Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2019 г. N Ф08-2713/19 по делу N А63-14310/2018

г. Краснодар

27 мая 2019 г.

Дело N А63-14310/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаковой А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, заявителя - индивидуального предпринимателя Майдибор Надежды Петровны (ИНН 263512888003, ОГРНИП 313265117200296), в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.12.2018 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А63-14310/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Майдибор Н.П. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление, орган регистрации), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным решения управления, изложенного в сообщении от 25.04.2018 N 26/999/001/2018-55695, об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.11.2013 N 2695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106 в границах земель муниципального образования город Ставрополь; возложении на управление обязанности по осуществлению государственной регистрации данного договора.

Решением от 04.12.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.02.2019, заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение управления от 25.04.2018 N 26/999/001/2018-55695, на данный орган возложена обязанность по государственной регистрации договора от 01.11.2013 N 2695 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106, заключенного комитетом и предпринимателем. Суды исходили из того, что нормы земельного законодательства не содержат положений, обязывающих стороны договора аренды земельного участка осуществлять оформление передачи объекта аренды письменным документом. Приостановление государственной регистрации исключительно по основанию не представления акта приема-передачи земельного участка противоречит порядку регистрации права, осуществляемой на основании судебного акта, и требованиям закона к документам-основаниям. Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) содержит перечень оснований приостановления государственной регистрации прав, одним из которых является непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", суды указали, что основанием государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона N 122-ФЗ, являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве. Положениями действующего с 01.01.2017 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, включая вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14).

В настоящем деле в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию договора аренды представлены: решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2016 и апелляционное постановление от 17.08.2016 по делу N А63-1004/2014, ввиду чего у регистрирующего органа отсутствовали основания требовать в качестве обязательного документа акт приема-передачи. Позиция органа регистрации об истечении срока действия договора аренды от 01.11.2013 N 2695 ошибочна, поскольку данный договор заключен сторонами, с учетом спорных условий, определенных судебным актом по делу N А63-1004/2014.

В кассационной жалобе управление просит решение от 04.12.2018 и апелляционное постановление от 19.02.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор руководствовался частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса (далее - Гражданский кодекс), согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Оспариваемое решение органа регистрации мотивировано ссылкой на подпункт 6.3 пункта 6 договора, которым установлено, что при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора, который в свою очередь не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок, если его исключительное право не предусмотрено законом. В подпункте 8.1 пункта 8 договора сказано, что продление срока действия договора без принятия соответствующего постановления главы города Ставрополя (главы администрации района города Ставрополя) не допускается. Представленный на государственную регистрацию протокол разногласий не подписан сторонами, акт приема-передачи объекта отсутствует. Из анализа представленных управлению судебных актов по делу N А63-1004/2014 следует, что срок аренды по договору от 01.11.2013 N 2695 надлежит исчислять с момента передачи земельного участка арендатору, которая (передача) по условиям договора осуществляется по акту. Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора, от принятия имущества. По мнению подателя жалобы, данная статья по аналогии закона может быть применена к земельным правоотношениям. Таким образом, необходимым условием для заключения договора аренды является составление соответствующего документа о передаче объекта аренды от арендодателя к арендатору, тем более, что данное условие обозначено в пункте 9.5 договора аренды от 01.11.2013 N 2695. В сообщении об отказе в государственной регистрации договора указано, что на регистрацию представлено решение от 08.04.2016 по делу N А63-1004/2014, из которого следует, что срок аренды определен применительно к его длительности (не к конкретным датам); срок аренды имущества надлежит исчислять с момента передачи земельного участка арендатору, которая, по условиям договора, осуществляется по акту приема-передачи. Именно поэтому регистратор указал на необходимость представления акта приема-передачи земельного участка, подписанного обеими сторонами.

Доводы комитета в кассационной жалобе аналогичны аргументам управления.

В дополнение заявитель просит суд округа обратить внимание на то, что согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Согласно приказу Комитета Ставропольского края по пищевой и перерабатывающей промышленности, торговле и лицензированию от 01.07.2010 N 87 о/д "Об утверждении Порядка разработки и утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края" схема оформлена в виде адресного перечня, ею предусмотрены возможные адреса установки объектов, вид, специализация и сроки размещения. Регулирование порядка размещения нестационарных торговых объектов (киосков и павильонов) на территории города Ставрополя осуществляется исключительно по итогам конкурсных процедур, утвержденных постановлением администрации города Ставрополя от 19.07.2016 N 1601, в результате определения победителя конкурсного отбора заключается договор на право размещения нестационарного торгового объекта. Схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ставрополя, утвержденной решением Ставропольской городской Думы от 24.12.2015 N 802, размещение киоска по ул. Ленина 328/11 предусмотрено, сроком до 31.12.2020.

В отзыве предприниматель ссылается на несостоятельность доводов кассационных жалоб, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании заявитель пояснил свою позицию относительно обжалуемых судебных актов, подтвердив, что размещение спорного нестационарного торгового объекта действующей схемой предусмотрено.

Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебное разбирательство по кассационным жалобам проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные сторонами в кассационных жалобах и отзыве, заслушав предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат оставлению в силе с учетом следующего.

