепловой энергии сторонних поставщиков производились на основании договора подряда N "... " от 01.09.2014, то есть до заключения договора аренды, в период действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением, заключенного между Тарасенко В.А. и ИП Волковым А.Г. Согласно акту от 30.09.2014 названные работы завершены до заключения договора аренды.
В связи с этим к спорным правоотношениям в указанной части подлежат применению нормы о договоре безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 1 ст. 691 ГК РФ предусмотрено, что ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению.
В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 693 ГК РФ ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.
При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.
По смыслу положений ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
В настоящем деле отсутствуют предусмотренные ст. 693 ГК РФ основания для возложения на Тарасенко В.А. ответственности за недостатки переданного в безвозмездное пользование помещения, поскольку они прямо оговорены в подписанном сторонами акте приема-передачи имущества по договору безвозмездного пользования от 05.09.2014 (т. 3 л.д. 44). В частности, в акте указано, что сдаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии, не пригодном для использования, имеет неисправное центральное отопление.
Кроме того, договор подряда N "... " для реконструкции внутренней разводки системы отопления ИП Волков А.Г. заключил с ИП Куликовым Ю.А. 01.09.2014, то есть до подписания договора безвозмездного пользования.
Следовательно, ИП Волков А.Г. при заключении договора безвозмездного пользования очевидно знал о находящейся в нерабочем состоянии системе отопления и необходимости ее ремонта.
Более того, согласно п. 3.5 названного договора ИП Волков А.Г. обязался своими силами и за счет своих средств произвести демонтаж неисправной системы центрального отопления, с последующим монтажом электроотопления.
Таким образом, ИП Волков А.Г. не только знал о необходимости ремонта системы отопления, но и обязался своими силами и за счет своих средств выполнить необходимые для этого работы в рамках действия договора безвозмездного пользования.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции стороны подтвердили, что целью заключения договора безвозмездного пользования являлось именно выполнение ИП Волковым А.Г. работ по реконструкции внутренней разводки системы отопления указанного выше помещения с условиями работы от электрического котла с применением системы альтернативной энергетики без использования тепловой энергии сторонних поставщиков. Более того, представитель Волкова А.Г. Клат О.С. подтвердила, что работы по реконструкции системы отопления производились в целях оптимизации расходов на коммунальные услуги (т. 4 л.д. 64).
При этом из буквального толкования условий договора безвозмездного пользования следует, что п. 2.4 предусмотрено право ссудополучателя на возмещение за счет ссудодателя при расторжении договора стоимости иных неотделимых улучшений, которые произведены с согласия собственника.
Обязанность же ссудополучателя по демонтажу неисправной системы центрального отопления с последующим монтажом электроотопления предусмотрена п. 2.3.5 договора, который не предусматривает права на возмещение за счет собственника произведенных на эти цели затрат. Напротив, в данном пункте указано, что соответствующие работы выполняются ссудополучателем своими силами и за счет своих средств.
Ссылки в апелляционной жалобе на положения п. 2 ст. 623 ГК РФ, предусматривающие право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, не принимаются во внимание.
Приведенная норма регулирует отношения из договора аренды, между тем, требования о взыскании стоимости расходов на реконструкцию системы отопления подлежат разрешению на основании норм о договоре безвозмездного пользования.
В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Из содержания названной нормы следует, что действующее законодательство не допускает применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к договору безвозмездного пользования имуществом.
Соответственно, по общему правилу (если договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное), произведенные ссудополучателем расходы по улучшению имущества возмещению не подлежат.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании с Тарасенко В.А. в пользу Волкова А.Г. расходов на реконструкцию системы отопления в сумме 491 500 руб.
В обоснование иска в части взыскания расходов на аренду оборудования в размере 500 000 руб. истец ссылается на причинение ему убытков.
Как установлено выше, договор аренды оборудования N "... " заключен между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. 05.01.2015, то есть в период действия договора аренды, следовательно, данные требования подлежат разрешению на основании норм о договоре аренды.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Поскольку до заключения договора аренды именно ИП Волков А.Г. являлся заказчиком выполнения работ по реконструкции внутренней разводки системы отопления указанного выше помещения с условиями работы от электрического котла с применением системы альтернативной энергетики без использования тепловой энергии сторонних поставщиков, он очевидно знал о состоянии системы отопления на момент заключения договора аренды 01.01.2015.
