Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2012 г. N Ф09-9139/11 по делу N А76-3301/2011

Екатеринбург

26 января 2012 г.

Дело N А76-3301/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий СОЮЗ" (далее - общество "Санаторий СОЮЗ") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2011 по делу N А76-3301/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационная компания "Альтернатива" (далее - общество "ЖЭК "Альтернатива") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Санаторий СОЮЗ" о взыскании 1 634 299 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр за период с 01.02.2010 по 31.12.2010 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2011 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены. С общества "Санаторий СОЮЗ" в пользу общества "ЖЭК "Альтернатива" взыскано 1 634 299 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Санаторий СОЮЗ" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 431, 433, 434, 435, 438, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с размером взысканной задолженности по арендной плате, полагая, что сторонами договора аренды размер арендной платы, согласованный в данном договоре, был уменьшен на основании его писем от 09.09.2010 и от 10.09.2010, в связи с чем задолженность арендатора за спорный период составляет 91 834 руб. 34 коп.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "ЖЭК "Альтернатива" на основании договора купли-продажи от 08.09.2008 приобретены в собственность следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Шахтерская, д. 29:

- помещение N 15 (профилакторий) общей площадью 303, 1 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 14 001:0001:034835:1015/Аа;

- помещение N 16 (профилакторий) общей площадью 307, 6 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 14 001:0001:034835:1016/Аа (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791131);

- помещение N 17 (профилакторий) общей площадью 599, 3 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 14 001:0001:034835:1017/А;

- помещение N 18 (профилакторий) общей площадью 658, 7 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 14 001:0001:034835:18/А (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791133);

- помещение N 19 (профилакторий) общей площадью 671 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 14 001:0001:034835:1019/А (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791134);

- помещение N 20 (профилакторий) общей площадью 449, 4 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 14 001:0001:034835:1020/А (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791135);

- помещение N 21 (профилакторий) общей площадью 436, 7 кв. м с кадастровым номером 74-74-01/555/2006-189 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791136);

- помещение N 22 (профилакторий) общей площадью 651, 3 кв. м с кадастровым номером 74-74-01/523/2005-175 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791138);

- помещение N 23 (профилакторий) общей площадью 386, 7 кв. м с кадастровым номером 74-74-01/617/2006-175 (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2008 серии 74АА N 791137).

Между обществом "ЖЭК "Альтернатива" (арендодатель) и обществом "Санаторий СОЮЗ" (арендатор) 01.02.2010 заключен договор N 2-юр аренды указанных помещений на срок с 01.02.2010 по 31.12.2010.

Согласно п. 3.1 договора арендные платежи складываются из базовой составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Базовая составляющая арендной платы устанавливается в сумме 470 000 руб., НДС не облагается. Базовая составляющая арендной платы перечисляется за текущий месяц авансом ежемесячно с первого по пятое число текущего месяца на основании счетов, выставляемых арендодателем. В случае, если счет по любым причинам не выставлен арендодателем, арендатор производит перечисление платежей в указанные сроки по реквизитам, указанным в договоре ( п. 3.1.1 договора).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Приложение к настоящему договору составляет его неотъемлемую часть.

Помещения N 15-23 переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010.

На основании соглашения об отступном от 02.04.2010 право собственности на помещение N 15 было зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Уральский промышленный банк" (свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2010 серии 74 АВ N 842216).

На основании соглашения об отступном от 31.03.2010 право собственности на помещение N 17 было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Авега" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2010 серии 74 АВ N 944198).

Обществом "Санаторий СОЮЗ" 09.09.2010 в адрес общества "ЖЭК "Альтернатива" направлено письмо с просьбой снизить арендную плату по договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр на 100% за июль - август 2010 года. На данном письме имеются надпись "согласовано на основании решения учредителя 09.09.2010" и подпись без расшифровки.

Обществом "Санаторий СОЮЗ" 10.09.2010 в адрес арендодателя направлено письмо с просьбой зачесть средства, предназначенные на арендные платежи за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 года, на улучшение материально-технического состояния санатория в размере 50 % от ежемесячного платежа. На письме имеются надпись "согласовано 10.09.2010" и подпись без расшифровки.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2010 по делу N 76-45578/2009 общество "ЖЭК "Альтернатива" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура конкурсного производства.

Общество "ЖЭК "Альтернатива" 10.12.2010 направило в адрес общества "Санаторий СОЮЗ" претензию N 33, содержащую сведения о наличии у арендатора задолженности по договору аренды в размере 3 805 321 руб. 97 коп., а также требование о её погашении в течение 10 дней.

Поскольку указанная претензия оставлена арендатором без удовлетворения, общество "ЖЭК "Альтернатива" обратилось в суд с рассматриваемым иском о взыскании с общества "Санаторий СОЮЗ" 1 634 299 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате за период с февраля по декабрь 2010 года, рассчитанной с учетом платежей, произведенных арендатором в адрес контрагентов арендодателя, а также с учетом выбытия из владения истца помещений N 15 и N 17.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, общество "Санаторий СОЮЗ" сослалось на то, что размер арендной платы, указанный в договоре от 01.02.2010 N 2-юр, был уменьшен на основании писем от 09.09.2010 и 10.09.2010.

Удовлетворяя требования истца в полном объеме и отклоняя возражения ответчика, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа. подписанного сторонами (п. 2 ст.434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

На основании п. 1 ст. 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Суды, оценив содержание представленного в материалы дела договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010, пришли к выводу о его заключенности и действительности (ст. 432, 607, 608, 611, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего между сторонами возникли арендные правоотношения.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили наличие у общества "Санаторий СОЮЗ" задолженности по арендной плате в спорный период в размере 1 634 299 руб. 02 коп., исходя из указанного в договоре размера арендной платы (п. 3.1.1 договора).

При этом судами указано на то, что письма от 09.09.2010 и от 10.09.2010, направленные арендатором в адрес арендодателя с просьбой уменьшения размера арендной платы, не могут быть признаны соглашением об изменении ее размера в силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений пункта 8.4 договора, согласно которым любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные письма, как установлено судами, содержат лишь предложение об изменении условия договора аренды об оплате и из них невозможно установить, кем согласованы содержащиеся в них предложения.

Учитывая, что иных доказательств, подтверждающих заключение соглашений об изменении условия об оплате, не представлено, суды обоснованно взыскали с ответчика задолженность по арендной плате, исходя из указанного в договоре ее размера.

Доводы заявителя кассационной жалобы о согласовании сторонами условия по уменьшению размера арендной платы со ссылкой на названные письма, отклоняются судом кассационной инстанции, как направленные на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Ссылка общества "Санаторий СОЮЗ" на нарушение судами положений ст. 431, 433, 434, 435, 438, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неверном их толковании применительно к рассматриваемым правоотношениям.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2011 по делу N А76-3301/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий СОЮЗ" - без удовлетворения.

Председательствующий

З.Г.Семенова

Судьи

В.А.Купреенков А.А.Столяров