Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2011 г. N 12АП-6757/11

г. Саратов

Дело N А12-16226/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,

судей Волковой Т.В., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,

при участии представителя ООО "Орион" Плеховой А.А., действующей на основании доверенности от 01.10.10г.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гиперцентр-Волгоград"

на определение арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2011 года по делу N А12-16226/2010 (судья Иванова Л.К.) об отказе в признании сделок недействительными и применения последствий недействительности сделок в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Гиперцентр-Волгоград",

УСТАНОВИЛ:

Определением арбитражного суда Волгоградской области от 07.09.2010 в отношении ООО "Гиперцентр-Волгоград" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кочнев В.Г.

Решением суда от 02.03.2011 ООО "Гиперцентр-Волгоград" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Кочнев В.Г.

05.04.2011 в арбитражный суд Волгоградской области от конкурсного управляющего ООО "Гиперцентр-Волгоград" поступили заявления о признании недействительными сделок по ст.ст. 61.2 и 61.3 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее - Закон о банкротстве), а именно договора N 5 от 26.08.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8271 от 25.09.2008 и договора N7 от 26.08.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8254 от 17.09.2008, заключенных между ООО "Гиперцентр-Волгоград" и ООО "Орион", и применения последствий недействительности сделок.

Определением от 06.06.2011 арбитражный суд Волгоградской области объединил в одно производство заявления конкурсного управляющего ООО "Гиперцентр - Волгоград" о признании недействительным договора N 5 от 26.08.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8271 от 25.09.2008, заключенного между ООО "Гиперцентр-Волгоград" и ООО "Орион" и применения последствий недействительности ничтожной сделки, и о признании недействительным договора N7 от 26.08.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8254 от 17.09.2008, заключенного между ООО "Гиперцентр -Волгоград" и ООО "Орион" и применения последствий недействительности ничтожной сделки для совместного рассмотрения.

Судом первой инстанции привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ООО "Орион", администрация Волгограда, Росреестр.

03 августа 2011 года по делу N А12-16226/2010 арбитражным судом Волгоградской области отказано конкурсному управляющему ООО "Гиперцентр-Волгоград" в удовлетворении заявлений о признании недействительными сделок - договора N 5 от 26.08.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8271 от 25.09.2008 и договора N7 от 26.08.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8254 от 17.09.2008, заключенных между ООО "Гиперцентр-Волгоград" и ООО "Орион", и применения последствий недействительности сделок.

ООО "Гиперцентр-Волгоград" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В обоснование апелляционной жалобы (с учетом уточнений от 19.09.2011 г..) указывает, что сумма вознаграждения в размере 80 000 руб. и 100 000 руб. не соответствует реальной стоимости арендованного земельного участка и причиняет вред имущественным правам кредиторов, на момент совершения сделки должник отвечал признакам несостоятельности, стоимость переданного имущества составляет 20 и более процентов балансовой стоимости активов должника, которая судом первой инстанции установлена неверно, сделка направлена на обеспечение исполнения обязательств третьего лица за должника перед администрацией Волгограда в части погашения задолженности по арендной плате и привела к изменению очередности удовлетворения требований кредиторов.

ООО "Орион" считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, имеющимися в материалах дела.

Кроме того, определение о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении судебного заседания от 26.08.2011 г.. было опубликовано на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 01.09.2011 г.., таким образом, информация о названном судебном акте стала общедоступной.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации Волгограда N 1910 от 16.09.2008 между администрацией Волгограда и ООО "Гиперцентр-Волгоград" сроком на три года заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке:

- договор аренды N 8271 от 25.09.2008 земельного участка площадью 63 361 кв.м, кадастровый номер 34:34:070001:0018, расположенный в г.Волгограде в Кировском районе, по ул. 64-Армии, д.141, разрешенное использование - для строительства торгового культурно-развлекательного комплекса, категория земель- земли населенных пунктов;

- договор аренды N 8254 от 17.09.2008 земельного участка площадью 31 256 кв.м, кадастровый номер 34:34:070001:0017, расположенный в г.Волгограде в Кировском районе, по ул. 64-Армии, д.139, разрешенное использование - для строительства торгового культурно-развлекательного комплекса, категория земель- земли населенных пунктов.

