Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июля 2012 г. N Ф03-1630/12 по делу N А73-12858/2011

г. Хабаровск

02 июля 2012 г.

А73-12858/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Л.Б.Шариповой

Судей: Е.В.Зимина, С.Н.Новиковой

при участии:

от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения": Т.В.Баранова, юрисконсульт, доверенность от 10.01.2012 N 3

от общества с ограниченной ответственностью "Суперфарма": О.О.Безган, юрист, доверенность от 01.01.2012 N 1

рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Суперфарма"

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012

по делу N А73-12858/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи А.А.Тихоненко, М.О.Волкова, В.Г.Дроздова

По иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"

к обществу с ограниченной ответственностью "Суперфарма"

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

об освобождении помещений

В судебном заседании 26.06.2012 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 29.06.2012.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" (далее - ДВГУПС, учреждение; ОГРН 1022701287652, место нахождения: 680021, г. Хабаровск, ул. Серышева, 47) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Суперфарма" (далее - ООО "Суперфарма", общество; ОГРН 1032700302194, место нахождения: 680031, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 182) о признании договора аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107 расторгнутым с 22.09.2011 и обязании ООО "Суперфарма" освободить нежилые помещения NN 28, 29, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 53 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее - ТУ Росимущества по Хабаровскому краю; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Запарина, 65).

Решением арбитражного суда от 26.01.2012 в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 решение арбитражного суда от 26.01.2012 отменено. При этом апелляционный суд обязал ООО "Суперфарма" освободить спорные нежилые помещения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить как принятое с неправильным применением норм материального права при несоответствии выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, указывает на то, что сведения, содержащиеся в дополнительном соглашении от 12.07.2011 N 8 к договору аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107, свидетельствуют о наличии договоренности сторон договора о возникновении правоотношений, действие которых выходит за рамки срока окончания действия прекращения вышеуказанного договора и такой договор не признается расторгнутым. Кроме того, ссылается на акт проверки арендуемых помещений от 26.09.2011, составленный спустя три дня с даты предполагаемой даты прекращения договора, содержащий сведения о том, что спорное помещение используется в соответствии с условиями договора аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107. В этой связи считает, что арбитражный суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела, которым не соответствуют выводы апелляционного суда.

В отзывах на кассационную жалобу ДВГУПС, ТУ Росимущества по Хабаровскому краю выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают постановление апелляционного суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

При этом ТУ Росимущества по Хабаровскому краю заявило о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Суперфарма" и ДВГУПС поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив законность постановления апелляционного суда от 28.03.2012 с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу о том, что оно подлежит отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда от 26.01.2012 на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как установили суды в соответствии с материалами дела, в оперативном управлении ДВГУПС находятся здание учебного корпуса N 1 литеры А, А1 по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 53; здание учебного корпуса N 2 литер В по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 55.

Между федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" (далее - техникум), ТУ Росимущества по Хабаровскому краю и ООО "Суперфарма" заключен договор аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107, согласно которому техникум предоставляет ответчику в аренду нежилые помещения N 28 и N 29 на первом этаже площадью 32,8 кв.м для использования под аптечный пункт, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла-Маркса, 53; а ответчик своевременно оплачивает арендную плату за указанные помещения.

Впоследствии стороны подписали соглашение от 31.05.2007 N 1 к договору аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107 о том, что в связи с реорганизацией техникума путем присоединения к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" арендодателем становится государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения".

Спорные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи имущества.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 18.08.2009 N 6 к договору аренды федерального имущества N 0107 от 27.09.2006 "О новой редакции договора аренды федерального имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления", согласно пункту 3 которого условия договора оформлены в приложении N 2 и являются неотъемлемой частью договора аренды и при рассмотрении спора считаются текстом договора.

В соответствии с пунктом 5.2 приложения N 2 к договору аренды собственник вправе расторгнуть договор при необходимости размещения федеральных органов и органов исполнительной власти, предупредив о расторжении арендодателя и арендатора за три месяца.

Согласно пункту 5.1 этого приложения предложения сторон о внесении дополнений или изменений в договор и условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями с приложением акта приема-передачи имущества (кроме условий пунктов 5.2, 5.3).

ДВГУПС 30.09.2010 за N 1336 направил ООО "Суперфарма" уведомление о расторжении спорного договора аренды.

Соглашение сторон о расторжении договора не было подписано, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом.

Дополнительным соглашением от 08.12.2010 N 7 к этому договору аренды стороны изменили ежемесячную арендную плату и установили годовую арендную плату с 17.02.2010.

Впоследствии ДВГУПС вновь направило обществу уведомление от 17.06.2011 N 782 о прекращении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2006 N 0107 с 20.09.2011 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и освобождении занимаемых помещений в срок до 23.09.2011.

До истечения указанного в уведомлении срока стороны подписали дополнительное соглашение от 12.07.2011 N 8 к договору аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107 об изменении с 17.02.2011 размеров ежемесячной и годовой арендной платы.

ДВГУПС, ссылаясь на то, что указанный договор аренды прекратил свое действие 22.09.2011, тогда как ответчик, получивший 22.06.2011 соответствующее уведомление о его прекращении, продолжает незаконно пользоваться арендованным имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ при действии договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия правовых оснований для освобождения ответчиком спорных помещений, установив наличие между сторонами арендных отношений.

При этом арбитражный суд сделал вывод о том, что арендодатель, подписав дополнительное соглашение от 12.07.2011 N 8 к договору аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107 выразил тем самым свою волю на продление договорных отношений, чем аннулировал ранее направленное уведомление от 17.06.2011 N 782 об отказе от договора аренды. После 12.07.2011 уведомления об отказе от этого договора аренды истцом в адрес ответчика не направлялись, доказательства намерения прекратить договорные отношения в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

К данному выводу арбитражный суд пришел путем оценки в соответствии со статьей 71 АПК РФ совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе дополнительного соглашения от 12.07.2011 N 8 к спорному договору аренды, установив наличие в нем сведений о том, что оно заключено с целью внесения изменений в договор аренды от 27.09.2006 N 0107 в части установления ежемесячной и годовой арендной платы на основании отчета об оценке платы на основании отчета об оценке и является его неотъемлемой частью; а также о том, что арендная плата ежегодно пересматривается на основании отчета независимого оценщика, предоставляемого арендодателем не позднее, чем за месяц до 17 февраля каждого года и оформляется дополнительным соглашением к договору, в случае непредставления арендодателем отчета оценщика в установленные сроки договор подлежит расторжению.

При этом арбитражный суд со ссылкой на положения статьи 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора пришел к выводу о соответствии названных условий пункту 3.1.4 договора аренды в редакции приложения N 2 к нему, в соответствии с которым арендодатель обязан предоставлять отчет независимого оценщика для пересмотра арендной платы.

Данное дополнительное соглашение арбитражный суд оценил в совокупности с пояснениями арендатора о том, что, подписав это соглашение, поступившее после получения уведомления о прекращении договора аренды, общество расценило действия арендодателя как его намерение продолжить арендные отношения, учитывая при этом отсутствие как в нем, так и где-либо, указаний на то, что ранее направленное арендатору уведомление о прекращении договора аренды сохраняет силу.

Арбитражным судом приняты во внимание и такие доказательства как платежные поручения, свидетельствующие о ежемесячном перечислении ответчиком на расчетный счет истца арендной платы в период с сентября 2011 года по ноябрь 2011 года в согласованном этим дополнительным соглашением размере.

Кроме того, арбитражный суд принял во внимание акт проверки занимаемого помещения от 26.09.2011, составленный комиссией, созданной ДВГУПС, содержащий сведения о том, что спорные помещения используются в соответствии с договором.

Путем оценки дополнительного соглашения от 08.12.2010 N 7 к договору аренды и уведомления от 30.09.2010 N 1336 о расторжении договора аренды арбитражный суд пришел к выводу о том, что сложившаяся между сторонами практика отношений допускает продление договорных отношений после направления уведомления о расторжении договора.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований считать договор аренды расторгнутым с 23.09.2011 и об освобождении в связи с этим спорных помещений сделан на основе оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи (ст. 71 АПК РФ).

Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда в части требований об освобождении спорных помещений и удовлетворяя эти требования, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ исходил из того, что спорный договор аренды прекратил свое действие с 22.09.2011, то есть через три месяца после получения ООО "Суперфарма" уведомления арендодателя от 17.06.2011 N 782 о прекращении этого договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и, как следствие, из отсутствия правовых оснований для пользования ответчиком этими помещениями.

В обоснование вывода о прекращении действия договора аренды апелляционный суд сослался на соблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ - наличие уведомления от 17.06.2011 N 782, полученного 22.06.2011 ответчиком.

При этом апелляционный суд признал ошибочным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что, подписав дополнительное соглашение от 12.07.2011 N 8 к договору аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107, истец выразил свою волю на продление договорных отношений, чем аннулировал ранее направленное уведомление от 17.06.2011 N 782 об отказе от договора аренды.

Данный вывод апелляционный суд обосновал ссылкой на дополнительное соглашение от 12.07.2011 N 8 к договору аренды от 27.09.2006 N 0107, указав на то, что в нем отсутствуют сведения о том, что уведомление от 17.06.2011 N 782 аннулировано и договор аренды продолжает свое действие.

Однако апелляционный суд в нарушение пункта 13 части 2 статьи 271 АПК РФ не указал мотивы, по которым он не согласился с вышеназванным выводом арбитражного суда первой инстанции, мотивированным тем, что, направляя указанное дополнительное соглашение к договору аренды в подписанной сторонами редакции, арендодатель (истец) не указал на то, что ранее направленное им уведомление от 17.06.2011 N 782 сохраняет силу.

Кроме того, в нарушение пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ апелляционный суд не опроверг вышеуказанных доказательств, в совокупности с которыми арбитражный суд первой инстанции оценивал это дополнительное соглашение.

Фактически апелляционный суд, не имея на то законных оснований, дал иную правовую оценку доказательству, которое было оценено арбитражным судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами.

Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды расторгнутым с 22.09.2011, апелляционный суд, не согласившись с выводом арбитражного суда первой инстанции об аннулировании уведомления от 17.06.2011 N 782 и продолжении арендных отношений, пришел к выводу о том, что поскольку в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды является расторгнутым с 22.09.2011, то отсутствуют правовые основания для обращения истца в арбитражный суд с таким требованием.

Однако с учетом вышеизложенного вывод апелляционного суда о том, что договор аренды является расторгнутым с 22.09.2011, не соответствует фактическим обстоятельствам.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а постановление апелляционного суда от 28.03.2012 - отмене в полном объеме на основании статьи 288 (ч. ч. 1, 3) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 26.01.2012.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В этой связи госпошлина по кассационной жалобе в размере 2 000 руб., уплаченная ООО "Суперфарма" в доход федерального бюджета, подлежит взысканию с ДВГУПС.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 по делу N А73-12858/2011 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, оставить в силе решение от 26.01.2012 по тому же делу.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Суперфарма" расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 2 000 руб.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист и произвести поворот исполнения отмененного судебного акта в части расходов по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в соответствии со статьями 325, 326 АПК РФ.

Приостановление исполнения обжалуемого судебного акта отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Б.Шарипова

Судьи

Е.В.Зимин С.Н.Новикова