Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2009 г. N Ф04-1172/2009(1418-А75-9) Удовлетворяя иск о расторжении договора аренды и взыскании убытков, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не выполнил свои обязательства по договору, не предоставив истцу земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и назначению имущества, убытки, причиненные обществу неисполнением указанного обязательства, подтверждены документально (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 2 апреля 2009 г. N Ф04-1172/2009(1418-А75-9)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Югра-девелопмент" (далее - ООО "Югра-девелопмент", общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Мегиона (далее - администрация) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.12.2006 N 317 и о взыскании убытков в сумме 3 733 700 руб.

Заявленные требования мотивированы причинением обществу убытков в результате невозможности использования переданного в аренду администрацией земельного участка и основаны ссылками на статьи 15, 393, 395, 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 36, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 11.11.2008 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Местную мусульманскую религиозную организацию "Махалля" (далее - религиозная организация).

Решением от 05.12.2008 суд удовлетворил исковые требования общества в полном объеме заявленных требований, придя к выводу об их законности и обоснованности.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе администрация, не согласившись с выводами суд первой инстанции, просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении исковых требований.

Администрация считает, что суд необоснованно пришел к выводу о предоставлении обществу имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества, ссылаясь на подписанный обществом акт приема-передачи спорного земельного участка об отсутствии недостатков переданного имущества, препятствующих использованию земельного участка по назначению. По мнению администрации, невозможность использования земельного участка возникла не по причине характеристик самого участка, а по причине незаконных действий третьих лиц. Кроме того, администрация ссылается на отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих фактическое занятие предыдущим арендатором земельного участка на момент его передачи обществу. Администрация полагает, что отсутствует причинно - следственная связь между допущенным нарушением и возникшими у общества убытками и не подтвержден размер убытков.

ООО "Югра-девелопмент" в отзыве на кассационную жалобу и в выступлении своего представителя в судебном заседании высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, считая её доводы необоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие администрации и религиозной организации, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Проверив в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.12.2006 в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 18.12.2006 N 4 администрация (арендодатель) заключила с ООО "Югра-девелопмент" (арендатором) договор аренды N 317, по условиям которого обязалась передать обществу земельный участок с кадастровым номером 86:19:0104411:0066 общей площадью 2 832 кв. метров, имеющий адресные ориентиры: улица Кузьмина (район жилого дома N 2) XI микрорайон г. Мегион, Ханты-Мансийского автономного округа, категория земель - земли поселений, для строительства многоэтажного жилого дома.

Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 18.12.2006 по 18.12.2008.

В день заключения договора стороны подписали акт приема-передачи земельного участка от 18.12.2006 (приложение N 3 к договору).

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты-Мансийского автономного округа 10.08.2007.

Для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением в рамках договора от 26.03.2007 N 1 общество выполнило следующие действия.

Так, ООО "Югра-девелопмент" поручило ООО "Проектная компания "Свет" разработку рабочей документации по объекту: 9-ти этажный жилой дом по ул. Кузьмина 11 мкр г. Мегион.

Затем ООО "Югра-девелопмент" получило 28.06.2007 ордер N 22 на выполнение земляных работ (раскопку котлована) на земельном участке по ул. Кузьмина 11 мкр. г. Мегиона.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Мегиона 13.09.2007 выдано разрешение на производство работ по раскопке ранее забитого свайного поля для выполнения проектных работ, в связи с требованиями проектной организации.

В последующем ООО "Югра-девелопмент" подписало 20.08.2007 с ООО "Сервисстрой" договор генерального подряда N 1 на выполнение работ по капитальному строительству жилого дома.

Кроме того, ООО "Югра-девелопмент" 22.08.2007 заключило с ООО "Сибпромснаб" договор субподряда N 15 на выполнение земляных работ по выкапыванию котлована, погрузке и перевозке грунта.

Однако к выполнению работ на предоставленном земельном участке общество не могло приступить. Из представленных в материалы дела документов видно, что техника и рабочие общества не допускались к работе на земельном участке членами религиозной организации.

