Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 сентября 2011 г. N Ф10-2751/11 по делу N А48-3834/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30.08.2011.

Постановление изготовлено в полном объёме 02.09.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Егоровой С.Г.

судей:

Нарусова М.М.

Смолко С.И.

при участии в заседании:

от истца:

УМИ и землепользования

Администрации города Орла

представитель не явился, извещен надлежаще

от ответчика:

ЗАО "Омикс"

Лысенского В.В. - директора (паспорт 5403

829 350, выдан Железнодорожным РОВД

г. Орла от 27.08.2004)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Омикс", г. Орел, на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу N А48-3834/2010,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом и землепользования (далее- УМИЗ) Администрации города Орла (ОГРН 2065753026733), г. Орел, обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "Омикс" (ОГРН 1035751003650), г. Орел, о взыскании 43 160 руб. 82 коп. основного долга и 3 047 руб. 72 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 (судья Зенова С.В.) исковые требования частично удовлетворены. С ЗАО "Омикс" в пользу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла взыскано 40 113 руб. 10 коп. основного долга, (в том числе 38041 руб. 83 коп. - за пользование непосредственно помещением и 2071 руб. 27 коп. - за пользование земельным участком при использовании помещения), 2537 руб. 72 коп. - пени (в том числе 2407 руб. 72 коп. - пени за просрочку оплаты пользования непосредственно помещением и 130 руб. - за просрочку оплаты за пользование земельным участком при использовании помещения), всего - 42650 руб. 82 коп.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 (судьи Сухова И.Б., Владимирова Г.В., Поротиков А.И.) указанное решение суда области оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в суд области.

Истец заявил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что оспариваемые решение и постановление следует отменить в части взыскания с ЗАО "Омикс" в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла основного долга в размере 38 041 руб. 83 коп. за пользование помещением и пени в размере 2407 руб. 72 коп. за просрочку оплаты пользования помещением. В этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области. В остальной части оставить обжалуемые судебные акты без изменения на основании нижеизложенного.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Муниципальное образование город Орел являлось собственником помещения N 74, назначение: нежилое, общей площадью 155,3 кв. м., расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 251, согласно свидетельства о государственной регистрации права от 04.04.2006.

18.07.2005 между УМИЗ Администрации города Орла (арендодатель) и ЗАО "Омикс" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения N 0790 с приложениями и Дополнительным соглашением от 19.06.2009, на основании которых арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи указанное нежилое помещение на срок с 01.02.2005 по 31.01.2015 (п. 1.2. договора аренды N 0790 от 18.07.2005).

В соответствии с уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области от 26.04.2006 N 01/049/2006-128 произведена государственная регистрация договора аренды на объект недвижимого имущества: встроенное помещение N 74 общей площадью 155,3 кв. м.

Согласно п. 3.1. данного договора размер арендной платы за пользование помещением при подписании договора составлял 147323 руб. 79 коп. в год. Оплата должна была производиться помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты.

В силу п. 2.3.21 договор аренды включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое помещение, расчет которой и размер приводится в приложениях N 4 и N 5.

В приложении N 4 к договору аренды стороны оговорили порядок оплаты и размер платы за земельный участок, приходящийся на арендуемое помещение.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора и данное уведомление является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.4. договора аренды новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктами 3.2 - 3.4 договора.

Материалами дела подтверждено, что истец уведомлял ответчика об изменении арендной платы за пользование помещением и изменении годовой арендной платы за пользование земельным участком по договору, с приложением расчета платежей за 2009 год, однако за период с 02.10.2009 по 29.11.2009 оплата им произведена частично, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями и не оспаривается ЗАО "Омикс".

Так же судами установлено, что на основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 27.08.2009 N 49/829-ГС "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Орла на 2009 год, утвержденный решением Орловского городского Совета народных депутатов от 19.12.2008 N 40/655-ГС", в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между сторонами заключен договор от 01.10.2009 N 229 купли-продажи недвижимого имущества с дополнительным соглашением к нему от 03.11.2009, в соответствии с которым ЗАО "Омикс" приобрел в собственность помещение N 74 общей площадью 155,3 кв. м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 251, и на основании которого по акту приема-передачи от 01.10.2009 УМИЗ Администрации города Орла передало, а ЗАО "Омикс" приняло указанное помещение.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.11.2009 серии 57 АА 903169 ЗАО "Омикс" является собственником помещения N 74, площадью 155,3 кв. м. этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 251.

