Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 октября 2014 г. N Ф04-10077/14 по делу N А27-15564/2013

г. Тюмень

20 октября 2014 г.

Дело N А27-15564/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Бушмелевой Л.В.

Тихомирова В.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Химволокно" на решение от 25.04.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Фуртуна Н.К.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 (судьи Нагишева О.Б., Захарчук Е.И., Терехина И.И.) по делу N А27-15564/2013 по иску первого заместителя прокурора Кемеровской области в интересах Кемеровской области в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, Кемеровская обл., г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) и муниципального образования - город Кемерово в лице администрации города Кемерово (650000, Кемеровская обл., г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 54, ОГРН 1034205011610, ИНН 4207023869) к обществу с ограниченной ответственностью "Химволокно" (650036, Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Терешковой, д. 39, ОГРН 1104205010128, ИНН 4205201844), Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Кемерово.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Мишина Е.В.) в заседании участвовали: заместитель начальника отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Кемеровской области Фейтлихер М.Г., представитель общества с ограниченной ответственностью "Химволокно" Робакидзе А.Ю. по доверенности от 04.03.2014.

Суд установил:

заместитель прокурора Кемеровской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском в интересах Кемеровской области в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ КО, комитет) и муниципального образования - город Кемерово в лице администрации города Кемерово о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 91-10 с кадастровым номером 42:24:0101065:279, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, ФПК, площадью 48 719 кв. м, заключенного 27.05.2013 между КУГИ КО и обществом с ограниченной ответственность "Химволокно" (далее - ООО "Химволокно", общество), применении последствий недействительности ничтожной сделки (с учетом уточнения требований).

Исковые требования мотивированы тем, что при предоставлении ООО "Химволокно" земельного участка в собственность нарушены публичные интересы в связи с невозможностью соблюдения установленных законодательством особенностей правового режима земель, и как следствие невозможностью обеспечения предусмотренного градостроительным регламентом права граждан, организаций на благоприятные условия жизнедеятельности, а также интересы Кемеровской области и муниципального образования - город Кемерово в связи с незаконным выбытием оспариваемого земельного участка из государственной собственности, непоступлением в доход бюджета Кемеровской области и муниципального образования денежных средств от продажи спорного земельного участка по цене, определенной на основании его кадастровой стоимости на момент подачи заявления о приобретении в собственность, то есть 29.06.2012. Спорный земельный участок расположен в составе земель общего пользования и предоставлен обществу в нарушение пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающего, что земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Цена договора определена сторонами с нарушением требований действующего законодательства. Продление срока рассмотрения заявления о приобретении земельного участка, установленного статьей 36 ЗК РФ, не предусмотрено. Письмом от 27.07.2012 комитет отказал в предоставлении обществу земельного участка ввиду несоразмерности соотношения площади испрашиваемого земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем. В нарушение требований статей 33, 35 ЗК РФ обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101065:279, площадью 48 719 кв. м, при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25.04.2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014, исковые требования удовлетворены.

ООО "Химволокно" обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, установленным судебными инстанциями и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Заявитель указывает, что судами не применен закон, подлежащий применению; применен закон, не подлежащий применению, и неправильно истолкован закон.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что ни один из имеющихся в материалах дела кадастровых паспортов земельного участка не содержит сведений о прохождении красных линий, об ограничениях в использовании, об отнесении (частично) земельного участка к землям общего пользования.

ООО "Химволокно" отмечает, что земельный участок изначально предоставлялся правопредшественнику заявителя на праве постоянного (бессрочного) пользования для размещения насосной станции с прудом-аэратором на основании государственного акта. Земельный участок был всегда обнесен железобетонным ограждением, поэтому он никогда не был занят территориями, указанными в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, равно как им никогда не пользовался и не мог пользоваться неограниченный круг лиц.

Общество полагает, что комитет правомерно применил при определении выкупной цены земельного участка, установленную законом льготу, как 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель указывает, что договор купли-продажи земельного участка был заключен 27.05.2013, то есть после того, как установленная судебным решением, вступившим в законную силу, новая кадастровая стоимость земельного участка была внесена в государственный кадастр недвижимости. Сведения о бывшей кадастровой стоимости земельного участка были исключены из ГКН и не действовали, следовательно, согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) их нельзя было применять при определении выкупной цены.

