Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 ноября 2012 г. N Ф06-8701/12 по делу N А49-7247/2011

г. Казань

14 ноября 2012 г.

Дело N А49-7247/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Воронова А.А. (доверенность от 08.08.2011 б/н),

ответчика - Мошникова Е.В. (доверенность от 01.11.2012 б/н),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Шкановой Ларисы Ивановны и общества с ограниченной ответственностью "Лион"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-7247/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лион" (ОГРНЮЛ 1107746247377), г. Москва, к индивидуальному предпринимателю Шкановой Ларисе Ивановне (ОГРНИП 304583633400142), г. Пенза, о признании прекратившимся зарегистрированного права, признании права собственности на недвижимое имущество за обществом с ограниченной ответственностью "Лион" и возврате недвижимости,

объединенного с делом N А49-795/2011 по иску индивидуального предпринимателя Шкановой Ларисы Ивановны к обществу с ограниченной ответственностью "Лион" и закрытому акционерному обществу "Бона Имобилиа" о признании договора от 22.06.2010 уступки прав и обязанностей по договору купли-продажи от 11.12.2008, недействительным,

и встречному иску индивидуального предпринимателя Шкановой Ларисы Ивановны к обществу с ограниченной ответственностью "Лион" о признании сделки недействительной, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, закрытого акционерного общества "Бона Имобилиа", г. Москва, Камышенцева Александра Михайловича, г. Пенза,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лион" (далее - ООО "Лион", общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шкановой Ларисе Ивановне (далее - ИП Шканова Л.И.) о признании прекратившимся права собственности на нежилое помещение (торгово-офисное) N 1, площадью 527 кв. м, расположенное в цокольном этаже нежилого 7-этажного здания (подземных этажей - цоколь), в литере А, общей площадью 5467,5 кв. м, инвентарный номер 56:401:002:32591, находящееся по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34, и 11/100 долю в праве собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 58:29:04004004:66, общей площадью 978 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34; о признании за ООО "Лион" права собственности на нежилое помещение (торгово-офисное), площадью 557 кв. м, расположенное в цокольном этаже нежилого здания (подземных этажей - цоколь), литера А, общей площадью 5467,5 кв. м, инвентарный номер 56:401:002:32591, находящееся по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34, 11/100 долю в праве собственности на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 58:29:04004004:66, общей площадью 978 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34; об обязании предпринимателя Шканову Л.И. возвратить ООО "Лион" нежилое помещение (торгово-офисное) N 1, площадью 527 кв. м, расположенное в цокольном этаже нежилого 7-этажного здания (подземных этажей - цоколь), в литере А, общей площадью 5467,5 кв. м, инвентарный номер 56:401:002:32591, находящиеся по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34, и 11/100 долю в праве собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 58:29:04004004:66, общей площадью 978 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34.

Определениями Арбитражного суда Пензенской области от 02.11.2011 и 20.12.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области и закрытое акционерное общество "Бона Имобилиа" (далее - ЗАО "Бона Имобилиа").

По делу N А49-7795/2011 Арбитражным судом Пензенской области рассматривался иск предпринимателя Шкановой Л.И. к ООО "Лион" и ЗАО "Бона Имобилиа" о признании недействительными договора от 22.06.2010 уступки прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2008, а также регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области перехода прав и обязанностей по договору купли-продажи от 11.12.2008 (номер записи 58-58-38/004/2011-331) и перехода прав и обязанностей ипотеки в силу закона по договору купли-продажи от 11.12.2008 в пользу ООО "Лион".

Арбитражным судом вынесено определение от 27.12.2011 об объединении дела N А49-7247/2011 (настоящего дела) с делом N А49-7795/2011 по иску ИП Шкановой Л.И. к ООО "Лион" и ЗАО "Бона Имобилиа".

Предприниматель Шканова Л.И. предъявила встречное исковое требование к ООО "Лион" о признании односторонней сделки ООО "Лион" по расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2008, выраженной в уведомлении от 16.10.2011 об отказе от исполнения договора купли-продажи, недействительной в силу ничтожности.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.05.2012 по делу N А49-7247/2011 исковые требования ООО "Лион" удовлетворены в полном объеме, предпринимателю Шкановой Л.И. в удовлетворении ее исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.05.2012, принятое по делу N А49-7247/2011, отменено. В удовлетворении исковых требований ООО "Лион" отказано.

Встречный иск ИП Шкановой Л.И. удовлетворен частично. Суд признал договор от 22.06.2010 уступки прав и обязанностей по договору купли-продажи от 11.12.2008, заключенный ЗАО "Бона Имобилиа" и ООО "Лион", недействительным. В остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО "Лион", просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 отменить, как несоответствующее нормам материального и процессуального права, решение от 15.05.2012 оставить в силе.

