Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 марта 2020 г. N Ф03-783/20 по делу N А51-8517/2019

г. Хабаровск

19 марта 2020 г.

А51-8517/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

от заявителя: индивидуальный предприниматель Мельников Олег Юрьевич (лично), А.В. Верховская, представитель, доверенность от 18.04.2019

от Администрации г. Владивостока: Е.П. Пе, представитель, доверенность от 13.12.2019 N 1-3/3672

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича

на решение от 25.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019

по делу N А51-8517/2019

Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третьи лица: Администрация г. Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

о признании незаконным решения

Индивидуальный предприниматель Мельников Олег Юрьевич (ОГРНИП 307253614100041, ИНН 253601881596; далее - заявитель, ИП Мельников О.Ю., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, адрес: 690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 48; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю, Управление) об отказе в государственной регистрации права собственности и отказе в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского, 94; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского, 94, на основании заявления от 07.11.2018.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Владивостока (далее - Администрация), Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.09.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП Мельников О.Ю., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы о неправильном применении судами норм материального права, а именно положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что договор аренды земельного участка от 07.05.2013 N 05-Ю-15868 после истечения срока его действия (24.05.2018) был возобновлен на неопределенный срок в силу указанной выше правовой нормы и пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73). Указывает на то, что в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.05.2013 N 05-Ю-15868 до настоящего времени не погашена, право аренды предпринимателя не прекращено.

Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией ИП Мельникова О.Ю., указано на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Отзывы от других участников спора не поступили.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, предприниматель и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы, настаивали на её удовлетворении. Дали суду соответствующие пояснения по обстоятельствам спора.

Представитель Администрации просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверяется Арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07.05.2013 между Департаментом (арендодатель) и ИП Мельниковым О.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05-Ю-15868, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Департамента от 03.09.2012 N 1945 предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050057:703 площадью 2 105 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94 (расположенный примерно в 77 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, находящегося за пределами участка), для использования в целях строительства зданий спортивно-оздоровительного комплекса.

Срок действия указанного договора определен его участниками на 5 лет с момента государственной регистрации (пункт 1.3 договора аренды). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.05.2013.

Предпринимателю 18.09.2018 выдано разрешение N RU25304000-447/2018 на строительство объекта капитального строительства: "Спортивно - оздоровительный комплекс в районе ул. Маковского, д. 94 в г. Владивостоке" на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050057:703 сроком действия до 18.09.2019.

ИП Мельников О.Ю. 07.11.2018 обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, рассмотрев которое Управление уведомлением от 23.11.2018 N 25/001/011/2018-5265 сообщило предпринимателю о приостановлении осуществления действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности.

Основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что предпринимателем на государственную регистрацию не представлены документы, являющиеся основанием для проведения государственной регистрации прав и осуществления государственного кадастрового учета, а именно: отсутствует действующий договор аренды земельного участка.

Управление Росреестра по Приморскому краю уведомлением от 25.02.2019 N 25/001/011/2018-5265 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности, и решением N 25/19-6035 отказало в осуществлении кадастрового учета в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и не устранением причин, препятствующих их осуществлению.

Предприниматель полагая, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суды руководствовались положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, статей 1, 14, 15, 21, 40 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и исходили из того, что срок действия договора аренды от 07.05.2013 N 05-Ю-15868 истек 24.05.2018, а ИП Мельниковым О.Ю. не представлены доказательства наличия у него законных прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

При этом судами указано на то, что договор аренды земельного участка от 07.05.2013 N 05-Ю-15868 в рассматриваемом случае не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, поскольку после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Суд округа не может согласиться с указанными выводами судов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу подпункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, наличие срока в договоре аренды является неотъемлемым условием для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а не исключает эту возможность.

При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, согласно пункту 1 Постановления N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из совокупности указанных правовых норм следует, что договор аренды земельного участка, который был заключен до 01.03.2015, в котором указан срок его действия и он истёк после указанной даты, при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ и отсутствии в договоре прямого указания на невозможность его пролонгации, считается возобновленным на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка N 05-Ю-15868 заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах. Тот факт, что в договоре аренды установлен срок до (5 лет с момента государственной регистрации), не свидетельствует о невозможности его пролонгации в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Вместе с тем, судами при рассмотрении настоящего спора не дана оценка доводам предпринимателя о том, что указанный договор аренды после истечения срока его действия (24.05.2018) был возобновлен на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением норм материального права, в частности применение закона, не подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Поскольку у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств относительно порядка возобновления спорного договора аренды земельного участка и его возможного прекращения путем реализации арендодателем права на односторонний отказ (в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ), судебные акты следует отменить в полном объеме, а дело на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, включить в предмет исследования вопросы возобновления арендных правоотношений после истечения срока действия договора N 05-Ю-15868, при установлении данного факта выяснить реализовано ли арендодателем право на односторонний отказ от его исполнения с учетом обстоятельств выдачи Администрацией разрешения от 18.09.2018 N RU25304000-447/2018 на строительство объекта капитального строительства: "Спортивно - оздоровительный комплекс в районе ул. Маковского, д. 94 в г. Владивостоке", и на основе всесторонней оценки представленных доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ принять законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019 по делу N А51-8517/2019 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи

В.А. Гребенщикова С.Н. Новикова