По его мнению, спор о соразмерности площади земельного участка является несостоятельным, противоречит как закону, так и судебной практике.

Заявитель полагает, что законные основания, предусмотренные статьей 28 ЗК РФ, для отказа обществу в приватизации земельного участка отсутствуют.

ООО "Химволокно" отмечает, что при применении двусторонней реституции к обществу возвращается право постоянного (бессрочного) пользования вместо права собственности, чего ЗК РФ на текущий момент не допускает.

Заявитель также отмечает, что при наличии доказательств в материалах дела, суды сделали неверные выводы о несоразмерности площади предоставленного земельного участка, о законности красной линии на земельном участке, о недействительности сделки куши-продажи, об отсутствии у общества права на приватизацию земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу заместитель прокурора Кемеровской области просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, принятыми с учетом фактических обстоятельств дела и норм материального права.

Представитель ООО "Химволокно" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Прокурор в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что решениями исполнительного комитета Кемеровского городского Совета депутатов трудящихся от 11.04.1962 N 173 и от 28.07.1964 N 342 заводу синтетического волокна предоставлен земельный участок для строительства пруда-накопителя.

Государственный акт A-I N 300928 о праве бессрочного пользования на земельный участок выдан 10.11.1981 заводу синтетического волокна (правопреемником которого являлось открытое акционерное общество "Химволокно Амтел-Кузбасс").

В 2003 году открытое акционерное общество "Химволокно Амтел-Кузбасс" обращалось к заместителю главы города Кемерово с заявлением на оформление землепользования на право аренды, место расположения земельного участка указано: пруд-аэратор район ФПК.

Распоряжением администрации города Кемерово от 24.01.2005 N 137 утвержден проект границ земельного участка площадью 43 449,94 кв. м, кадастровый номер 42:24:011043:04.

Данный земельный участок предоставлен открытому акционерному обществу "Химволокно Амтел-Кузбасс" в аренду сроком на один год для размещения пруда-аэратора и насосных станций.

ООО "Химволокно" на основании договора купли-продажи N 1, заключенного 17.11.2010, приобрело у ООО "Химволокно Амтел-Кузбасс" (правопреемник открытого акционерного общества "Химволокно Амтел-Кузбасс") насосную станцию с прудом-аэратором (лит. А - 278, 8 кв. м, лит. Б - 8,3 кв. м), находящихся по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, в районе ФПК, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 42:24:011043:04. Право собственности зарегистрировано 17.12.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 42 АГ 523871, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Химволокно" 29.06.2012 обратилось в КУГИ КО с заявлением о приобретении права на земельный участок площадью 43 449,94+/-72,96 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101065:279, местоположение: г. Кемерово, Заводский район, ФПК, на котором расположены насосная станция с прудом-аэратором (лит. А - 278,8 кв. м, лит. Б - 8,3 кв. м).

К заявлению прилагались: план приватизации Кемеровского производственного объединения "Химволокно" от 16.12.1992; договор купли-продажи N 1 от 17.11.2010; свидетельство о государственной регистрации права 42 АГ 523871 от 17.12.2010; выписки и уведомление из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; кадастровые выписки о земельном участке от 11.04.2012 и другие документы, перечисленные в приложении к заявлению.

Согласно сведениям государственного кадастрового учета, содержащимся в кадастровом паспорте от 11.04.2012, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101065:279 (предыдущий номер 42:24:011043:04), площадью 43 449,94 кв. м, расположен в Кемеровской области, г. Кемерово, Заводский район, ФПК, разрешенное использование - прочие промышленные предприятия (пруд-аэратор), поставлен на государственный кадастровый учет 24.11.2005, кадастровая стоимость земельного участка 261 084 171, 96 рублей.

Письмом от 27.07.2012 КУГИ КО отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что соотношение площади испрашиваемого земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, является несоразмерным.

Общество в дополнение к заявлению 31.08.2012 направило в комитет обращение во исполнение вышеназванного письма от 27.07.2012 с просьбой о приобщении дополнительных документов, приложив к заявлению копии технического паспорта на насосную станцию с прудом-аэратором, распоряжение от 24.01.2005 N 137 о предоставлении спорного земельного участка в аренду, спутниковую фотографию испрашиваемого земельного участка.