Как видно из материалов дела N А63-1004/2014 на основании постановления администрации от 13.09.2013 N 3141 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения объектов торгового назначения" в газете "Вечерний Ставрополь" от 18.09.2013 N 169 (5330), на официальных сайтах администрации, официальном сайте торгов Правительства Российской Федерации размещены информационные сообщения о проведении торгов для размещения объектов торгового назначения без права капитального строительства.

В протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения объектов торгового назначения от 23.10.2013 N 56 предприниматель признан единственным участником торгов по лоту N 1 "Земельный участок для размещения объектов торгового назначения с кадастровым номером 26:12:011104:1106, по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, район жилого дома 328/11, площадью 36 кв. м" с начальной ценой 93 900 рублей и лоту N 11 "Земельный участок для размещения объектов торгового назначения с кадастровым номером 26:12:020801:1289, по адресу: г. Ставрополь, ул. Репина, район жилого дома 198, площадью 6 кв. м" с начальной ценой 12 500 рублей.

Аукцион по лотам N 1 и 11 признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки на участие.

5 ноября 2013 года предприниматель получил от комитета для подписания и государственной регистрации договоры аренды от 01.11.2013 N 2695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106 и 01.11.2013 N 2696 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:1289.

Не согласившись с условиями названных договоров, предприниматель направил в адрес комитета протоколы разногласий от 29.11.2013 к проектам договоров.

В письме от 27.12.2013 N 06/16-7651 комитет отказал в согласовании разногласий, сославшись на то, что договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе (аукционе) и конкурсной (аукционной) документации, последующее изменение условий не допускается, за исключением условия о цене договора (размере арендной платы), который устанавливается в соответствии с протоколами о результатах аукциона. Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, без проведения торгов, является нарушением законодательства.

Посчитав условия договоров аренды в редакции, представленной комитетом, не соответствующими требованиям законодательства, предприниматель обратился в суд.

Вступившим в законную силу решением от 08.04.2016 по делу N А63-1004/2014 требования предпринимателя удовлетворены частично, включая изложение пункта 2.1 договора аренды от 01.11.2013 N 2695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106, в следующей редакции: "Срок аренды земельного участка устанавливается на 2 года со дня передачи земельного участка арендатору".

15 января 2018 года предприниматель обратился в управление с заявлением N 26/163/001/2018-314 о государственной регистрации договора аренды от 01.11.2013 N 2695, к которому приложены: решение от 08.04.2016 и апелляционное постановление от 17.08.2016 по делу N А63-1004/2014; отчет от 2013 года N 193 об оценке земельного участка; протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.10.2013 N 56; договор аренды от 01.11.2013 N 2695, подписанный арендатором с учетом протокола разногласий от 29.11.2013; протокол разногласий от 29.11.2013, подписанный арендатором (без подписи арендодателя); письмо Арбитражного суда Ставропольского края от 19.04.2017 по делу N А63-1004/2014.

В уведомлении от 25.01.2018 N 26/163/001/2018-314 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации, указав следующее. Срок аренды с 23.10.2013 по 31.12.2015, указанный в пункте 2.1 договора, на момент обращения истек. Решением от 08.04.2016 по делу N А63-1004/2014 пункт 2.1 договора аренды от 01.11.2013 N 2695 изложен в следующей редакции: "Срок аренды земельного участка устанавливается на 2 года со дня передачи земельного участка арендатору". Однако, акт приема-передачи земельного участка, подписанный арендодателем и арендатором, не представлен. Заявителю предложено в срок до 25.04.2018 представить органу регистрации акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л. д. 106, 107).

Поскольку в установленный срок замечания не устранены, управление в письме от 25.04.2018 N 26/999/001/2018-55695 уведомило предпринимателя об отказе в осуществлении государственной регистрации (т. 1, л. д. 14 - 16).

Полагая, что решение органа регистрации не соответствует требованиям законодательства и нарушает принадлежащие заявителю права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили). При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлением предусмотренных федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, урегулированы Законом N 218-ФЗ.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Решение управления об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.11.2013 N 2695 мотивировано отсутствием акта приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами, а также истечением срока данного договора.

Вместе с тем, как верно указали обе инстанции, положения Земельного кодекса не предусматривают обязанность сторон договора аренды земельного участка осуществлять оформление его передачи письменным документом. Представленный на государственную регистрацию договор от 01.11.2013 N 2695 заключен на основании вступившего в законную силу решения по делу N А63-1004/2014 об определении спорных условий (срок аренды установлен судом применительно к его длительности (не к конкретным датам), поэтому вывод управления об истечении срока договора (с 23.10.2013 по 31.12.2015) противоречит вступившему в законную силу судебному акту. Поскольку факт передачи объекта аренды стороны не подтвердили, - основания для признания срока аренды истекшим у органа регистрации отсутствовали. Учитывая, что передача земельного участка по акту приема-передачи закреплена условиями договора от 01.11.2013 N 2695, при невыполнении одной из сторон данной обязанности, другая вправе требовать исполнения спорного условия, о чем верно указали обе инстанции.

На основании изложенного отказ управления, выраженный в письме от 25.04.2018 N 26/999/001/2018-55695, не соответствует нормам земельного законодательства и Закона N 218-ФЗ, заявление предпринимателя удовлетворено правомерно.

Доводы кассационных жалоб были предметом изучения суда апелляционной инстанции, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.12.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу N А63-14310/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев