Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 30 мая 2022 г. N 03-04-05/50438 Об уплате НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 30 мая 2022 г. N 03-04-05/50438

Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже объекта недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34 ² Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 ¹ статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно пункту 17 ¹ статьи 217 и пункту 2 статьи 217 ¹ Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Пунктом 2 статьи 8 ¹ Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Учитывая изложенное, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.

Вместе с тем абзацем четвертым пункта 2 статьи 217 ¹ Кодекса установлено, что в целях статьи 217 ¹ Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства.

Таким образом, минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости.

С учетом положений пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, если квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве в совместную собственность супругов в период брака за счет общих доходов супругов, то для каждого из супругов минимальный предельный срок владения указанной квартирой исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости. При этом изменение режима собственности с совместной на долевую в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не изменяет описанный порядок.

В то же время минимальный предельный срок владения квартирой несовершеннолетними детьми с учетом пункта 2 статьи 8 ¹ Гражданского кодекса исчисляется в общем порядке с даты государственной регистрации на нее права общей долевой собственности несовершеннолетних детей.

На основании пункта 4 статьи 217 ¹ Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 ¹ Кодекса.

В этой связи в случае нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения указанным имуществом и более доход, полученный от его продажи, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Если условия, установленные пунктом 17 ¹ статьи 217 Кодекса и пункта 2 статьи 217 ¹ Кодекса, не выполняются, то доход от продажи объекта недвижимого имущества подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по доходам от продажи имущества налогоплательщик в соответствии с пунктом 6 статьи 210 Кодекса имеет право на получение имущественного налогового вычета.

Так, с учетом положений подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанного имущества.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Вместе с тем в случае продажи недвижимого имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала, необходимо учитывать следующее.

На основании абзацев девятнадцатого - двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Федеральный закон N 256-ФЗ), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Кроме того, абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что положения абзацев девятнадцатого - двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Таким образом, при продаже доли в квартире, приобретенной налогоплательщиком в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона N 256-ФЗ, подлежащий налогообложению доход может быть уменьшен, в частности, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов членов семьи налогоплательщика на приобретение доли налогоплательщика в проданной квартире.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 228 Кодекса налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 228 Кодекса, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

Дополнительно информируем, на основании пункта 18 статьи 1 Федерального закона от 29.11.2021 N 382-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации", статья 217 ¹ Кодекса дополнена пунктом 2 ¹, предусматривающим освобождение от налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых семьями с двумя и более детьми от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение, независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, при одновременном соблюдении условий, установленных данным пунктом.

Действие положений пункта 2 ¹ статьи 217 ¹ Кодекса распространяется на доходы, полученные начиная с налогового периода 2021 года.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Консультационные услуги Департамент также не оказывает.

Заместитель директора Департамента

Р.А. Лыков