Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 марта 2012 г. N Ф04-1219/12 по делу N А46-764/2011

С изменениями и дополнениями от:

25 декабря 2012 г.

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2012 г. N 9785/12 настоящее постановление в части определения стоимости выкупаемого объекта недвижимости отменено

г. Тюмень

28 марта 2012 г.

Дело N А46-764/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тихомирова В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

Григорьева Д.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 21.09.2011 Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) и постановление от 28.12.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу N А46-764/2011 по иску закрытого акционерного общества "Стоматология" (644020, Омская обл., г. Омск, ул. Серова, 32, ИНН 5503053270, ОГРН 1025500752760) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

В заседании приняли участие представители:

от ответчика -Чепилко Т.В. по доверенности от 01.02.2012.

Суд установил:

закрытое акционерное общество "Стоматология" (далее - ЗАО "Стоматология", общество, истец) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и признании договора заключенным на следующих условиях:

"4. Цена и порядок расчетов

4.1 Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) рублей.

4.2 Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1 суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО "Омск-Банк", БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. N 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 10% в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежегодно равными частями до 31 декабря текущего года.

5. Ответственность сторон

5.4. ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 20% от цены продажи "Объекта" в случаях:

-неисполнения обязанности, предусмотренной п. 2.2 настоящего договора;

- расторжения договора по вине ПРОДАВЦА;

- в случае задержки оформления документов, связанных с регистрацией права собственности, если задержка вызвана виновным поведением ПРОДАВЦА.".

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично, на Департамент возложена обязанность заключить с ЗАО "Стоматология" договор купли-продажи нежилого помещения N 7П, изложив его пункт 4.1 в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) руб., в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) руб.". В удовлетворении требований в остальной части было отказано.

В кассационной жалобе ответчик просит указанные решение и постановление отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Ссылается на неправильное применение норм материального права и необоснованное принятие судами результатов оценки имущества в размере 3066 600 руб., на безосновательное уменьшение указанной суммы на стоимость неотделимых улучшений имущества в виде капитального ремонта здания на сумму 1 031 740 руб.

Департамент не согласен с применением статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Исходя из содержания жалобы и судебных актов, ответчик фактически оспаривает судебные акты по делу в части частичного удовлетворения требований истца.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал соответствующие доводы.

Учитывая надлежащее извещение истца о времени и месте проведения судебного заседания, дело рассматривается в его отсутствие согласно части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления, кассационная инстанция считает судебные акты в обжалуемой части подлежащими отмене по указанным ниже основаниям.

Из материалов дела следует, что 02.10.2010 ЗАО "Стоматология" представило в Департамент заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 161,9 кв. м, находящегося на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32. Наличие указанного права Департаментом под сомнение не ставится.

Письмом N 12/39165 от 22.12.2010 ответчик направил в адрес ЗАО "Стоматология" для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32. В числе прочего данным проектом договора (пункт 4.1) было предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 4 940 000 руб. с налогом на добавленную стоимость.

Сопроводительным письмом от 17.01.2011 общество направило Департаменту протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, согласно которому предлагалось изложить в определенной редакции. Она предусматривала, в частности, следующий вариант пункта 4.1 проекта обозначенного договора: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 954 260 (два миллиона девятьсот пятьдесят четыре тысячи двести шестьдесят) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 450 650 (четыреста пятьдесят тысяч шестьсот пятьдесят) рублей".

В ответ на указанное послание ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий первоначальную редакцию договора купли-продажи Департамента.

В целях урегулирования разногласий, возникших между истцом и ответчиком в процессе заключения обозначенного договора, ЗАО "Стоматология" обратилось с упомянутым иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя частично требования истца, исходил из результатов назначенной им экспертизы, которой было определено, что рыночная стоимость объекта составляет 3 066 600 руб. Именно данная сумма была указана обществом в соответствующем пункте договора в результате уточнений требований. При этом было принято во внимание наличие согласия арендодателя на осуществленный обществом капитальный ремонт здания на сумму 1 031 740 руб., в связи с чем на основании пункта 6 статьи Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ выкупная стоимость имущества уменьшена до 2 034 860 руб. (3066 600 руб. - 1 031 740 руб.).

