Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2015 г. N Ф09-5153/15 по делу N А60-53746/2014 (ключевые темы: государственная регистрация договора - нежилые помещения - арендная плата - арендодатель - муниципальная собственность)

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2015 г. N Ф09-5153/15 по делу N А60-53746/2014

 

Екатеринбург

 

06 августа 2015 г.

Дело N А60-53746/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2015 г.

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Тороповой М.В., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Внедренческий центр "Система" (далее - общество "Внедренческий центр "Система") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2015 по делу N А60-53746/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу "Внедренческий центр "Система" о взыскании основного долга в размере 758 471 руб. 20 коп. за период с 01.06.2014 по 30.11.2014, сложившегося по договору аренды от 07.11.2011 N 49000330 и пени в размере 244 717 руб. 13 коп. за период с 11.12.2011 по 17.11.2014.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2015 (судья Пшеничникова И.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 (судьи Борзенкова И.В., Васильева Е.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Внедренческий центр "Система" просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель ссылается на отсутствие государственной регистрации договора от 07.11.2011 N 49000330, в связи с чем считает, что договор является не заключенным. Следовательно, цена аренды, а также пени, указанные истцом, не могут быть применены к настоящим отношениям. Кроме того, заявитель указывает на то, что нежилое помещение, переданное в аренду, на дату передачи и в течение последующих шести месяцев не было подключено к сетям теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения. В связи с чем ответчик фактическим не мог пользоваться спорным помещением. Таким образом, заявитель считает, что за указанный период арендная плата была выплачена неправомерно.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между департаментом (арендодатель) и обществом "Внедренческий центр "Система" (арендатор) заключен договор аренды от 07.11.2011 N 49000330, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда, встроенное нежилое помещение, общей площадью 190,90 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уктусская, д. 31 (п. 1.1 договора).

Указанное помещение передано обществу "Внедренческий центр "Система" по акту приема-передачи от 10.11.2011.

Согласно п. 1.2 договора период аренды составляет с 10.11.2011 по 09.11.2016.

Арендатор обязан выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором (п. 3.2.5 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы составляет 126237,15 руб. без НДС.

В силу п. 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до 10 числа каждого месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с п. 4.3 настоящего договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору (п. 4.5 договора).

Согласно п. 5.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного периода.

Задолженность общества "Внедренческий центр "Система" за период с 01.06.2014 по 30.11.2014 составила 758 471 руб. 20 коп.

Ссылаясь на то, что общество "Внедренческий центр "Система" пользуясь имуществом, ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт ненадлежащего исполнения обществом "Внедренческий центр "Система" обязательств по договору аренды за спорный период, в связи с чем удовлетворили требования департамента о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.06.2014 по 30.11.2014 в сумме 758 471 руб. 20 коп.

Установив факт несвоевременного исполнения обществом "Внедренческий центр "Система" денежного обязательства, руководствуясь п. 5.3 договора от 07.11.2011 N 49000330, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив представленный департаментом расчет и признав его правильным, суды правомерно взыскали с общества "Внедренческий центр "Система" пени в размере 244 717 руб. 13 коп. за период с 11.12.2011 по 17.11.2014, не усмотрев оснований для их снижения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

При установленных обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования департамента в части взыскания долга по договору аренды и пеней в указанной сумме.

Доводы заявителя о незаключенности договора аренды от 07.11.2011 N 49000330 в связи с отсутствием его государственной регистрации были рассмотрены судами и правомерно отклонены, поскольку доказательств того, что не все существенные условия договора аренды от 07.11.2011 N 49000330 согласованы, в деле не имеется.

Суды правомерно руководствовались п. 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", в соответствии с которым, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, доводы заявителя о том, что по спорному договору не возникли права и обязанности, основаны на неверном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2015 по делу N А60-53746/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Внедренческий центр "Система" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

В.А. Купреенков

 

Судьи

М.В. Торопова
И.А. Краснобаева

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

...

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)."