Считая, что до момента государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на указанное нежилое помещение у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование им и земельным участком в соответствии с договором аренды N 0790 от 18.07.2005, которая исполнена ненадлежащее, УМИЗ Администрации города Орла обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Взыскивая арендные платежи за пользование помещением и земельным участком за период с 02.09.2009 по 29.11.2009, а также пени за период с 11.11.2009 по 15.09.2010 на основании ст.ст. 307, 309, 606, 611, 614, 654 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из того, что продавец недвижимого имущества вправе требовать оплаты арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество, поскольку право собственности продавца недвижимого имущества сохраняется за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущества по договору купли-продажи.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом в отношении взыскания арендной платы и пени в спорный период за пользование приобретенным ответчиком помещением по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 8 ГК РФ акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав.

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В силу ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 также разъяснено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, договор продажи недвижимости считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Следовательно, после передачи вещи во исполнение договора, покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 01.10.2009 УМИЗ Администрации города Орла передало, а ЗАО "Омикс" приняло указанное помещение во исполнение договора купли-продажи.

Доказательств того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2009 N 229 направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу норм п. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из вышеуказанных обстоятельств видно, что основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды.

Вместе с тем, после заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, передачи его покупателю во исполнение данного договора, у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом.

Соответственно, заключив договор купли-продажи нежилого помещения, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

Прекращение основного обязательства по уплате арендных платежей за указанное помещение влечет прекращение и обеспечивающего его обязательства по уплате пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа (пункт 4.2.1 Договора).

Более того, заключенным договором купли-продажи N 229 от 01.10.2009 спорного помещения, стороны предусмотрели иные основания ответственности за нарушение условий исполнения договора.

Так, пунктами 3.1-3.3 договора предусмотрено, что оплата Объекта осуществляется в соответствии с законом Орловской области от 18 декабря 2008 г. N 852-ОЗ "О реализации положений статей 3 и 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственное субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в рассрочку сроком не более 5 лет.

В пределах срока оплаты Объекта производится ежемесячное начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

За просрочку платежа, указанного в пунктах З.1.1., 3.1.2. Покупатель уплачивает Продавцу пеню из расчёта 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату платежа, за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днём уплаты платежа.

Соответственно, двойные основания ответственности: по договору аренды и по договору купли-продажи одного и того же объекта недвижимости, противоречат принципам действующего гражданского законодательства Российской Федерации.

Более того, как следует из материалов дела, выкуп арендованного имущества, являющегося муниципальной собственностью, осуществлен субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке приватизации, регламентированной Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а взыскание с него арендной платы после исполнения договора купли-продажи недвижимости, с учетом того обстоятельства, что государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю зависит не только от последнего, но и от продавца, органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может повлечь неосновательное обогащение собственника объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09 по делу N А40-37281/08-6-309.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о необходимости ЗАО "Омикс" вносить арендные платежи и уплачивать пени по договору аренды в спорный период за пользование приобретенным им по договору купли-продажи помещением, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на него, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик настаивает на том, что предпринимал все меры к оформлению правоустанавливающих документов на приобретенный объект недвижимости, а задержка регистрации перехода права собственности произошла по вине истца, при взыскании платы за фактическое пользование помещением, суду надлежит разрешить вопрос о неосновательном сбережении денежных средств за счет собственника помещений.

В этой связи, кассационная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части взыскания с ЗАО "Омикс" в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла по договору аренды основного долга в размере 38 041 руб. 83 коп. за пользование помещением и в части взыскания пени за период с 11.11.2009 по 15.09.2010 в размере 2407 руб. 72 коп. за просрочку оплаты арендных платежей за пользование помещением.

Дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, с учетом изложенной правовой позиции суда кассационной инстанции и установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Относительно взыскания судом с ответчика в пользу истца 2071 руб. 27 коп. за пользование земельным участком при использовании помещения и 130 руб. за просрочку оплаты за такое пользование, суд кассационной инстанции считает, что оно произведено законно и обоснованно, в соответствии с условиями договора аренды и действующим законодательством (гл. 34 ГК РФ, § 2 гл. 23 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ), с учетом того обстоятельства, что пользование землей является платным и земельный участок, в силу п. 2.1 договора купли-продажи N 229 от 01.10.2009 г. и дополнительного соглашения к нему от 03.11.2009, ответчику не отчуждался.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу N А48-3834/2010 отменить в части взыскания с закрытого акционерного общества "Омикс" в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла основного долга в размере 38 041 руб. 83 коп. за пользование непосредственно помещением и пени в размере 2407 руб. 72 коп. за просрочку оплаты пользования помещением.

В этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

М.М. Нарусов С.И. Смолко