Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июня 2019 г. N Ф08-3066/19 по делу N А53-27148/2018

г. Краснодар

04 июня 2019 г.

Дело N А53-27148/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Курбаковым В.Ю. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Качество" (ИНН 6165148948, ОГРН 1086165004309) - Приваловой Т.В. (доверенность от 27.08.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Голубовой Н.Н. (доверенность от 18.01.2018), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 (судья Прокопчук С.П) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019 (судьи Филимонова С.С., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу N А53-27148/2018, установил следующее.

ООО "Качество" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным содержащегося в письме от 26.06.2018 N 59-30-13869/17 отказа департамента в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 859 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 36, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "магазин продовольственный и промтоварный" и возложить на департамент обязанность в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества проект договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка на дату обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок (28.05.2018).

Решением от 14.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.02.2019, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Довод департамента о несоответствии фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования "магазин продовольственный и промтоварный", суды отклонили, указав, что здание магазина, которое находится на земельном участке, введено в гражданский оборот, самовольной постройкой не является и не нарушает вид разрешенного использования земельного участка. Находящиеся на участке хозпостройки являются вспомогательными объектами и не препятствуют приобретению сформированного земельного участка в собственность.

В кассационной жалобе департамент просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду согласно договору от 25.11.2013 N 35038 для строительства магазина продовольственного и промтоварного назначения. Земельный участок находится в территориальной зоне "Ж-2", для которой установлен вид разрешенного использования "магазины продовольственные и промтоварные", вспомогательным видом является "гостевые автостоянки". Вместе с тем общество на спорном земельном участке возвело здание (магазин) площадью 200 кв. м и хозпостройки. Спорный земельный участок не предусматривает вспомогательный вид разрешенного использования "хозпостройки". Кроме того, возведенные обществом хозпостройки зарегистрированы на основании декларации (то есть в упрощенном порядке). Несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования на основании статьи 11.3 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - областной закон N 19-ЗС) является основанием для отказа в предоставлении без проведения торгов земельного участка. Заявитель не представил доказательства, подтверждающие соразмерность испрашиваемого в собственность земельного участка, для эксплуатации возведенного на нем здания магазина. В рамках заявленных требований в порядке главы 24 Кодекса не может быть разрешен вопрос о цене выкупа испрашиваемого земельного участка.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание (магазин продовольственный и промтоварный) площадью 200 кв. м, хозстроения (нежилые здания) площадью 54,8 кв. м и площадью 40 кв. м.

Указанные объекты находятся на земельном участке площадью 859 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 36, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "магазин продовольственный и промтоварный", предоставленном обществу на основании договора аренды от 25.11.2013 N 35038 сроком до 13.06.2016.

В октябре 2016 года заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Распоряжением от 25.10.2016 N 2587 обществу отказано в предоставлении в собственность земельного участка в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь земельного участка. Данное распоряжение заявителем не обжаловано.

В мае 2018 года заявитель повторно обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081205:83.

Письмом от 26.06.2018 N 59-30-13869/17 обществу отказано в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован тем, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования.

Общество, полагая, что названное решение не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Статьей 39.17 Земельного кодекса регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса.

Судебные инстанции установили, что общество как собственник объекта недвижимости, находящегося на испрашиваемом в собственность земельном участке, имеет исключительное право на его приобретение. Наличие на участке вспомогательных объектов (хозпостроек) не препятствуют приобретению сформированного земельного участка в собственность.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

Земельным кодексом (в действовавшей на момент принятия департаментом оспариваемого решения редакции) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Особенностью этого случая является то, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении такого земельного участка без проведения торгов при несоответствии разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В данном случае обществу в аренду предоставлен для строительства земельный участок площадью 859 кв. м, на котором согласно разрешению на строительство N RU61310000-8490-1 возведен капитальный объект площадью 200 кв. м. Согласно проектной документации на спорном земельном участке должен быть расположен объект недвижимости площадью 200 кв. м; процент застройки участка составляет 33,34%. При этом сведения о том, что весь названный участок необходим для эксплуатации возведенного ответчиком объекта (или иных объектов), в материалах дела отсутствуют, однако, на данное обстоятельство департамент ссылался как в распоряжении от 25.10.2016 N 2587, так и в отзыве от 04.10.2018 N 59-30-21956/11. Вместе с тем доводы департамента об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи в отношении всего спорного земельного участка судебные инстанции надлежащим образом не оценили.

Довод департамента о том, что в рамках заявленных требований в порядке главы 24 Кодекса не может быть разрешен вопрос о цене выкупа испрашиваемого земельного участка, отклоняется судом округа. Верховным судом Российской Федерации в определении по делу N А40-189497/2015 сформулирована правовая позиция, согласно которой в делах об оспаривании в порядке главы 24 Кодекса отказа осуществляющего публичные полномочия органа в предоставлении в собственность земельного участка суды также рассматривают по существу и вопрос об установлении цены выкупа испрашиваемого земельного участка.

При таких обстоятельствах решение от 14.11.2018 и апелляционное постановление от 24.02.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного решение от 14.11.2018 и постановление от 24.02.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении следует устранить отмеченные недостатки, определить площадь земельного участка, занятого объектом ответчика и необходимого для его использования, принять во внимание выводы, содержащиеся в судебных актах по делу N А53-3413/2019, в рамках которого рассматривается спор о сносе возведенных на спорном земельном участке объектов, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019 по делу N А53-27148/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин