Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016

24 июля 2017 г.

Дело N А56-46397/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Астрал" Харюшина А.В. (доверенность от 01.03.2017), от федерального государственного казенного учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Ланцовой А.А. (доверенность от 20.12.2016), от Министерства обороны Российской Федерации Бежик Е.В. (доверенность от 07.04.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Астрал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2016 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу N А56-46397/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Астрал", место нахождения: 196066, Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 159, лит. А, пом. 3Н, ОГРН 1027804897955, ИНН 7810246767 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному казенному учреждению "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны, место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Звенигородская ул., д. 5, ОГРН 1027810323342, ИНН 7826001547 (далее - учреждение), о возмещении 2 870 463 руб. 94 коп. стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды от 09.12.2003 N 01-Ф006186 в счёт арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство обороны Российской Федерации, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет) и 2000 Отделение Морской Инженерной Службы (далее - 2000 ОМИС).

Решением суда от 22.12.2016 в иске отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 решение от 22.12.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы ссылается на то, что суды применили не подлежащие применению статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений". Податель жалобы полагает, что суды необоснованно ссылаются на отсутствие предварительного согласования времени, объемов и сроков ремонтных работ, считает, что на ответчике лежало бремя доказывания того факта, что балансодержатель, выступая на стороне арендодателя, не имел полномочий согласовывать сметную стоимость работ. По мнению подателя жалобы, договор аренды продолжает своё действие, что позволяет истцу занимать помещение и вносить арендную плату, а ответчик имеет возможность возмещать стоимость неотделимых улучшений в счёт арендной платы по договору. Податель жалобы ссылается на необоснованный отказ судов в удовлетворении его ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы. Податель жалобы не согласен с выводом судов о пропуске истцом срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители учреждения и Министерства обороны обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и 2000 Отделение Морской Инженерной Службы о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет (арендодатель), 2000 ОМИС (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор от 09.12.2003 N 01-Ф006186 аренды объектов нежилого фонда общей площадью 375,9 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 102, лит. А, сроком на пять лет.

Пунктом 2.2.4 договора установлена обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий ремонт объекта, а также за свой счет производить капитальный ремонт объекта с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта объекта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Объект аренды передан обществу, что подтверждается актом приема-передачи от 22.07.2003.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.02.2016 N 78/001/0062016-7559 объект находится в оперативном управлении учреждения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 21.06.2013 N 78-78-33/027/2013-132.

Учреждение направило обществу уведомление от 28.03.2016 N 141/2-3043 о расторжении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в одностороннем порядке с 11.07.2016 и потребовало освободить арендуемые помещения.

Общество обратилось в учреждение с заявлением от 31.05.2016 о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 870 463 руб. 94 коп. в счёт арендной платы, ссылаясь на утвержденную 2000 ОМИС смету от 2004 г. на ремонт помещений на сумму 1 690 299 руб. 42 коп. и письмо 2000 ОМИС от 19.04.2007 N 418 о том, что в соответствии с новыми региональными индексами пересчёта сметной стоимости строительства для применения с 01.04.2007 стоимость работ по смете по состоянию на апрель 2007 г. составила 2 870 463 руб. 94 коп.

Письмом от 28.07.2016 N 141/2-7256 учреждение направило обществу отказ в возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 2 870 463 руб. 94 коп. в счёт арендной платы, сославшись на то, что не представлены сведения о предварительном согласовании с арендодателем времени, объемов и сроков ремонтных работ и доказательства, подтверждающие факт проведения ремонта.

Полагая, что учреждение обязано возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды расторгнут, договором предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений только в счет арендной платы и не предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений в денежном эквиваленте, а также не предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений после расторжения договора. Суды сослались на то, что арендатор в порядке, установленном договором, правом на компенсацию стоимости неотделимых улучшений в период действия договора не воспользовался, сочли недоказанным согласование производства работ и затрат на их выполнение с арендодателем, признали пропущенным истцом срок исковой давности, и отказали в иске.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из пункта 2.2.4 договора, арендатор обязан производить капитальный ремонт объекта с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендатором; затраты на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счёт арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора. Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя, стоимость таких улучшений может быть возмещена арендатору в счёт арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя и по окончанию срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Суды правильно применили нормы права и, исходя из согласованных сторонами условий договора аренды, пришли к обоснованному выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения требований общества.

Суды правомерно сочли, что после истечения срока его действия, поскольку ни одна из сторон не отказалась от договора, договор аренды согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ продлился на неопределенный срок и прекратил свое действие с 11.07.2016 в связи с отказом арендодателя от договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Поскольку согласованный сторонами в договоре порядок возмещения расходов на капитальный ремонт и затрат на неотделимые улучшения объекта арендатором не соблюден, доказательств согласования подлежащей возмещению суммы с арендодателем истцом не представлено, договор прекратил своё действие, суды сделали правильные выводы о том, что арендатор утратил право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в счёт арендной платы, а возмещение стоимости неотделимых улучшений в денежном выражении противоречит условиям договора.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 по делу N А56-46397/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Астрал" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Т.Г. Преснецова