Материалами дела подтверждается, что до заключения договора аренды с обществом и проведения аукциона, администрацией по договору от 06.06.2005 N 196 спорный земельный участок был предоставлен на срок до 05.03.2006 религиозной организации для размещения временной автостоянки.

Кроме того, на названном земельном участке находилось капитальное ограждение, сносу которого также препятствовала религиозная организация.

В связи с чем, общество, 12.11.2007 уведомило ООО "Проектная компания "Свет" о необходимости приостановления работ по договору от 26.03.2007 N 1.

Ссылаясь на то, что земельный участок не может быть фактически использован по назначению, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно расчету суммы иска размер причиненных обществу убытков составил 3 733 700 руб., и включает в себя расходы по оплате залоговых сумм по проведению конкурсов и аукционов, согласно платежным поручениям от 11.12.2006 N 1 на сумму 172 000 руб., от 13.12.2006 N 2 на сумму 286 600 руб.; расходы по оплате предмета торгов (права заключения договора аренды на земельный участок), произведенные по платежному поручению от 26.12.2006 N 1 на сумму 3 267 200 руб.; расходы по оплате за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ (для регистрации договора аренды) произведенные по платежному поручению от 12.01.2007 N 2 на сумму 400 руб.; расходы по оплате госпошлины за государственную регистрацию договора аренды, произведенные по платежному поручению от 12.01.2007 N 1 на сумму 7 500 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования на основании положений статей 393, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что администрация надлежащим образом не выполнила свои обязательства по договору, не предоставив обществу земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и назначению имущества; убытки, причиненные обществу неисполнением указанного обязательства, подтверждены документально.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда соответствующими материалам дела и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Согласно пункту 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Часть 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет убытки, как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной нормы права основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков.

Арбитражный суд, проведя в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всестороннее и полное исследование представленных в дело доказательств, доводов и возражений сторон, сделал правильный вывод о наличии оснований для взыскания убытков и расторжении договора аренды.

Исследование материалов дела показало, что администрация в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств, подтверждающих возможность использования обществом земельного участка, переданного по договору аренды.

Так согласно информационному сообщению, опубликованному в газете "Мегионские торги" от 17.11.2006 спорный земельный участок был выставлен на аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В данном сообщении было указано, что не имеется сведений об обременениях и ограничениях земельного участка.

Из материалов дела видно, что к моменту заключения договора с ООО "Югра-девелопмент" администрация знала о том, что земельный участок не освобожден предыдущим арендатором (мусульманской организацией).

Как правильно указано судом первой инстанции, ни до заключения договора, ни после администрация не предприняла должных мер, направленных на возврат ей земельного участка, свободного от притязаний третьего лица и в состоянии, пригодном для передачи его в аренду обществу для строительства.

Материалами дела подтверждается, что у общества отсутствовала возможность использования земельного участка по назначению (под строительство), поскольку имущество находилось в фактическом владении религиозной организации.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация не предоставила обществу имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Факт несения обществом расходов в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению подтвержден материалами дела.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества, взыскав с администрации в пользу ООО "Югра-девелопмент" убытки в сумме 3 733 700 руб., а также расторгнув договор аренды земельного участка от 18.12.2006 N 317.

Не нашли своего подтверждения доводы жалобы о неполном исследовании судом фактических обстоятельств дела.

Суд кассационной инстанции считает доводы жалобы неубедительными, направленными на иную оценку доказательств и обстоятельств по делу.

Нарушений при рассмотрении дела судом норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенных обстоятельств в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

На основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации администрацией при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб. согласно платежному поручению от 29.01.2009 N 67.

Учитывая, что на момент принятия к производству кассационной жалобы администрации вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2008 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты госпошлины, уплаченная администрацией государственная пошлина в сумме 2000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05.12.2008 по делу N А75-5740/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Мегиона - без удовлетворения.

Возвратить администрации города Мегиона из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.