В кассационной жалобе ИП Шканова Л.И. просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 изменить в мотивировочной части с учетом доводов изложенных в кассационной жалобе, так как судом апелляционной инстанции не учтено, что оплата по договору значительно превысила 50% стоимости объекта.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.12.2008 между ЗАО "Бона Имобилиа" (продавец) и предпринимателем Шкановой Л.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал в собственность покупателя нежилое помещение (торгово-офисное) N 1, площадью 527 кв. м, расположенное в цокольном этаже нежилого 7-этажного здания (подземных этажей - цоколь), в литере А, общей площадью 5467,5 кв. м, инвентарный номер 56:401:002:32591, находящееся по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34, и 11/100 доли в праве собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 58:29:04004004:66, общей площадью 978 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34.

Согласно пункту 6.1 договора недвижимое имущество считается переданным с момента подписания договора.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что цена недвижимого имущества составляет 25 000 000 руб.

ИП Шкановой Л.И. переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован 29.12.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.12.2008 серии 58АА N 482492, 58АА N 482493.

Переход права собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке, как и ипотека в силу закона.

В последующем сторонами были подписаны три дополнительных соглашения к договору.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения без номера от 21.08.2009: "1. Продавец обязуется: 1.1. в срок до 01.09.2009 выполнить в соответствии с проектом входные группы в полном объеме, включая внутреннюю и внешнюю отделку, а также осуществить внутреннюю отделку тамбура в нежилом помещении (холл) N 3 в цокольном этаже (согласно техпаспорта БТИ) со стороны улицы Бакунина; 1.2. в срок до 01.12.2009 выполнить внутреннюю отделку нежилого помещения (холл) N 3 в цокольном этаже (согласно техпаспорта БТИ).

2. Датой первого платежа, предусмотренного графиком платежей - Приложение N 1 к договору является 01.08.2009.

3. Второй платеж, предусмотренный графиком платежей, осуществляется покупателем после завершения работ, предусмотренных пунктом 1.1. настоящего дополнительного соглашения.

4. Третий и последующий платежи предусмотренные графиком платежей, осуществляются покупателем при условии выполнения Продавцом пункта 1.2. настоящего дополнительного соглашения в соответствии с основным графиком платежей".

Дополнительным соглашением от 01.02.2010 N 1 стороны установили: "1. Выплату основного долга, установленного ранее утвержденным графиком приостановить до 01.04.2010. Утвердить новый график платежей в соответствии с приложением N 2 к настоящему соглашению.

2. на период с 01.02.2010 по 31.03.2010 установить плату за использование нежилых помещений площадью 527 кв. м, расположенных в цокольном этаже нежилого 7-этажного здания, расположенного по адресу:. г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34 в сумме 200 000 руб. в месяц.

3. Выплату основного долга возобновить с 01.04.2010 согласно графику платежей."

Дополнительным соглашением от 01.04.2010 N 2 стороны установили: "1. Выплату основного долга, установленного ранее утвержденным графиком приостановить до 01.10.2010. Утвердить новый график платежей в соответствии с приложением N 3 к настоящему соглашению.

2. На период с 01.04.2010 по 30.09.2010 установить плату за использование нежилых помещений площадью 527 кв. м, расположенных в цокольном этаже нежилого 7-этажного здания, расположенного по адресу:. г. Пенза, Ленинский район, ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34 в сумме 200 000 руб. в месяц.

3. Плату за использование вышеупомянутых нежилых помещений за июль, август и сентябрь 2010 года в сумме 600 000 руб. начинать погашать частями по 100 000 руб. в месяц, начиная с 01.10.2010, присоединяя данную сумму к очередному ежемесячному платежу по основному долгу за нежилые помещения, по вновь утвержденному графику, прилагаемому к настоящему договору."

Согласно представленных обществом первичных документов бухгалтерского учета оплата по договору и дополнительным соглашениям к нему в пользу ЗАО "Бона Имобилиа" производилась в следующие сроки указанными суммами:

- на основании ПКО от 22.12.2008 N 27 в сумме 2 250 000 руб.;

- на основании ПКО от 15.01.2009 N 1 в сумме 4 000 000 руб.;

- на основании ПКО от 06.08.2009 N 14 в сумме 649 917 руб. 81 коп.;

- на основании ПКО от 03.09.2009 N 17 в сумме 609 520 руб. 55 коп.;

- на основании ПКО от 02.11.2009 N 25 в сумме 317 885 руб. 28 коп.;

- на основании ПКО от 02.11.2009 N 31 в сумме 619 948 руб. 63 коп.;

- на основании ПКО от 02.12.2009 N 35 в сумме 317 885 руб. 27 коп.;

- на основании ПКО от 02.12.2009 N 36 в сумме 624 623 руб. 29 коп.;

- на основании ПКО от 20.01.2010 N 1 в сумме 350 000 руб.;

- на основании ПКО от 22.01.2010 N 2 в сумме 259 160 руб.;

- на основании ПКО от 04.02.2010 N 4 в сумме 200 000 руб.;

- на основании ПКО от 01.03.2010 N 5 в сумме 200 000 руб.;

- на основании ПКО от 08.04.2010 N 6 в сумме 600 000 руб.,

и в пользу общества:

- на основании платежного поручения от 08.10.2010 N 125 в сумме 713 476 руб. 03 коп.;

- на основании платежного поручения от 11.11.2010 N 126 в сумме 707 902 руб. 40 коп.