В материалах дела имеются ответы Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда и Управления Облгосэкспертизы, согласно которым разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы проектной документации для объекта "торгового культурно-развлекательного комплекса" на земельных участках по ул. им. 64 Армии, 139,141 не выдавались.

За период действия договоров аренды должник арендную плату не вносил, что установлено вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Волгоградской области от 29.09.2009 по делу А12-13665/2009 и делу N А12-13664/2009.

Администрация Волгограда обратилась в суд с заявлениями о расторжении договоров аренды земельного участка.

Решениями суда от 29.03.2010 по делу N А12-24539/2009 и делу N А12-24538/2009 по искам администрации Волгограда спорные договоры аренды N 8254 от 17.09.2008 и N 8271 от 25.09.2008 расторгнуты, суд обязал ООО "Гиперцентр-Волгоград" вернуть земельные участки собственнику - администрации Волгограда.

В ходе рассмотрения Двенадцатым арбитражным апелляционным судом апелляционных жалоб на решения суда по делу N А12-24359/2009 и N А12-24538/2009, слушание дела откладывалось по ходатайству администрации Волгограда в связи с намерением урегулировать спор мирным путем, возможностью уступки прав по договорам аренды в пользу третьего лица при условии погашения задолженности по арендной плате (определение апелляционного суда от 07.07.2010, письмо администрации Волгограда N 28356). Стороны договорились о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды ООО "Орион", который погасит сложившуюся задолженность, а администрация откажется от требований о расторжении договоров аренды земельных участков.

30.07.2010 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решения суда от 29.03.2010 по делу N А12-24539/2009 и делу N А12-24538/2009, которыми спорные договоры аренды N 8254 от 17.09.2008 и N 8271 от 25.09.2008 были расторгнуты и обязал возвратить земельные участки собственнику, утвердив мировое соглашение, по условиям которого ООО "Гиперцентр-Волгоград" погашает задолженность по арендной плате, а администрация Волгограда отказывается от исковых требований о расторжении договора аренды.

26.08.2010 ООО "Гиперцентр-Волгоград" по договорам N 5 и N 7 передало ООО "Орион" права и обязанности по договорам аренды земельного участка N 8271 от 25.09.2008 и N 8254 от 17.09.2008 с согласия администрации Волгограда соответственно за 100 000 руб. и 80 000 руб. в соответствии с отчетом N 82зу/07-20 от 27.07.2010 об оценке рыночной стоимости права заключения договоров аренды.

ООО "Орион" погасило за должника задолженность по договорам аренды N 8271 от 25.09.2008 и N 8254 от 17.09.2008 и оплатило за переход права в полном объеме. В настоящее время ООО "Орион" на спорных земельных участках планирует строительство жилого комплекса, вступившим в законную силу решением суда от 22.11.2010 по делу N А12-19705/2010 установлен вид разрешенного использования данных земельных участков -многоэтажное жилищное строительство. Вынесено постановление администрации Волгограда N 3221 от 29.11.2010 об изменении вида разрешенного использования земельных участков с размещения торгового культурно-развлекательного комплекса на многоэтажное жилищное строительство. Постановлениями администрации Волгограда NN777, 7779 от 31.01.2011 утверждены градостроительные планы земельных участков для многоэтажного жилищного строительства и соответственно признаны утратившими силу градостроительные планы, выданные ООО "Гиперцентр-Волгоград", ООО "Орион" для приобретения прав аренды спорных земельных участков и осуществления жилищного строительства привлечены значительные суммы заемных денежных средств, заключены соглашение и договоры об оказании услуг по разработке эскизного проекта застройки жилого комплекса, на выполнение проектных работ, на выполнение экспертных работ.

В силу п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при сравнении условий сделки с аналогичными следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены правила перемены лиц в обязательстве. По договору аренды стороны имеют встречные права и обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности, т.е. совершена и уступка прав и перевод долга.

По смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно пункта 5 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацу 1 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка вместо первоначального арендатора.