Кроме того, районным судом верно приняты во внимание выводы эксперта о наличии на момент заключения договора аренды возможности эксплуатации помещения без проведения выполненных Волковым А.Г. работ, а также о том, что их осуществление было обусловлено субъективным желанием арендатора снизить расходы на оплату коммунальных услуг. Данные выводы представителем истца не оспаривались (т. 4 л.д. 64).
Также в решении обоснованно указано на отсутствие достаточных доказательств факта несения Волковым А.Г. соответствующих расходов.
С учетом изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с Тарасенко В.А. в пользу Волкова А.Г. убытков за аренду оборудования в размере 500 000 руб.
Доводы истца о том, что необходимость реконструкции системы отопления и аренды соответствующего оборудования была продиктована размещением в помещении пансионата "Гармония" и обращениями в связи с этим контролирующих органов, несостоятельны.
В нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств в подтверждение названных доводов стороной истца не представлено, на судебные дела по искам прокурора и иных государственных органов представитель истца в судебном заседании указать не смогла.
Судебной коллегией получены сведения лишь об одном деле по иску Исилькульского межрайонного прокурора к Волкову А.Г. N "... ", однако оно касалось иных недостатков помещения, не связанных с системой отопления.
По сведениям Министерства труда и социального развития Омской области, акты обследования и акты проверок спорного помещения в министерстве отсутствует (т. 3 л.д. 186-187).
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами районного суда в части полного отказа во взыскании стоимости неотделимых улучшений в виде затрат на обустройство двускатной кровли.
Факт выполнения названных работ и наличия на здании в настоящее время двускатной кровли сторонами не оспаривались.
Однако выводы судебной экспертизы, проведенной ООО "СтройТехЭксперт", о состоянии спорного объекта до и после выполнения работ по ремонту крыши, а также о неотделимости названного улучшения являются противоречивыми.
Несмотря на указание суда кассационной инстанции, имеющиеся противоречия не были в полной мере устранены районным судом при допросе эксперта, вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы на обсуждение сторон при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ставился.
В целях устранения недостатков процессуальной деятельности районного суда судебная коллегия назначила по ходатайству истца строительно-техническую экспертизу, производство которой было поручено ООО "Бюро судебных экспертиз".
Из анализа выводов эксперта усматривается, что возведенная на здании по адресу: "... ", двускатная кровля является качественным улучшением объекта по параметру долговечности и периодическому обслуживанию. Такое улучшение является неотделимым, поскольку в случае ее демонтажа повторное использование материала невозможно.
Определить состояние кровли на момент заключения договора аренды 01.01.2015 не представилось возможным ввиду отсутствия об этом каких-либо документов. Однако на основании имеющегося в деле письма Тарасенко В.А. и Волкова А.Г. эксперт пришел к выводу о том, что кровля здания в указанный период была в неудовлетворительном состоянии и требовала капитального ремонта.
На момент осмотра экспертом не выявлено следов протекания с кровли, а также характерных подтеков на потолке и стенах, указывающих на постоянную течь воды. Указано, что все выявленные повреждения помещения имеют однотипный характер, от воздействия водяного пара при низких температурах. Сделан вывод о том, что помещение 1П привело в нынешнее неработоспособное состояние его длительное неиспользование, а усугубило такое состояние отсутствие работы системы отопления на втором этаже здания. В качестве примечания указано, что обустройство двускатной кровли к такому повреждению привести не может, так как напрямую не влияет на тепловой баланс здания (т. 4 л.д. 84-96).
При оценке заключения ООО "СтройТехЭксперт", проведенного в суде первой инстанции, и заключения ООО "Бюро судебных экспертиз", проведенного в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия отдает предпочтение результатам второго исследования, поскольку эксперт Артамонов В.П. полно и мотивированно ответил на поставленные вопросы, разъяснил критерии признания улучшений неотделимыми, указал параметры, по которым устройство двускатной металлической кровли с чердаком улучшает состояние объекта по сравнению с малоуклонной безчердачной крышей с рулонным кровельным покрытием, а также дал исчерпывающие письменные пояснения по возражениям ответчика на содержащиеся в заключении выводы.
Оценив данное заключение в совокупности с другими доказательствами, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы истца о том, что обустроенная на здании двускатная кровля является неотделимым улучшением арендованного имущества.
При этом ссылки ответчика на выводы эксперта о возможности демонтировать двускатную кровлю не опровергают вывода о неотделимости улучшения, поскольку, как указано в заключении, вторым признаком неотделимости улучшения является возможность повторного использования материала после демонтажа конструкции. В данном случае второе условие не соблюдается, в связи с чем обустроенную за счет истца двускатную кровлю следует считать неотделимым улучшением.
