Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2011 г. N Ф05-3512/11 по делу N А41-29048/2010

г. Москва

Дело N А41-29048/10

17 мая 2011 г.

N КГ-А41/3925-11

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.

при участии в заседании: от истца - ООО "Центр" - представитель не явился, надлежаще извещено, поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, от ответчика - МУП "Воскресенская недвижимость" - Манжосова Ю.С., доверенность от 11.01.2011 г. N 3/11, Троицкая И.Е., доверенность от 11.01.2011 г. N 2/11,

рассмотрев 10 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Центр" (истец) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 3 ноября 2010 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Кузнецовой О.Н. и постановление от 22 февраля 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ивановой Л.Н., Демидовой К.И., Черниковой Е.В. по делу N А41-29048/10 по иску ООО "Центр" (наименование истца) к МУП "Воскресенская недвижимость" (наименование ответчика) о взыскании 1 003 681 руб. 73 коп. (предмет спора), установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр" (далее - ООО "Центр") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Воскресенская недвижимость" (далее - МУП "Воскресенская недвижимость") о взыскании 1 003 681 руб. 73 коп. расходов на капитальный ремонт и переоборудованию арендованных помещений.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что нежилое помещение, переданное истцу в аренду изначально находилось в состоянии непригодном для использования по целевому назначению, в связи с чем истцом были проведены с согласия арендодателя и собственника имущества строительные работы по капитальный ремонту арендуемого помещения, которые были только частично зачтены в счет арендных платежей. В связи с этим, истец просит взыскать незачтенную в счет арендной платы стоимость произведенных ремонтных работ.

Решением от 3 ноября 2010 года Арбитражный суд Московской области в иске отказал.

Как указал суд первой инстанции, истец не представил доказательств того, что работы, стоимость которых составляет сумму иска, относятся к работам по капитальному ремонту подвальных помещений, а работы по переоборудованию подвальных помещений привели к улучшению потребительских свойств помещений с учетом целей, для которых данные помещения предназначены, и увеличению стоимости помещений.

При этом, суд сделал вывод о том, что истец произвел переоборудование помещения в собственных интересах для получения возможности организовать предприятие общественного питания, поскольку сторонами не согласовано условие, согласно которому изменение назначения помещения (его переоборудование) производится с учетом интересов арендодателя. Предварительное согласование смет сторонами не производилось, между тем, ответчиком дано согласие на размещение в арендуемых помещениях производства, необходимого истцу.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2011 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

При этом, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды N 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Центр", которое просит судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, переданные ему в аренду помещения не подвергались ремонту с 1982 года и не соответствовали техническим, санитарным, противопожарным и иным требованиям к пользованию нежилыми помещениями, в связи с чем 14 января 2008 года был составлен акт обследования, в котором указано о необходимости проведения ремонта: герметизацию пола, замену чугунной канализации на трубопровод ПВХ, демонтаж вентиляционной системы, демонтаж калориферов, замену кровли входа в подвал и погрузочной камере, устройство тротуара. При этом, проект перепланировки подвального помещения под кафе был согласован с арендодателем (ответчиком) в 2008 году.

Вместе с тем, заявитель полагает, что суды обеих инстанций неправильно применили нормы материального права, а именно не применили положения статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ремонтные работы истцом проводились до момента государственной регистрации договора аренды.

Представитель МУП "Воскресенская недвижимость" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Ответчиком представлен отзыв на жалобу, содержащий доводы о том, что плановый или аварийный капитальный ремонт помещений не требовался, ремонтные работы, выполненные арендатором (истцом) за счет собственных средств, не являются затратами по капитальному ремонту, предусмотренному законом, договором или вызванному неотложной необходимостью.

Кассационным судом направлена в адрес ООО "Центр" копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако его представитель в суд не явился, истец направил в суд ходатайство за подписью генерального директора Аннушкиной М.П. об отложении судебного заседания по причине ее болезни.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению истца, а также учитывая то, что интересы юридического лица может представлять в суде не только генеральный директор, но и другой представитель с надлежаще оформленными доверенностью полномочиями, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие истца.

