Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2008 г. N 15АП-2034/2008 (ключевые темы: строительство - долевое участие - административная ответственность - недвижимость - договор аренды)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 19 мая 2008 г. N 15АП-2034/2008

 

город Ростов-на-Дону

дело N А32-1011/2008-5/18-1АЖ

19 мая 2008 г.

15АП-2034/2008

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 г.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.

судей Т.И. Ткаченко, С.И. Золотухиной

при ведении протокола судебного заседания судьёй Смотровой Н.Н.

при участии:

от заявителя: Матура В.Ч. (доверенность от 12.05.08г., сроком на 1 год)

от заинтересованного лица: консультант Михайлюта С.В. (доверенность от 01.02.08г. N 83-3/08-05-06 сроком на 1 год)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Цифей"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 февраля 2008 г. по делу N А32-1011/2008-5/18-1АЖ

по заявлению закрытого акционерного общества "Цифей"

к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ

принятое в составе судьи Бондаренко И.Н.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Цифей" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) о признании незаконным и отмене постановления от 21.12.07г. N 002/300 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП.

Решением суда от 20.02.08г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в действия общества имеется состав вменённого ему в вину административного правонарушения и при его привлечении управлением соблюдена установленная КоАП РФ процедура привлечения к административной ответственности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что обществом предприняты все зависящие от него меры по исполнению положений действующего законодательства, и следовательно, общество не может быть признано виновным в совершении административного правонарушения.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Представитель общества в судебном заседании поддержал изложенные в апелляционной жалобы доводы, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.

Представитель управления возражал против отмены решения суда первой инстанции сославшись на доводы, приведённые в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив отзыв на апелляционную жалобу, выслушав представителей общества и управления суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

08.05.97г. постановлением главы городского самоуправления г. Краснодара N 744 Кубанской государственной медицинской академии в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок из земель городской застройки площадью 27109 кв.м, в том числе земельный участок площадью 972 кв.м и земельный участок площадью 4035 кв.м, расположенный в г.Краснодаре по ул. Зиповской, 4/1 для эксплуатации зданий и сооружений базовой акушерско-гинекологической клиники Кубанского медицинского института им. Красной Армии.

28.02.03г. на основании данного постановления зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА N 950278(т.1 л.д. 23).

14.09.05г. распоряжением главы муниципального образования г. Краснодар N 2247-р целевое назначение части земельного участка площадью 8248 кв.м., в том числе земельного участка площадью 2890 кв.м, изменено на строительство 3-секционного 14-этажного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники по адресу: ул. Зиповская, 4/1 в г.Краснодаре (т. 1 л.д. 57).

21.04.06г. между ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию" и обществом заключен договор б/н об инвестировании проектирования и строительства жилого дома со встроенной женской консультацией Кубанского государственного медицинского университета по ул. Зиповская, 4/1 в г.Краснодаре, по условиям которого права заказчика-застройщика переданы обществу (т.1 л.д. 14).

28.03.06г. управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет" выдано разрешение N 139-р на строительство 3-секционного 14-этажного жилого дома (1 этап - ниже отм. 0,000, фундаменты) на земельном участке площадью 8248 кв.м., расположенном по ул. Зиповской, 4/1 в г. Краснодаре сроком действия до 28.08.06г., продленным до 28.04.07г. (т. 1 л.д. 27).

21.12.06г. распоряжением главы администрации муниципального образования г. Краснодар N 4340-р прекращено право Кубанского государственного медицинского университета на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 8248 кв.м. по ул. Зиповской, 4/3 в г.Краснодаре. Данным распоряжением вышеуказанный земельный участок предоставлен медицинскому университету в аренду на три года для строительства 3-секционного 14-этажного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники (т. 1 л.д. 35).

01.02.07г. между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет" подписан договор аренды N 4300014760 указанного земельного участка площадью 8248 кв. м с кадастровым N 23:43:03 01 002:1062, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3 на срок с 21.12.06 г. до 21.12.09 г. для строительства вышеуказанного жилого дома (т. 1 л.д. 29-34). Согласно акту приема-передачи от 21.12.06г. указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору.