При исследовании вопроса о наличии согласия Тарасенко В.А. на осуществление арендатором работ по обустройству двускатной крыши судебная коллегия принимает во внимание имеющееся в материалах дела письмо от 20.08.2015, подписанное Волковым А.Г. и Тарасенко В.А, адресованное Главному врачу БУЗОО "Исилькульская ЦРБ", в пользовании которого находится нежилое помещение не первом этаже здания, с предложением принять участие в ремонте кровли (т. 3 л.д. 153-154).
Из содержания названного документа усматривается, что Тарасенко В.А. знал о неудовлетворительном состоянии кровли и необходимости ее капитального ремонта, а также о том, что капитальный ремонт будет производиться Волковым А.Г.
Свою подпись на данном письме Тарасенко В.А. не оспаривал, в связи с чем пояснения его представителя Новикова С.В. о том, что арендодателю не было известно об устройстве арендатором двускатной крыши, нельзя признать обоснованными.
Кроме того, поскольку выполненные в отношении крыши работы относятся к капитальному ремонту, бремя несения соответствующих расходов в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ, в любом случае, несет арендодатель.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что обустройство двускатной крыши не привело к улучшению состояния здания, поскольку они опровергаются заключением судебной экспертизы, проведенной ООО "Бюро судебных экспертиз".
При этом выводы эксперта ООО "СтройТехЭксперт" о том, что в результате устройства двускатной крыши улучшение имущества не произошло, не могут быть приняты как достоверные, поскольку данный вывод сделан экспертом на основании анализа нынешнего состояния крыши и помещения (т. 2 л.д. 36).
Между тем, заключением ООО "Бюро судебных экспертиз" установлено, что нынешнее неработоспособное состояние помещения не является следствием неправильного обустройства крыши, а возникло в результате длительного неиспользования помещения и отсутствия работающей системы отопления.
Поскольку при возведении деревянного каркаса двускатной крыши изменения в конструкцию имевшегося ранее покрытия не вносились, слои утеплителя и защитной стяжки не изменялись, а металлическая двускатная крыша является более долговечной (т. 4 л.д. 92), судебная коллегия приходит к выводу, что в результате обустройства двускатной крыши состояние помещения ответчика улучшилось.
В такой ситуации доводы апелляционной жалобы истца следует признать частично обоснованными, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части полного отказа во взыскании расходов на обустройство кровли, с принятием в отмененной части нового решения.
В обоснование стоимости неотделимых улучшений истцом представлен договор подряда N "... " на ведение ремонтно-строительных работ от 01.03.2016, по условиям которого ИП Куликов Ю.А. по заданию ИП Волкова А.Г. обязался выполнить ремонтно-строительные работы по возведению двускатной кровли на объекте по адресу: "... ", в соответствии со сметой в срок до 31.05.2016.
Согласно раздела 2 договора стоимость работ определяется на основании сметы, утверждённой заказчиком. Расчет за выполненные работы производится на основании акта приема выполненных работ КС-2 и справки о стоимости выполненных работ КС-3 не позднее 12 месяцев после завершения работ по договору и подписания акта приема выполненных работ.
Первоначально в обоснование факта понесенных затрат в размере 1 805 440 руб. 35 коп. истец ссылался на решение Арбитражного суда Омской области по делу N А46-14482/2019, которым с ИП Волкова А.Г. в пользу ИП Куликова Ю.А. взыскана задолженность по договору подряда N "... " от 01.03.2016 в сумме 500 000 руб. При этом в тексте решения указано, что факт оплаты заказчиком суммы в размере 1 305 440 руб. 35 коп. подтверждается распиской.
Вместе с тем, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 названное решение отменено, производство по делу прекращено, между сторонами утверждено мировое соглашение, по условиям которого ИП Волков А.Г. обязался уплатить ИП Куликову Ю.А. задолженность в размере 500 000 руб.
Факт оплаты 500 000 руб. подтверждается приходным кассовым ордером (т. 1 л.д. 41).
Учитывая отмену решения Арбитражного суда Омской области по делу N А46-14482/2019 с прекращением производства по делу, а также то, что Тарасенко В.А. в указанном деле участия не принимал, отсутствуют предусмотренные ч. 3 ст. 61 ГПК РФ основания, чтобы считать доказанным факт передачи ИП Волковым А.Г. ИП Куликову Ю.А. по расписке денежных средств в размере 1 305 440 руб. 35 коп.