Как следует из пункта 3.2 спорных договоров стороны подтверждают, что с момента регистрации договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области: арендатор утрачивает права и не имеет каких-либо обязательств по договорам аренды N 8271 от 25.09.2008 и N 8254 от 17.09.2008 (пункты 3.2.1); приобретает права и становится обязанным по договору аренды N 8271 от 25.09.2008 новый арендатор (пункты 3.2.2).

Податель апелляционной жалобы указывает на неравноценность встречного исполнения обязательств по спорным договорам по цене 80 000 руб. и соответственно 100 000 руб.(пункты 2.2 спорных договоров).

При определении неравноценного встречного исполнения обязательств учитывается не только цена, но и иные условия сделки (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве).

В пунктах 2.1 спорных договоров предусмотрены иные условия, а именно условия погашение задолженности - наличие за арендатором задолженности по спорным договорам аренды в размере 5 573 475 руб.32 руб. и соответственно 11 298 341 руб. 54 коп., которая переводится арендатором на нового арендатора.

Как следует из представленных документов, спорные сделки заключены с условием -обязательным переводом долга, администрация Волгограда дала согласие на заключение оспариваемых договоров и заключение мирового соглашения и отказалась в апелляционной инстанции от требований о расторжении договоров аренды земельного участка только при условии погашения задолженности по арендной плате, в связи с чем, сумма сделки складывается не только из 80 000 руб. и 100 000 руб., а соответственно и 5 573 475 руб. 32 коп., и 11 298 341 руб. 54 коп.

Из имеющейся в материалах дела оценки прав аренды от 01.06.2011, составленной оценщиком ИП Ерпулевым В. П., согласно которой права аренды оценены в 6 756 700 руб. и 13 699 400 руб. проведенной почти год спустя после заключения сделок (сделки 26.08.2010, оценка 01.06.2011), следует, что рост и разница в цене составили 5 000 000 руб.

Кроме того, в п. 7 стр. 3 оценки в графе "допущения и ограничения, на которых основана оценка" указано, что мнение оценщика относительно стоимости имущества действительно только на дату оценки, в п. 8 указано, что итоговая величина стоимости имущества, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты оценки да даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев. Учитывая, что после сделки до даты совершения оценки прошел почти год, указанная в отчете стоимость прав аренды не подлежит применению.

Довод конкурсного управляющего о том, что оценка проведена именно на дату заключения спорных сделок, т.е. на 26.08.2010, не подтверждается отчетом об оценке.

В сопроводительном письме к отчету об оценке указано, что результаты анализа, имеющейся в распоряжении оценщика информации, позволили сделать вывод о том, что рыночная стоимость права аренды земельных участков на дату оценки 01.06.2011 составит: земельного участка площадью 31 256 кв.м - 6 756 700 руб., земельного участка площадью 63 361 кв.м - 13 699 400 руб. В задании на оценку п. 1.2 стр.2 графа дата оценки -01.06.2011, графа дата осмотра объекта оценки - 01.06.2011, срок проведения оценки - три дня в период с 01.06.2011 - 03.06.2011. В п. 1.6 стр.6 оценки "понятия и определения оценки", в п. 6 указано, что дата оценки - это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что оценка проведена не на дату заключения сделок, а спустя почти один год после этого, в связи с чем, как правомерно отмечено судом первой инстанции не может служить доказательством неравноценности встречного исполнения.

Последующая оценка (отчет N 14/01-07-11 от 08.07.2011), проведенная ИП Ерпулевым В.П., составлена также не на дату заключения спорных сделок, а на 01.07.2011, согласно которой стоимость права аренды спорных земельных участков определена в размере 20 888 000 руб. (9 899 000 руб. и 13 989 000 руб.).

Кроме того, как усматривается из первоначального отчета об оценке, оценка рыночной стоимости права аренды проводилась с учетом приобретения, а именно объекта незавершенного строительства - фундаментных ростверков, а также затрат на освоение земельного участка, проектно-сметные работы и начало строительства торгового культурно-развлекательного комплекса по данным бухгалтерии, при том, что должник разрешение на строительство не получил, то есть учитывались расходы на самовольное строительство.

