Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф05-3152/15 по делу N А40-115938/2014 (ключевые темы: кадастровая стоимость - рыночная стоимость - отчет об оценке - оценочная деятельность - федеральные стандарты оценки)

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф05-3152/15 по делу N А40-115938/2014


г. Москва


16 апреля 2015 г.

Дело N А40-115938/14


Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2015 года.


Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Долгашевой В.А.,

судей Ананьиной Е.А., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет" -Павликова М.А. - дов. от 18.12.2014 N 105

от заинтересованных лиц - 1) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Помогаева О.В. - дов. от 30.12.2014 N 26024/2014

2) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - не явился (извещен надлежаще)

от третьих лиц - 1) федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - не явился (извещен надлежаще)

2) Правительства Москвы - Бушуев Б.А. - дов. от 17.02.2015 N 4-47-196/5

3) Департамента городского имущества города Москвы - Бушуев Б.А. - дов. от 30.12.2014 N 33-Д-854/14

4) Национального совета по оценочной деятельности - не явился (извещен надлежаще)

рассмотрев 09 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет"

на решение от 10 октября 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Корогодовым И.В.,

на постановление от 29 декабря 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Якутовым Э.В., Бекетовой И.В., Свиридовым В.А.,

по делу N А40-115938/14

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет" (ОГРН 1027739134829)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконным решения

третьи лица: федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"; Правительство Москвы; Департамент городского имущества города Москвы; Национальный совет по оценочной деятельности

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Крона-Маркет" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра) со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (далее - Комиссия) от 18.06.2014 N 51-939/2014 об отклонении заявления Общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания площадью 18 441 кв.м с кадастровым номером 77:03:0009:005:1014, расположенного по адресу: Москва, Салтыковская ул., д. 26, строение 2;

- установить кадастровую стоимость указанного здания в размере его рыночной стоимости, равной 415 488 000 руб. и определенной по состоянию на 01.01.2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Национальный совет по оценочной деятельности.

Решением от 10.10.2014, оставленным без изменения постановлением от 29.12.2014, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение от 10.10.2014 и постановление от 29.12.2014 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители Управления Росреестра, Правительства Москвы и Департамент городского имущества города Москвы просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого здания площадью 18 441 кв.м с кадастровым номером 77:03:0009:005:1014, расположенного по адресу: Москва, Салтыковская ул., д. 26, строение 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АГ N 659110.

Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" (далее - Постановление N 752-ПП), вступившим в силу с 01.01.2014, утверждены новые результаты кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве, согласно которым кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 77:03:0009:005:1014 установлена в размере 552 276 039 руб. 47 коп.

Указанные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 01.01.2014.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением N 752-ПП, определена по состоянию на 01.01.2013.

Оценщик общества с ограниченной ответственностью "Независимый институт оценки и управления" определил рыночную стоимость названного здания по состоянию на 01.01.2013. Согласно отчету оценщика от 15.05.2014 N 04011/14 рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:0009:005:1014 составляет 415 488 000 руб.

Согласно положительному экспертному заключению от 20.05.2014 N 171-St, выполненному некоммерческим партнерством "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", отчет от 15.05.2014 N 04011/14 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости заявитель обратился в Комиссию, созданную в соответствии с приказом Росреестра от 26.10.2012 N П/481, с заявлением от 21.05.2014 о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Решением Комиссии от 18.06.2014 N 51-939/2014 заявление Общества отклонено со ссылкой на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.05.2014 N 04011/14 требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" (далее - Закон N 135-ФЗ), требованиям к содержанию отчета об оценке и к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет об оценке не соответствует принципам однозначности и проверяемости, предусмотренным пунктом 4 ФСО N 3.

Считая решение Комиссии незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что имеются расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости, посчитали, что кадастровая стоимость спорного здания не может быть установлена на основании отчета от 15.05.2014 N 04011/14, поскольку указанный отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости, в связи с чем пришли к выводу о правомерности решения Комиссии и отказали в удовлетворении заявления.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны на основании неполного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В силу статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ в редакции, действующей на момент обращения Общества с заявлением в Комиссию, физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на основании отчета об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, а решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 24.20 Закона N 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.19 Закона N 135-ФЗ в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В соответствии с пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов установлены ФСО N 3.

Так, в пункте 4 ФСО N 3 указано, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно пункту 6 ФСО N 3 отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Как установлено статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям названного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 5).

ФСО N 5 установлены виды экспертизы отчетов об оценке и дано определение положительного и отрицательного экспертного заключения.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суды обеих инстанций, оценив представленный заявителем отчет от 15.05.2014 N 04011/14 о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, пришли к выводу о том, что содержание и оформление названного отчета не соответствуют требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ.

Между тем суды не учли, что по спорному объекту недвижимости расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью составило менее 30%. Кроме того, Общество представило на рассмотрение Комиссии положительное заключение от 20.05.2014 N 171-St, которым подтверждены не только соответствие отчета от 15.05.2014 законодательству об оценке, но и стоимость объекта оценки, определенная оценщиком. Причем по результатам рассмотрения экспертного отчета Комиссия указала, что положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного здания и его рыночной стоимостью, определенной в представленном Обществом отчете, суду надлежало назначить судебную экспертизу в целях определения рыночной объекта недвижимости.

Не приняв отчет от 15.05.2014 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта, и не воспользовавшись предоставленным им арбитражным процессуальным законодательством (часть 1 статьи 82 АПК РФ) правом назначить экспертизу, суды не установили иную рыночную стоимость, тем самым не разрешив спор по существу.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для нового рассмотрения.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; устранить отмеченные недостатки; исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; дать им надлежащую оценку; решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 года по делу N А40-115938/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.


Председательствующий судья

В.А. Долгашева


Судьи

Е.А. Ананьина
С.В. Краснова


"В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 5).

...

Суды обеих инстанций, оценив представленный заявителем отчет от 15.05.2014 N 04011/14 о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, пришли к выводу о том, что содержание и оформление названного отчета не соответствуют требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. N Ф05-3152/15 по делу N А40-115938/2014