28.09.07г. УФРС по Краснодарскому краю обществу было направлено сообщение N 13-18/34086 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды (т. 1 л.д. 39-42).

28.04.07г. истёк срок действия разрешения N 139-р, выданного ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию" на строительство.

16.10.07г. руководителем департамента принят приказ N 2 о проведении в отношении общества в период 16.10.07г. по 23.10.07г. проверки финансово-хозяйственной деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строения многоквартирных домов (т. 1 л.д. 51).

По результатам проверки сотрудниками департамента был составлен акт проверки, в котором в том числе зафиксированы следующие обстоятельства.

На момент проверки общества с участниками долевого строительства заключено 27 договоров участия в долевом строительстве вышеуказанного жилого дома на сумму 66 527 130 руб., 4 договора на сумму 1500000 руб. расторгнуты. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В ходе проверки установлено, что общество привлекает денежные средства граждан для строительства 14-этажного 3-секционного жилого дома со встроенной женской консультацией не имея документов, подтверждающих владение на праве собственности либо аренды предоставленным для строительства указанного объекта земельным участком, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3, а также разрешения на строительство указанного объекта.

03.12.07 г. по вышеуказанному факту консультантом управления А.Н. Стриженко был составлен протокол об административном правонарушении в отношении общества в присутствии директора общества С.Д. Зеленкова в связи с выявленным фактом привлечения денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ (т. 1 л.д. 6-7).

21.12.07г. заместителем руководителя департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края В.И. Исаковой в присутствии того же законного представителя общества было вынесено оспариваемое постановление N 002/300 о привлечении общества к административной ответственности по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 400 000 руб. (т. 1 л.д. 8-13).

Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края.

Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.04г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ. N 214 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 ФЗ N 214 действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Судом первой инстанции правильно установлено, что разрешение на строительство нулевого цикла жилого дома получено ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет" 28.03.06 г. (л.д. 27-28), то есть после вступления в силу вышеуказанного закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением обществом денежных средств граждан для долевого строительства жилого дома.

Кроме того, срок действия данного разрешения, с учетом отметок о продлении, истек 28.04.07г. Доказательств получения разрешения по обращению и.о. Ректора "Кубанского государственного медицинского университета" от 06.10.07 г. N 2107 в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено. Кроме того, наличие данного обращения также не устраняет выявленное нарушение, поскольку согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств возможно только после получения разрешения.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 131, 609 ГК РФ, ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.97г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации.

Учитывая установленное на момент проведения проверки отсутствие доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.02.07 г. N 4300014760, обязательность которой установлена законом, исходя из положений п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор аренды является незаключенным.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что между администрацией муниципального образования город Краснодар и ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет" отсутствуют правоотношения по аренде земельного участка общей площадью 8248 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3 кадастровый номер N 23:43:03 01 002:1062 (зона 2-11) для целей строительства 14-этажного 3-секционного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники.

Довод общества о согласовании в настоящее время договора субаренды земельного участка судом первой инстанции правомерно отклонён.

Ст. 615 ГК РФ предусматривает право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако, учитывая, что арендатор (ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет"), ввиду получения отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.02.07 г. N 4300014760 не может подтвердить установленными законом документами свои права арендатора на земельный участок по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3, следовательно, указанное образовательное учреждение не вправе заключать с кем-либо договор субаренды в отношении указанного недвижимого имущества.

Судом первой инстанции правомерно признан несостоятельным довод общества о том, что действия УФРС по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка оспариваются в настоящее время в судебном порядке, поскольку результаты рассмотрения указанного дела не устранят установленный на момент проверки факт отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка и, следовательно, отсутствие у общества установленных законом документов в подтверждение права использования земельного участка.

Довод общества о фактическом надлежащем исполнении обязанности по уплате арендных платежей правомерно отклонён судом первой инстанции, поскольку указанное обстоятельство не рассматривается законом в качестве основания для того, чтобы считать договор аренды недвижимого имущества заключенным в установленном законом порядке.