Кроме того, в материалы дела представителем предпринимателя в доказательство оплаты по договору представлена копия расписки от 29.12.2008 из которой следует, что Камышенцев А.М. получил от Шкановой Л.И. 4 000 000 руб. по договору купли-продажи от 11.12.2008 нежилого помещения (торгово-офисного), площадью 557 кв. м, расположенного в цокольном этаже нежилого 7-этажного здания (подземных этажей - цоколь), литера А, общей площадью 5467,5 кв. м, инвентарный номер 56:401:002:32591, находящееся по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Ленинский район ул. Бакунина/Плеханова, д. 20Б/34.

Согласно договору от 22.06.2010 уступки прав и обязанностей по договору купли- продажи от 11.12.2008 ЗАО "Бона Имобилиа" в счет исполнения обязательств по погашению задолженности перед ООО "Лион" в размере 20 000 000 руб., возникшей вследствие предъявления ООО "Лион" к ЗАО "Бона Имобилиа" требований об оплате векселей, передало, а ООО "Лион" в счет погашения указанной задолженности приняло права и обязанности по договору купли-продажи от 11.12.2008, заключенному между ЗАО "Бона Имобилиа" и Шкановой Л.И.

В договоре уступки прав и обязанностей указано, что стоимость уступки составляет 25 593 991 руб. 22 коп.; с момента вступления в силу договора права и обязанности ЗАО "Бона Имобилиа" по договору купли-продажи от 11.12.2008 прекращаются, в связи с чем, Шканова Л.И. обязана исполнять указанный договор в пользу ООО "Лион".

Договор уступки зарегистрирован в установленном порядке 28.03.2011.

16 октября 2011 года общество направило предпринимателю по домашнему адресу, указанному в ЕГРИП и по адресу ведения бизнеса в спорном нежилом помещении извещение об одностороннем отказе от исполнения договора полностью на основании пункта 4.3 договора от 11.12.2008 и пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о необходимости в связи с этим возвратить обществу спорное имущество.

ООО "Лион", ссылаясь на то, что предприниматель Шканова Л.И. не исполнила свои обязательства по оплате имущества, приобретенного по договору купли 11.12.2008, поскольку оплатила менее половины стоимости этого имущества, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. ИП Шканова Л.И. обратилась с вышеуказанными встречными требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалованный судебный акт, исходит из следующего.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-71678/11 в удовлетворении заявленных требований отказано, по иску ИП Шкановой Л.И. к ООО Лион" и ЗАО "Бона Имобилиа" о признании договора уступки прав и обязанностей от 22.06.2010 недействительной сделкой на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Юридически значимым обстоятельством по настоящему спору является установление судом факта наличия либо отсутствия надлежащего исполнения предпринимателем своих обязательств по оплате цены товара по договору купли- продажи спорного имущества.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в пункт 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/ 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Удовлетворяя заявленные требования общества, суд исходил из того, что допустимых доказательств передачи продавцу денежных средств до подписания договора купли-продажи ответчик не представил, так как договор не является первичным учетным документом, сам по себе не отражает конкретных хозяйственных операций, которые могут быть совершены в рамках договора и должны быть отражены в бухгалтерском учете исключительно на основании первичных учетных документов. Предприниматель при передаче денежных средств обязан был убедиться в том, что оплата производится непосредственно в адрес продавца путем передачи денежных средств надлежащему лицу при условии наличия у него оформленной в соответствии с законом доверенности, т.е. был обязан заведомо знать о наличии либо отсутствии у конкретного лица соответствующих полномочий еще до передачи денежных средств. Из анализа первичных учетных документов, а также представленных в материалы дела аналитических регистров налогового учета ЗАО "Бона Имобилиа" следует, денежные средства по спорной расписке в адрес продавца не поступали.

Доказательств обратного предприниматель не предоставил.

Установив, что предпринимателем Шкановой Л.И. были нарушены сроки оплаты по договору от 11.12.2008 купли-продажи спорного объекта и за приобретенное по нему имущество не была уплачена сумма более половины указанной по договору, суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных названой нормой права, для расторжения договора.

Суд, исходя из условий договора от 11.12.2008 купли-продажи спорного объекта, заключенного между предпринимателем Шкановой Л.И. и ЗАО "Бона Имобилиа", и договора от 22.06.2010 уступки прав и обязанностей заключенного между ЗАО "Бона Имобилиа" и ООО "Лион", на основании статей 450, 453, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно принял решение об удовлетворении требований ООО "Лион" и отказе удовлетворения требований предпринимателя Шкановой Л.И.

С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции являются обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 287, 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 по делу N А49-7247/2011 отменить, решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.05.2012 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев