Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2020 г. N 05АП-4199/20 по делу N А51-8517/2019

г. Владивосток

25 августа 2020 г.

Дело N А51-8517/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей О.Ю. Еремеевой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.А. Колотенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

апелляционное производство N 05АП-4199/2020

на решение от 02.06.2020

судьи Н.А. Тихомировой

по делу N А51-8517/2019 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича (ИНН 253601881596, ОГРН 307253614100041)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931),

третьи лица: Администрация г. Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955), Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724),

о признании незаконным решения,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Рявкина Е.А. по доверенности от 19.12.2019 сроком действия до 31.12.2020, диплом (регистрационный номер 137705 0047724), удостоверение;

ИП Мельников Олег Юрьевич - лично, паспорт;

от Администрации г. Владивостока: Слугин И.А. по доверенности от 13.12.2019 сроком действия до 31.12.2020, диплом (регистрационный номер 06-1147), удостоверение.

Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края: в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мельников Олег Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю, Управление) об отказе в государственной регистрации права собственности и отказе в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94 на основании заявления от 07.11.2018.

Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию г.Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.09.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.03.2020 N Ф03-783/2020 решение от 25.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2019 по делу N А51-8517/2019 Арбитражного суда Приморского края отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Приморского края решением от 02.06.2020 заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Приморскому краю обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 02.06.2020 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование своей правовой позиции Управление приводит доводы о том, что заявителем не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, поскольку договор аренды прекратил свое действие по окончании его срока. Ссылаясь на внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, полагает, что нормами действующего земельного законодательства не предусмотрена возможность автоматической пролонгации договора аренды земельного участка без торгов.

Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Через канцелярию суда от Администрации г. Владивостока поступил письменный отзыв, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ИП Мельников Олег Юрьевич на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации г. Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, доводы отзыва.

Из материалов дела коллегия суда установила следующее.

07.05.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ИП Мельниковым О.Ю. был заключен договор N 05-Ю-15868 аренды земельного участка, согласно которому предпринимателю был предоставлен в аренду сроком на 5 лет с момента государственной регистрации земельный участок с кадастровым номером 25:28:050057:703, площадью 2 105 кв. м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, для использования в целях строительства зданий спортивно - оздоровительного комплекса.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.05.2013.

18.09.2018 ИП Мельникову О.Ю. выдано разрешение N RU25304000-447/2018 на строительство объекта капитального строительства: "спортивно - оздоровительный комплекс в районе ул. Маковского, д. 94 в г.Владивостоке" на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050057:703 сроком действия до 18.09.2019.

07.11.2018 ИП Мельников О.Ю. обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, рассмотрев которое Управление Росреестра по Приморскому краю уведомлениями от 23.11.2018 N 25/001/011/2018-5265 сообщило предпринимателю о приостановлении осуществления действий по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности.

Основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что предпринимателем на государственную регистрацию не были представлены документы, являющиеся основанием для проведения государственной регистрации прав и осуществления государственного кадастрового учета, а именно: отсутствует действующий договор аренды земельного участка.

25.02.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомлением N 25/001/011/2018-5265 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности, и решением N 25/19-6035 отказало в осуществлении кадастрового учета в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и не устранением причин, препятствующих их осуществлению.

Предприниматель полагая, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое судом удовлетворено.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 данного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемые отказы в осуществлении регистрационных действий обусловлены обстоятельством истечения срока действия договора аренды.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

При этом правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что 07.05.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ИП Мельниковым О.Ю. заключен договор N 05-Ю-15868 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050057:703, площадью 2 105 кв. м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора аренды (24.05.2013).

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь факт пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора сторонами не оспаривается. Арендодатель осуществляет действия по принятию арендной платы за пользование спорным земельным участком.

Право на односторонний отказ от договора аренды арендодателем не реализовано, иное из материалов дела не следует.

Напротив, из письма Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 16.07.2018 N 20/20/24567 усматривается, что по состоянию на 16.07.2018 договор аренды N 05-Ю-15868 от 07.05.2013 считался продленным на неопределенный срок.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 05-Ю-15868 от 07.05.2013 был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие с 24.05.2018.

Позиция апеллянта о невозможности продления арендных правоотношений по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды и невозможности заключения нового договора без проведения торгов в форме аукциона судебной коллегией оценивается критически, как основанная на ошибочном толковании норм права.

Действительно, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015, то есть после заключения сторонами спорного договора аренды. При этом указанный Федеральный закон не содержит положений о применении данных нормативных положений к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров.

По правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

По изложенному, нормы статей 39.6, 39.8 ЗК РФ к спорным отношениям неприменимы.

Договор аренды земельного участка N 05-Ю-15868 заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах. Тот факт, что в договоре аренды установлен срок 5 лет с момента государственной регистрации не свидетельствует о невозможности его пролонгации в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований считать, что договор аренды земельного участка N 05-Ю-15868 не был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия.

При таких обстоятельствах вывод апеллянта о невозможности продления арендных правоотношений на неопределенный срок по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды является нормативно необоснованным и противоречит разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ N 73.

Довод ответчика о том, что срок действия выданного предпринимателю разрешения на строительство (до 18.09.2019) превышает срок предоставления земельного участка в аренду, что также явилось основанием для отказа в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства является несостоятельным, поскольку в связи с изложенными выше обстоятельствами суд пришел к выводу о том, что договор аренды N 05-Ю-15868 от 07.05.2013 является возобновленным на неопределенный срок.

На основании изложенного, принимая во внимание, что решение Управления Росреестра по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности и отказе в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства не соответствует положениям действующего законодательства, а также нарушает права и законные интересы ИП Мельникова О.Ю., суд в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при ее рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции законного и обоснованного судебного акта с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за апелляционную жалобу судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.06.2020 по делу N А51-8517/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

О.Ю. Еремеева С.В. Понуровская