Выслушав явившегося представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 1 января 2008 года между МУП "Воскресенская недвижимость" (арендодатель) и ООО "Центр" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 75/8, расположенного по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Советская, д. 4, подвальные помещения комн. N 13,16,18,19,20,21, общей площадью 124,20 кв.м.

По условиям названного договора ответчик обязался передать имущество истцу по акту приема-передачи, в котором отражается техническое состояние имущества (приложение N 2 к договору), а истец своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату, а также нести другие расходы, связанные с пользованием имуществом.

Ответчик владеет и пользуется имуществом на праве хозяйственного ведения на основании дополнительного соглашения N 2 от 31.05.2005 г. к договору N 34 от 21.05.2004 г. и Распоряжения Главы муниципального образования "Воскресенский район" Московской области N 412-р от 31.05.2005 г. (п. 2.3. договора).

Договор заключен на срок до 30.12.2023 года и прошел государственную регистрацию.

По акту приема-передачи от 01.01.2008 г. ответчик передал истцу во временное пользование вышеуказанные нежилые помещения общей площадью 124,20 кв.м.

Помимо этого, между сторонами были также заключены договоры аренды недвижимого имущества N 130/8 от 01.11.2008 г. на срок до 31.12.2008 г., N 131/09 от 01.01.2009 г. на срок до 30.12.2009 г., N 52/10 от 01.01.2010 г. на срок до 30.12.2010 г., в соответствии с которыми ответчик передал истцу во временное пользование подвальные помещения комн. N 13 "а", комн. N 17, комн. N 17 "а", комн. N 21 "а", комн. N 21 "б", часть комн. N 14, общей площадью 55,58 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Советская, д. 4.

В соответствии с договорами N 130/8 от 01.11.2008 г., N 131/09 от 01.01.2009 г., N 52/10 от 01.01.2010 г. имущество передается истцу для осуществления самостоятельных видов деятельности: общественного питания (п. 2.5.).

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 14 января 2008 года комиссией в составе: гл. инженер МУП "Воскресенская недвижимость" - Матвеев В.В., инженер по эксплуатации зданий - Маркова Т.В., директор ООО "Центр" - Аннушкина М.П. был составлен акт, в котором указано, что арендуемые подвальные помещения N 13,16,18,19,20,21,часть N 14 находятся в технически исправном состоянии, но для организации деятельности кафе необходимо произвести следующий ремонт:

1. в связи с заливами подвала грунтовыми водами (в весеннее-осенний период) необходима герметизация пола;

2. замена чугунной канализации на трубопровод ПВХ;

3. демонтаж вентиляционной системы;

4. демонтаж калориферов;

5. замена кровли входа в подвал и загрузочной камере;

6. устройство тротуаров.

На основании Акта обследования помещений от 14.01.2008 г. ответчик в письме от 14 января 2008 года N 5 разрешил истцу для организации кафе провести текущий ремонт в подвальных помещениях комнаты N 13, 16, 18, 19, 20, 21, общей площадью 124,20 кв.м., находящихся по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Советская, д. 4, занимаемых на основании долгосрочного договора аренды N 75/8 от 01.01.2008 г. (л.д. 59 т. 1).

Кроме того, суды обеих инстанций также установили, что ответчиком был согласован проект перепланировки помещений, арендованных истцом, для организации кафе (л.д. 60-72 т. 1).

В связи с этим, 20 марта 2008 года ООО "ЦЕНТР" (заказчик) и ООО "СМУ-7" (подрядчик) заключили договор подряда N 1 на проведение ремонта помещения для размещения в нем кафе.

Работы по договору подряда были выполнены полностью и оплачены истцом в сумме 1 350 227 руб. 93 коп., о чем в материалы дела представлены соответствующие платежные поручения.

28 ноября 2008 года между истцом и ответчиком был подписан акт о зачете взаимных требований по долгосрочному договору аренды недвижимого имущества N 75/8 от 01.01.2008 г., согласно которому истец передает, а ответчик принимает документально подтвержденные расходы на сумму 346 546 руб. 20 коп. в счет арендных платежей (л.д. 137 т. 1).

Истцом было направлено в адрес ответчика письмо 21 декабря 2009 года с предложением зачесть стоимость произведенного ремонта на сумму 1 789 408 руб. в счет арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества N 75/8 от 01.01.2008 г., N 130/8 от 01.11.2008 г., N 131/09 от 01.01.2009 г. (л.д. 138 т. 1).

Однако, 28 декабря 2009 года ответчик в ответе на письмо истца от 21.12.2009 г., сообщил, что считает предложение о зачете стоимости произведенного ремонта в сумме 1 789 408 руб. в счет погашения задолженности по арендной плате необоснованным, не соответствующим условиям договора аренды и действующему законодательству (л.д. 139 т. 1).

Ссылаясь на то, что поскольку из стоимости выполненных работ на сумму 1 350 277 руб. 93 коп. ответчиком были зачтены по Акту о зачете взаимных требований от 28 ноября 2008 года только 346 546 руб. 20 коп., а остались не зачтенными в счет арендной платы работы на сумму 1 003 681 руб. 73 коп., истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании.

Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования, сославшись на недоказанность истцом того обстоятельства, что выполненные работы относятся к капитальному ремонту подвальных помещений.

Суды сделали вывод о выполнении истцом переоборудования помещения в собственных интересах для получения возможности организовать предприятие общественного питания.

Однако, с такими выводами судов нельзя согласиться, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права.

Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Вместе с тем, суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.

Так, согласно пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 года N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Возложение на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению (ст.ст. 611, 612 ГК РФ).

Арендатор в свою очередь обязан вернуть имущество в нормальном состоянии (ст. 622 ГК РФ), в связи с чем на него возлагается обязанность по содержанию имущества.

Учитывая характер заявленного спора, в предмет доказывания по данному делу входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта, существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, произвел ли арендатор капитальный или текущий ремонт либо им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества, установить размер затрат арендатора на соответствующие виды ремонта.

Как установили суды обеих инстанций и следует из договоров аренды, истцу имущество было передано ответчиком в аренду для осуществления общественного питания (кафе).

В то же время, в Акте от 14 января 2008 года обследования нежилых помещений комиссия указала на то, что для организации деятельности кафе необходимо произвести в подвальных помещениях ремонт, а именно в связи с заливами подвала грунтовыми водами (в весеннее-осенний период) необходима герметизация пола; замена чугунной канализации на трубопровод ПВХ; демонтаж вентиляционной системы; демонтаж калориферов; замена кровли входа в подвал и загрузочной камере; устройство тротуаров.

Вместе с тем, перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279, согласно которому к капитальному ремонту сооружений относятся, в том числе:

- частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований;

- переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы. При этом тип полов должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства;

- частичная или полная смена воздуховодов;

- частичная или полная смена вентиляционных коробов;

- смена калориферов;

- частичная или полная смена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации.

Делая вывод о том, что истец не представил доказательств выполнения работ, относящихся к капитальному ремонту подвальных помещений, а в акте, подписанном сторонами, указано на удовлетворительное состояние арендуемых истцом помещений и запись о необходимости неотложного ремонта отсутствует, суды обеих инстанций не дали оценку характеру тех работ, которые были указаны в акте от 14 января 2008 года, не установили, какие работы по сути относятся к капитальному ремонту, а какие к улучшению помещений, выполненными с согласия арендодателя.

Между тем, не указание в акте обследования помещений от 14 января 2008 года формулировки "неотложная необходимость в проведении ремонта" не может изменить существо этих работ.

При этом, разрешение ответчика, содержащееся в письме от 14 января 2008 года N 5 на проведение текущего ремонта, необходимо было сопоставить с другими доказательствами и также соотнести с характером работ, о необходимости которых было указано в Акте от 14 января 2008 года.

Кроме того, делая вывод о том, что истец произвел переоборудование помещения в собственных интересах для получения возможности организовать предприятие общественного питания и, ставя под сомнение неотложную необходимость выполнения истцом ремонтных работ, суды не учли предусмотренное условиями договоров аренды целевое назначение переданных в аренду подвальных помещений, которое и являлось - осуществление деятельности, связанной с общественным питанием.

В то же время, арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.

Помимо этого, суды обеих инстанций указали на то, что в договорах аренды отсутствуют условия о согласовании сторонами необходимости перепланировки и переоборудования помещений, изменения его функционального назначения, истцом не представлено доказательств, подтверждающих согласование с ответчиком проведение ремонтных работ.