КУГИ КО в ответе от 09.10.2012 сообщило ООО "Химволокно" об отказе в предоставлении права собственности на земельный участок.

В обоснование отказа комитет сослался на статью 27 ЗК РФ, в соответствии с которой земельные участки, расположенные под гидротехническими сооружениями, ограничиваются в обороте, указал обществу на право обращения с заявлением о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

В комитет 08.02.2013 поступило заявление ООО "Химволокно" от 04.02.2013 о приобщении в дополнение к ранее поданному заявлению от 22.06.2012 о приобретении прав на земельный участок: копий государственного акта от 10.10.1981; решений Кемеровского горисполкома от 11.04.1962 и от 28.07.1964; межевого плана от 02.02.2013; свидетельства о государственной регистрации права 42 АД 195114 от 25.12.2012, которое является повторным, взамен свидетельства серии 42-АГ N 523871, дата выдачи 17.12.2010, объект права указан, как насосная станция с прудом-аэратором (лит. А - 278,8 кв. м, лит. Б - 8,3 кв. м, пруд аэратор - 23 000 кв. м).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 22.04.2013 по делу N А27-3056/2013 удовлетворены исковые требования общества, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:279 площадью 48 719 кв. м., расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ФПК, в размере его рыночной стоимости равной 24 847 000 рублей.

Органом кадастрового учета 23.05.2013 выдан кадастровый паспорт, из которого следует, что в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда. После проведения кадастровых работ, на основании межевого плана от 06.02.2013 площадь спорного земельного участка увеличена до 48 719 кв. м (распоряжение комитета от 11.02.2013), данные сведения также отражены в указанном кадастровом паспорте.

КУГИ КО 23.05.2013 принято решение "О предоставлении в собственность за плату ООО "Химволокно" земельного участка, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, ФПК", площадью 48 719 кв. м.

Между КУГИ КО и ООО "Химволокно" 27.05.2013 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка N 91-10, плата по договору составила 621 175 рублей, то есть два с половиной процента от новой кадастровой стоимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка либо в месячный срок после его принятия, что вытекает из положений части 6 статьи 36 ЗК РФ, в силу которых право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Из материалов дела видно, сведения в государственный реестр внесены 23.05.2013.

Учитывая, что общество подало заявление о приобретении прав на земельный участок 29.06.2012, то продажа испрашиваемого земельного участка по выкупной цене в сумме 621 175 рублей, как верно отметили суды первой и апелляционной инстанций, исходя из новой кадастровой стоимости, противоречит действующему законодательству.

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11, следует, что площадь испрашиваемого земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимая для его использования определяется в соответствии с абзацем вторым пункта 7 статьи 36 ЗК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельных участков определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельных участков.

В соответствии с положениями подпунктов 11, 12 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты). Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.

Согласно имеющимся в материалах дела схемам расположения земельного участка, планам границ земельного участка, часть спорного земельного участка находится за пределами красной линии.

Распоряжением администрации города Кемерово от 14.03.2011 N 1034 утвержден проект межевания территории микрорайона N 60 Заводского района города Кемерово, в пункте 24 которого указано, что часть спорного земельного участка находится в инженерно-транспортном коридоре, не подлежащем передаче в собственность.

В письме от 17.10.2012 Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово представило в комитет сведения о том, что по данным муниципальной автоматизированной системы обеспечения градостроительной деятельности (АИСОГД), Правил землепользования и застройки в городе Кемерово, спорный земельный участок располагается в территориальной зоне Ж1-с/з2 - жилой зоне с многоэтажными жилыми домами с ограничениями в использовании земельных участков и объектов капитального строительства в связи с нахождением в границах санитарно-защитных зон от объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, Ж1-ИТК - жилой зоне с многоэтажными жилыми домами с ограничениями в использовании земельных участков и объектов капитального строительства в связи с нахождением в зоне инженерно-транспортного коридора пр. Молодежный, указав на отсутствие оснований для предоставления земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что комитетом при предоставлении обществу земельного участка нарушен порядок предоставления земельного участка, предусмотренный статьей 36 ЗК РФ, и положения Закона N 137-ФЗ.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следуя разъяснениям, изложенным в пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, поэтому споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.

Доводы общества не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25.04.2014 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 по делу N А27-15564/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Тамашакин

Судьи

Л.В. Бушмелева В.В. Тихомиров