В удовлетворении остальной части требований о разрешении разногласий относительно иного порядка расчетов и установления дополнительной ответственности Департамента (решение в этой части не обжалуется кассатором) было отказано.

Апелляционная инстанция поддержала обозначенную позицию, указав на правильность назначения и принятия во внимание судом экспертизы при наличии разных вариантов оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. Кроме того, были отражены результаты анализа заключения по экспертизе отчета N 863-10 от 08.12.2010 (составлено оценщиком-экспертом Телегиным Е.Н.). При этом сформулирован вывод о том, что упомянутый отчет, на основании которого ответчик настаивает на рыночной стоимости спорного имущества в размере 4 940 000 руб., имеет недостатки, которые ставят под сомнение правильность определения данной стоимости.

Приведенные выше результаты рассмотрения дела обозначены с учетом требований пункта 1 статьи 286 АПК РФ, исходя из имеющихся доводов жалобы и пределов ее рассмотрения.

Кассационная инстанция считает, что при установленных обстоятельствах дела судами не могла быть признана обоснованной стоимость имущества, указанная в пункте 4.1 проекта договора и обозначенная истцом с учетом уточнений соответствующей части требований, поскольку при этом неправильно применены положения пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, связанные, в частности, со стандартами оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, с обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указанной статьей также установлено, что упомянутый отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В целом Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит нормы, предусматривающей возможность уменьшения рыночной стоимости арендуемого имущества на стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Из положений части 6 статьи 5 указанного Закона следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, при обозначенных условиях законодательного регулирования приведенная норма права не определяет формирование рыночной стоимости арендуемого имущества и применяется при оплате приобретаемого имущества. Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (см. Определение ВАС РФ от 27.09.2011 N ВАС-11793/11, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2011 по делу N А10-4186/2009).

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая невозможность определения цены имущества с учетом ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений, отсутствовали основания для удовлетворения требования в части возложения обязанности на Департамент заключить договор купли-продажи с обозначенной истцом ценой. В связи с этим жалоба ответчика является частично обоснованной.

Вместе с тем, кассационная инстанция отклоняет доводы ответчика о неправильном принятии во внимание результатов экспертизы, назначенной судом, которая содержит итоговую сумму стоимости определенного здания без отражения отдельно налога на добавленную стоимость. Доводы об отсутствии у эксперта специальных познаний и соответствующего образования были надлежащим образом рассмотрены апелляционной инстанцией.

Кроме того, обозначенная сумма не опровергнута Департаментом с содержательной стороны, а также не оспорена отдельным образом на основании положений статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Возможность последнего обозначена также в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Следует считать необоснованными ссылки Департамента на неправильную оценку заключения по экспертизе отчета N 863-10 от 08.12.2010 в виде выводов апелляционного суда о существенных недостатках указанного отчета, на основании которого ответчик настаивал на применении и обоснованности рыночной стоимости имущества в размере 4 940 000 руб.

Доводам кассатора о невозможности учета стоимости неотъемлемых улучшений судами дана надлежащая оценка, установленное в ходе рассмотрения спора согласие ответчика на проведение капитального ремонта под сомнение не ставится.

Однако, исходя из обозначенного выше неправильного применения нормы права, выразившегося в ее неверном истолковании, судебные акты по делу в части требования, касающегося возложения обязанности на Департамент заключить договор с условием о стоимости имущества в размере 2 034 860 руб., обозначенной истцом, подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, кассационная инстанция считает возможным принять в указанной части новый судебный акт на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ. Отказать в удовлетворении обозначенного требования закрытого акционерного общества "Стоматология".

В связи с указанным суду первой инстанции на основании статьи 325 АПК РФ необходимо произвести поворот исполнения решения от 21.09.2011 Арбитражного суда Омской области. В том числе в части взыскания с Департамента государственной пошлины и судебных издержек.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.09.2011 Арбитражного суда Омской области и постановление от 28.12.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-764/2011 отменить в части удовлетворения требований.

В этой части принять новый судебный акт. Отказать в удовлетворении требования закрытого акционерное общество "Стоматология" о возложении обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 7П, общей площадью 161,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32, на условиях редакции пункта 4.1 проекта договора, предусматривающей цену приобретаемого имущества в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) руб., в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) руб.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Тихомиров

Судьи

Л.В. Бушмелева Д.В. Григорьев