Тем не менее, как установили суды, ответчиком был согласован проект перепланировки помещений, дано письменное разрешение на проведение текущего ремонта, произведен частичный зачет выполненных истцом работ в счет арендных платежей.

Кроме того, в акте обследования помещений от 14 января 2008 года, составленном при участии главного инженера МУП "Воскресенская недвижимость", указано на необходимость проведения определенных ремонтных работ в арендуемых помещениях.

Таким образом, выводы, изложенные в судебных актах по настоящему делу, являются противоречивыми и не соответствуют обстоятельствам дела.

Кроме того, суды обеих инстанций не дали оценки акту о зачете взаимных требований от 28 ноября 2008 года, не установили, почему на основании представленных истцом ответчику документов (договор подряда, сметы к договору, дефектные ведомости, платежные поручения) выполненные работы были зачтены ответчиком только частично и по каким обоснованиям.

Между тем, согласно дефектной ведомости N 1 проведены работы, в частности, по прокладке трубопроводов канализации из труб ПВХ, согласно дефектной ведомости N 2 проведены работы, в частности, по разборке трубопроводов из чугунных канализационных труб, устройство стяжек бетонных, устройство полов бетонных, согласно дефектной ведомости N 3 проведены работы, в частности, по демонтажу калориферов, центробежных вентиляторов (дефектные ведомости, договор подряда, сметы, справки о стоимости выполненных работ формы N КС-3, платежные поручения были предоставлены в суд первой инстанции, (л.д. 79-136, т. 1).

В то же время, суды не приняли во внимание, что при капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, в частности, улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Таким образом, для квалификации проведенных работ в качестве капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью или текущего ремонта, либо улучшений арендованного имущества, суды при рассмотрении данного дела должны были изучить характер выполненных истцом работ, проанализировать их документальное оформление (заключенный договор подряда, дефектные ведомости, акты о приемке выполненных работ).

Помимо этого, суды не дали оценку имеющемуся в материалах дела Акту-заключению муниципального учреждения "Архитектура" о результатах проверки выполненных объемов работ при производстве строительно-монтажных работ по перепланировке подвального помещения от 12 октября 2010 года, в котором проведен анализ проектных материалов, смет N 2, N 3, N 5 (л.д. 5-13 т. 2).

Не дана судами также оценка техническому заключению N 700/10 о квалификации ремонта, проведенного в нежилом помещении (л.д. 27-35 т. 2), в котором экспертом ООО "3D-Эксперт" сделаны следующие выводы: все работы, указанные предоставленных сметах относятся к работам по проведению капитального ремонта помещения; при условии, что в период эксплуатации здания с 1982 года по 2008 года не производилось капитальных ремонтов, проведение капитального ремонта в помещении здания по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Советская, д. 4 является обоснованным.

Кроме того, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, а именно, с целью выяснения вопроса о том, является ли произведенный истцом ремонт капитальным или текущим, имелась ли неотложная необходимость его проведения, суду следовало рассмотреть вопрос о предложении сторонам назначить строительно-техническую экспертизу.

Учитывая изложенное, суду необходимо было дать оценку выполненным истцом работам, исходя из совокупного анализа действия сторон, представленных истцом документов, а не из исследования представленных истцом доказательств в отдельности.

Между тем, критически оценив представленные истцом документы, суды не дали оценку аргументам ответчика, который в свою очередь в силу положений ст. 65 АПК РФ также должен представить доказательства в подтверждение своих доводов и возражений.

Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды N 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.

Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, дать оценку представленным истцом и ответчиком доказательствам в их совокупности, исследовать характер выполненных истцом работ для того, что бы установить относятся ли эти работы к капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью либо являются текущим ремонтом или улучшениями арендованного имущества; установить, какие работы были ответчиком частично зачтены и по каким причинам оставшаяся стоимость работ не была зачтена, с целью выяснения вопроса о том, является ли произведенный истцом ремонт капитальным или текущим, имелась ли неотложная необходимость его проведения, рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 3 ноября 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2011 года по делу N А41-29048/10 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова

Э.Г. Хомяков