Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2017 г. N Ф05-21314/16 по делу N А40-131882/2015

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

26 января 2017 г.

Дело N А40-131882/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Денисовой Н. Д., Петровой Е. А.,

при участии в заседании:

от истца - Краевой Н.В. по доверенности от 20.01.2016 N 29,

от ответчика - Соболь Л.Я. по доверенности от 09.01.2017 N 33-Д-9/17,

рассмотрев 19 января 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 07 июля 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Масловым С. В.,

на постановление от 07 октября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н. И., Валиевым В. Р., Лаврецкой Н. В.,

по иску ООО "Дирекция" (ОГРН 1027700512267, г. Москва, ул. Новая Басманная, 10, 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009 г. Москва Газетный пер., 1/12)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "Дирекция" (далее ООО "Дирекция", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1 (этаж 1, пом. VI, комн. 1-4, 4а, 4б, 5-7, 7а, 7б, 8-18, 18а, 18б, 19, 20, 20а, 20б, 21-24, 24а, 24б, 25, 25а, 25б, 26-30, 30а, 30б, 31, этаж 2, пом. V, комн. 1-6, 6а, 7-17), общей площадью 503,5 кв.м., изложив условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: "Цена объекта составляет 48 243 147 (сорок восемь миллионов двести сорок три тысячи сто сорок семь) рублей в соответствии с заключением эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз".

В счет оплаты зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 12 003 800 (Двенадцать миллионов три тысячи восемьсот) рублей, определенную в соответствии с заключением эксперта АНО "Бюро судебных экспертиз".

Всего к оплате 36 239 347 (Тридцать шесть миллионов двести тридцать девять тысяч триста сорок семь) рублей с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 12 003 800 (Двенадцать миллионов три тысячи восемьсот) рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

Пункт 3.2. договора: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

Пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 603 989 (Шестьсот три тысячи девятьсот восемьдесят девять) руб. 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2016 года, исковые требования удовлетворены.

Суды установили, что ООО "Дирекция" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 1-1298/05 от 29.12.2005 нежилого помещения; выкупная цена указанного нежилого помещения составляет 48 243 147 руб., стоимость неотделимых улучшений объекта составляет 12 003 800 руб., итоговая цена объекта составляет 36 239 347 руб.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Суд исходил из того, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом, применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, в связи с чем, при установлении выкупной цены арендуемого имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 48 243 147 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 66 242 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что ООО "Дирекция" является субъектом малого предпринимательства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "Дирекция" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, от 29.12.2005 N 1-1298/05, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 503,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Названный договор аренды заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2010 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 08.02.2007 срок аренды продлен по 31.12.2015.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 26.12.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, с условием о зачете стоимости неотделимых улучшений, осуществленных с согласия арендодателя, в счет оплаты приобретаемого объекта, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения по цене 66 242 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика, не содержащим условия о зачете в счет оплаты выкупной цены помещения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений.

Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Паритет-Консалтинг" для определения рыночной стоимости нежилого помещения, согласно отчету об оценке от 15.05.2015 N 1505/15 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 7 491 279 руб. за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 7 491 279 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.

Ответчик названный протокол разногласий к договору купли-продажи отклонил.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Дирекция" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суды установили, что ООО "Дирекция" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В деле имеется отчет об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО "АБН-Консалт" по заказу ответчика, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 66 242 000 руб.

Истец указал на необходимость зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 указанного Закона).

Согласно части 6 статьи 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено и Департаментом не оспаривается, что работы, повлекшие возникновение неотделимых улучшений спорного имущества, произведены истцом с согласия арендодателя, а именно в период действия договора аренды истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, связанные с его капитальной реконструкцией (перепланировкой).

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В связи с необходимостью определения рыночной цены выкупаемого имущества, объема произведенных истцом работ и понесенных им затрат, повлекших создание неотделимых улучшений спорного помещения, определением суда от 10.12.2015 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЭУ АНО "Бюро судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта ЭУ АНО "Бюро судебных экспертиз" N 813 от 06.04.2016 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 503,5 кв.м. по состоянию на 26.12.2014 составляет 48 243 147 руб. (без учета НДС); стоимость неотделимых улучшений, произведенных на указанном объекте недвижимости по состоянию на 26.12.2014 составляет 12 003 800 руб.

Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Суд не установил наличия оснований для проведения повторной экспертизы по делу, о которой заявил ответчик, счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что итоговая выкупная цена объекта составляет 36 239 347 руб. (рыночная стоимости объекта (48 243 147 руб.) с исключением из ее стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений (12 003 800 руб.).

Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды установили, что ООО "Дирекция" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2016 года по делу N А40-131882/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. Д. Денисова Е. А. Петрова