Представителем ООО "Орион" представлено заключение эксперта ООО "Агентство оценки экспертизы собственности "Медведица" по отчету об оценке, проведенной ИП Ерпулева В.П., согласно которому представленный в материалы дела отчет не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998; не соответствует Федеральным стандартам оценки ФСО -1, ФСО-3 и выявленные замечания методически существенны и оказали влияние на величину рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом указано, что оценщик оценивал не права аренды, а приобретение права собственности на участки. При этом в отчете много неточностей, на стр.7 отчета оценщик определяет "рыночную стоимость здания котельной", на стр.11 отчета "рассматривается наиболее эффективное использование земельного участка общей площадью 12 380 кв.м, который в свою очередь является частью единого земельного участка общей площадью 70012 кв.м, являющегося собственностью ООО "Континент", несмотря на то, что объектом аренды являются земельные участки общей площадью 94 617 кв.м, арендованные у администрации Волгограда, на стр. 11 оценщик указывает, что "на земельном участке расположены построенные в 2009 г. фундаменты торгового культурно-развлекательного комплекса".

Судебная коллегия считает, что в оценке, представленной конкурсным управляющим, не указаны существенные условия сделки по приобретению права аренды земельными участками, а именно остаточный срок действия аренды -до 16.09.2011, что существенно повлияло бы на цену.

Кроме того, в материалах дела имеется ответ на обращение ООО "Орион" в администрацию Волгограда, Комитет по земельным ресурсам, согласно которому проведена проверка (осмотр) земельных участков на предмет фактического использования и наличия на них объектов, и установлено, что на земельном участке по ул. 64-Армии, 139, площадью 31 256 кв.м отсутствуют строения и сооружения, на земельном участке по ул. 64-Армии, 141, размещены 168 фундаментных ростверков, возведенные ООО "Гиперцентр-Волгоград" без разрешения на строительство. Решением комиссии администрации Волгограда по решению вопросов о сносе (демонтаже) самовольных построек и освобождению самовольно занятых земельных участков на территории Волгограда от 22.06.2011(протокол N 50 от 22.06.2011) объекты, расположенные на земельном участке по ул. 64-й Армии,141 в Кировском районе г. Волгограда признаны самовольной постройкой и ООО "Орион" рекомендовано произвести снос данных объектов.

ООО "Орион" представлена оценка N 82зу/07-20 от 27.07.2010, проведенная ООО "Оценочную фирму "Вирго", по оценке приобретения прав и обязанностей арендатора на условиях, существовавших в момент заключения спорных сделок (п.7 отчета), а именно с учетом решения арбитражного суда Волгоградской области о расторжении спорных земельных участков и обязании ООО "Гиперцентр-Волгоград" вернуть их администрации Волгограда, условий отказа администрации Волгограда от иска, а также дачи согласия на передачу прав и обязанностей арендатора по договорам аренды - полное погашение задолженности, без соблюдения которого оценку производить нечему, так как договора будут расторгнуты, что является негативным фактором при определении цены; остаточный срок аренды договоров был минимальный - 1 год; наличие на земельных участках самовольного строительства (фундаментных ростверков), не представляющего никакого интереса для покупателей прав аренды, а только возлагающие на них дополнительные расходы на их демонтаж. Оценщиком указано в отчете, что за арендатором ООО "Гиперцентр-Волгоград" числится задолженность в сумме 15 732 874 руб., обязательным условием отказа администрации Волгограда от исковых требований о расторжении договоров и даче согласия на заключение договоров является погашение задолженности по арендной плате. Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость приобретения права аренды двух спорных земельных участков составляет: 15 848 000 руб. при условии, что сумма 15 732 874 руб. подлежит оплате администрации Волгограда в качестве погашения задолженности по арендной плате для возможности дачи администрацией согласия на передачу прав и обязанностей по договорам аренды, предусмотрев оплату за передачу названных прав и обязанностей в сумме 115 126 руб.

Таким образом, оценка, представленная ООО "Орион" соответствует условиям, в которых заключались спорные договоры, и подтверждает правомерность и равноценность встречного исполнения обязательств ООО "Орион".

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Однако в силу п. 4.4, 4.14 договоров аренды земельных участков, передача прав и обязанностей арендатора допускалась только с согласия собственника - администрации Волгограда.