Кроме того, довод о возникновении правоотношений по строительству 14-этажного 3-секционного жилого дома (подготовка проектной документации, заключение инвестиционного договора, привлечение денежных средств) до вступления в законную силу ФЗ N 214 судом первой инстанции правомерно признан несостоятельным по следующим основаниям.

Факт привлечения денежных средств обществом не оспорен. Согласно Информации о количестве самостоятельных частей в составе объекта "14-этажный 3-секционный жилой дом по ул. Зиповской, 4/3" в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом строительстве на 01.10.07г. (л.д. 75-83), уже заключенные договоры датированы 2006 г., 2007 г., т.е., заключены в период действия ФЗ N 214.

Как верно установлено судом первой инстанции, на момент проведения проверки заключено 27 договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3 на общую сумму 66527130 руб., расторгнут 1 договор на 4 квартиры. При этом договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы в УФРС, что не оспаривается обществом.

Таким образом, учитывая, что у общества отсутствует разрешение на строительство жилого дома, расположенного по ул. Зиповской, 4/3 в г. Краснодаре, общество не владеет земельным участком на праве собственности либо аренды, а договор инвестирования не дает такого права, правовые основания для привлечения денежных средств граждан для целей участия в долевом строительстве отсутствовали в связи с тем, что общество не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщикам ФЗ N 214.

Кроме того, даже в случае, если общество имело право на привлечение денежных средств граждан на основании договора инвестирования, довод общества о правомерности привлечения им денежных средств также подлежал бы отклонению.

Это обусловлено тем, что общество привлекало денежные средства граждан и после того, как у его инвестора истёк срок разрешения на строительство (27.04.07г.) и было прекращено его право на земельный участок, на котором возводился многоэтажный жилой дом (с 21.12.06г.).

Таким образом, после 21.12.06г. привлекать денежные средства граждан для строительства не имело права ни само общество, ни ГОУ ВПО "Кубанский государственный медицинский университет".

Между тем, как зафиксировано в акте проверки и следует из представленных обществом документов, договоры на участие в долевом строительстве заключались обществом и после 21.12.06г. Так, договор с Рамзевым Е.Ж. от 02.05.06г., Баер А.В. от 09.02.07г., Комковым от 22.08.07г., Глазуновой Н.Д. от 01.06.07г., Пшено от 22.01.07г., Чепраковой Л.Н. от 03.04.07г., Загоровской О.Н. от 17.05.07г., ООО "Краснодар-Семмира" от 03.09.07г. (т. 1 л.д. 75-81).

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии события и состава административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ, в действиях общества.

Довод общества об отсутствии вины суд правомерно не принят судом первой инстанции, поскольку в нарушение ст. 3 ФЗ N 214 денежные средства привлекались до регистрации в установленном законом порядке договора аренды земельного участка, а также получения разрешения на строительство. Доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствовавших исполнению требований закона обществом и исключающих его вину, общество не представило.

Срок давности на момент вынесения оспариваемого постановления не истек.

В соответствии с ч. 6 ст.210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с ч.7 ст.210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст.211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя.

Учитывая, что нормы ФЗ N 214 не соблюдены обществом без уважительных причин, факт совершения им правонарушения подтверждается материалами дела, его процессуальные права при привлечении к ответственности не нарушены, при определении размера штрафной санкции департаментом финансово-бюджетного контроля Краснодарского края применена предусмотренная ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ минимальная санкция в размере 400 000 руб., судом первой инстанции сделан правильный вывод, что в удовлетворении заявления общества о признании незаконным и отмене постановления от 21.12.07г. N 002/300 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ следует отказать, поскольку оспариваемое постановление является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы общества и отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

 

Председательствующий

Н.Н. Смотрова

 

Судьи

Т.И. Ткаченко
С.И. Золотухина

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Номер дела в первой инстанции: А32-1011/2008-5/18-1АЖ


Истец: закрытое акционерное общество " Цифей"

Ответчик: Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

Третье лицо: Департамент финансово-бюджетного надзора КК


Хронология рассмотрения дела:


19.08.2008 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-4819/2008


19.05.2008 Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда N 15АП-2034/2008