В связи с этим по предложению судебной коллегии истцом представлены подлинники расписки от 20.06.2018, локального сметного расчета на сумму 1 805 440 руб. 35 коп, акта о приемке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости работ по форме КС-3, а также платежное поручение от 20.08.2019 о перечислении по договору 1 305 440 руб. 35 коп.
Судебная коллегия критически оценивает данные документы, поскольку в них имеются противоречия.
Так, расписка о передаче 1 305 440 руб. 35 коп, на которую имеется ссылка в решении Арбитражного суда Омской области, составлена ИП Куликовым Ю.А. 20.06.2018.
Однако истцом также представлено платежное поручение, согласно которому эта же сумма перечислена ИП Куликову Ю.А. 20.08.2019, то есть более, чем через год после составления указанной выше расписки.
При этом при рассмотрении дела в Арбитражном суде Омской области ни ИП Волков А.Г, ни ИП Куликов Ю.А. не ссылались на перечисление денежных средств в сумме 1 305 440 руб. 35 коп. безналичным путем.
Более того, анализ содержания решения Арбитражного суда Омской области и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда свидетельствуют о том, что спор между ИП Волковым А.Г. и ИП Куликовым Ю.А. фактически отсутствовал.
Судебная коллегия принимает во внимание, пояснения представителя Тарасенко В.А. Новикова Е.В. о дружеских отношениях между ИП Куликовым Ю.А. и Волковым А.Г, а также то, что во всех представленных истцом договорах подряда и аренды его контрагентом являлся именно ИП Куликов Ю.А, который якобы выполнял различные по своему характеру строительные работы, при этом имеет виды экономической деятельности, связанные исключительно с торговлей и арендой (согласно открытым сведениям, размещенным в Единомгосударственном реестре индивидуальных предпринимателей).
В связи с наличием изложенных обстоятельств судебная коллегия при определении стоимости неотделимых улучшений исходит из заключения судебной строительно-технической экспертизы, согласно которой стоимость выполненных работ по обустройству двускатной крыши составляла 636 516 руб. (т. 2 л.д. 34).
Выводы эксперта ООО "СтройТехЭксперт" в указанной части каких-либо противоречий не содержат, основаны на непосредственном осмотре экспертом крыши здания, обоснованы приложенным к экспертизе локальным сметным расчетом и сомнений в их правильности у судебной коллегии не вызывают.
Таким образом с Тарасенко В.А. подлежит взысканию в пользу Волкова А.Г. стоимость неотделимых улучшений в сумме 636 516 руб.
То обстоятельство, что помещения первого этажа здания по адресу: "... ", принадлежат Омской области и используются под размещение БУЗОО "Исилькульская ЦРБ", не освобождают Тарасенко В.А. от обязанностей по возмещению стоимости неотделимых улучшений по договору аренды. Исковые требования к Министерству имущественных отношений Омской области или к БУЗОО "Исилькульская ЦРБ" в настоящем деле не заявлялись. Сторонами договора аренды указанные лица не являются. В связи с этим основания для привлечения их в качестве соответчиков по инициативе у суда в данном случае отсутствуют.
Информация о рассмотрении настоящего гражданского дела была направлена в Министерство имущественных отношений Омской области (т. 4 л.д. 28) и в БУЗОО "Исилькульская ЦРБ" (т. 4 л.д. 33). Однако о привлечении к участию в деле в каком-либо качестве названные лица не просили.
Кроме того, согласно ч.ч. 1-3 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Такие же правила применяются при распределении судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Так как решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, следует изменить также распределение судебных расходов по делу.
С учетом уточнений истцом заявлены требования о взыскании в общей сумме 2 796 940 руб. 35 коп. при этом подлежала уплате государственная пошлина в размере 22 185 руб.
Поскольку исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с Тарасенко В.А. в пользу Волкова А.Г. следует также взыскать судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований, что составит 5 102 руб. 55 коп. (636 516 * 100 / 2 796 940, 35 = 23 %; 22 185 * 23 % = 5 102, 55).
Также на основании ч. 3 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при обращении с апелляционными и с кассационной жалобой в общей сумме 450 руб. (150 * 3).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Апелляционную жалобу представителя Волкова А. Г. Клат О. С. удовлетворить частично, решение Кировского районного суда г. Омска от 1.02.2021 отменить в части отказа во взыскании стоимости неотделимых улучшений в виде обустройства кровли.
Принять в отмененной части новое решение.
Взыскать с Тарасенко В. А. в пользу Волкова А. Г. стоимость неотделимых улучшений в сумме 636 516 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 552 руб. 55 коп.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Омска от 1.02.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи областного суда:
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 09.09.2021.
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
"... "
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.