Учитывая позицию администрации Волгограда, что таковое согласие ими бы дано не было без полного погашения задолженности, а также отказ от иска о расторжении договоров аренды был возможен только при полном погашении задолженности по арендной плате - 15 732 874 руб., судебная коллегия считает довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемые сделки совершены при неравноценном встречном исполнении обязательств, не нашел подтверждения, при том, что в материалы дела не предъявлены для сравнения иные аналогичные сделки, из которых можно было бы установить, что ООО "Орион" предоставил неравноценное встречное исполнение обязательств, то есть спорные сделки совершены в нарушение п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В силу п. 2 ст. 61.2 сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана судом недействительной, если такая сделка совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий: стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок.

В силу пунктов 5-7 Постановления Пленума ВАС РФ N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в силу п. 2 ст. 61.2 для признания сделки недействительной по основанию (причинение имущественного вреда правам кредиторов) необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:1 ) сделка совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; 2) в результате совершения сделки причинен вред имущественным правам кредиторов; 3) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Довод апелляционной жалобы о заключении спорных договоров после принятия к производству заявления ООО "ЧОП "Антей-6" о банкротстве ООО "Гиперцентр-Волгоград", что может свидетельствовать о том, что участники спорных сделок знали, что предприятие неплатежеспособно, произвели вывод единственного актива у должника, что привело к невозможности погашения задолженности перед кредиторами отклоняется судебной коллегией в силу следующего.

В п.9 Постановления ВАС РФ N 63 указано, что в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 28 Закона о банкротстве сведения о введении наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства подлежат обязательному опубликованию в порядке, предусмотренном названной статьей. В связи с этим при наличии таких публикаций при оспаривании на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделок, совершенных после этих публикаций, следует исходить из следующего: если не доказано иное, любое лицо должно было знать о том, что введена соответствующая процедура банкротства, а следовательно, что должник имеет признаки неплатежеспособности.

На момент заключения спорных сделок публикации о введении наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении должника отсутствовали.

На момент совершения спорных сделок ни одна из процедур банкротства в отношении должника не была введена, определение о введении наблюдения вынесено судом 07.09.2010, сообщение об этом опубликовано 25.09.2010, то есть после заключения спорных сделок. Доказательства, что ООО "Орион" знало, что должник обладает признаками неплатежеспособности или недостаточностью имущества материалы дела не содержат. Подача заявления о признании должника банкротом не подтверждает этих фактов, так как требования могут быть признаны необоснованными и соответственно в возможности банкротства суд может отказать. Ссылка на наличие возбужденного исполнительного производства в отношении должника по двум взыскателям (администрации и ООО "Арт Мобили Групп") не свидетельствует о неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Податель жалобы указывает на последний бухгалтерский баланс должника, согласно которому должник имел активы на 130 126 000 руб. (незавершенное строительства), по его мнению, стоимость переуступленных земельных участков в совокупности по стр. 130 баланса составляет 112 251 000 руб. (незавершенное строительства), что существенно превышает 20 % стоимости активов должника -130 126 000 руб..

Между тем предметом спорных сделок являются права аренды земельных участков, без приобретения объектов незавершенного строительства.

В связи с чем, считать 20 % от балансовой стоимости активов необходимо от стоимости спорной сделки, а не балансовой стоимости незавершенного строительства, что по договору N 8271 от 25.09.2008 составляет 5 653 475 руб. 32 коп. и по договору N 8254 от 17.09.2008 - 11 398 341 руб. 54 коп., всего 17 051 816 руб. 86 коп.; 20 % от балансовой стоимости активов должника составляет 26 025 200 руб. от 130 126 000 руб., то есть стоимость спорных сделок составляет менее 20 % балансовой стоимости активов должника.

Довод апелляционной жалобы о том, что стороны произвели вывод единственного актива должника - права аренды с целью причинения вреда кредиторам, в результате совершенных сделок администрации Волгограда была погашена задолженность по арендной плате в размере 11 298 341 руб. 54 коп., при том, что требования других кредиторов, задолженность которых возникла до возникновения задолженности перед администраций, не погашены судебная коллегия считает несостоятельным.

Как следует из представленных документов, судебный спор между должником и администрацией о расторжении спорных договоров аренды земельных участков длится с декабря 2009 года. Решение о расторжении договоров аренды и возврате земельных участков вынесено судом 29.03.2010. ООО "Гиперцентр-Волгоград" письмами от 02.07.2010, 20.07.2010, 09.08.2010 обращалось к администрации Волгограда по вопросу вынесения на заседание координационного совета предложения об изменении функциональной зоны в генеральном плане г. Волгограда с зоны лесопарков на зону многоэтажной жилой застройки по причине того, что оно ведет переговоры с ООО "Квартстрой", в холдинг которого входит ООО "Орион", по заключению договоров передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

01.07.2010 ООО "Квартстрой" обратилось в Комитет по земельным ресурсам администрации с просьбой ходатайствовать об отложении судебного заседания в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде по вопросу расторжения договоров аренды земельных участков, назначенного на 07.07.2010 в связи с ведением переговоров о заключении договоров передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, с условием погашения задолженности по спорным договорам. Договоры аренды не были расторгнуты администрацией Волгограда только потому, что права аренды должны были быть переданы третьему лицу - ООО "Орион", которое погасит задолженность по арендной плате перед администрацией Волгограда, что являлось обязательным условием администрации для отказа ее от исковых требований о расторжении договора аренды.

Совершение спорных сделок оказания предпочтения одного кредитора перед другими кредиторами не повлекло, так как расторжение договора аренды земельного участка не произошло только по причине того, что права по данному договору были переданы ООО "Орион", и только при условии погашения задолженности по арендной плате. Соответственно даже если бы данная сделка заключена не была, кредиторы свои требования не удовлетворили от реализации данных арендных прав, так как такими правами должник не обладает. Земельные участки не являются собственностью должника. Администрация Волгограда удовлетворила свои требования не за счет стоимости реализации арендных прав (спорных сделок), а получила плату за использование земельным участком должником в силу ст. 65 ЗК РФ, как собственник земельных участков в рамках полномочий предоставленных ст. 209 ГК РФ. Реализация данных прав возможна была только при условии погашении задолженности, однако должник данную возможность не имел и не имеет. Кроме того, в случае не заключения спорной сделки, права кредиторов оказались бы в худшем положении, так как и договор аренды был бы расторгнут, и список кредиторов и соответственно сумма задолженности была бы больше на сумму требований администрации Волгограда по арендной плате в размере 16 971 816 руб.86 коп.

Поскольку реализация фундаментных ростверков, находящихся на земельных участках невозможна, так как они являются самовольными строениями и подлежат демонтажу, следовательно, удовлетворить требования кредиторов ООО "Гиперцентр-Волгоград" ни от реализации арендных прав, ни от реализации самовольных построек, кредиторы должника не смогут.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что конкурсным управляющим не предоставлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что при заключении спорных сделок права кредиторов должника нарушены, что стороны имели цель причинить имущественный вред правам кредиторов ООО "Гиперцентр-Волгоград".

В силу ст. 61.7 Закона о банкротстве арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки.

Размер того, что прибрел должник в результате заключения спорной сделки - вознаграждение в сумме 180 000 руб., уменьшенную кредиторскую задолженность на сумму долга перед администрацией Волгограда в размере 16 871 816 руб. 86 коп. значительно превышает то, что может быть возвращено в конкурсную массу - расторгнутые договоры аренды земельных участков и пополнение реестра требований кредиторов требованиями администрации Волгограда на сумму 26 163 235 руб. 32 коп. При этом конкурсная масса не пополнится имуществом, договоры аренды земельных участков 16.09.2011 прекратят свое действие.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявления о признании сделок недействительными.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, в связи, с чем не являются основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу вынесено законное и обоснованное определение, оснований для отмены которого не имеется.

руководствуясь статьями 188, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение арбитражного суда Волгоградской области от 03 августа 2011 г.. по делу N А12-16226/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца через арбитражный суд первой инстанции, вынесший определение, в порядке, предусмотренном статьями 188, 275-276 АПК РФ.

Председательствующий

А.Ю. Самохвалова

Судьи

Т.В. Волкова Т.Н. Телегина