Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г. N 03АП-501/12

г. Красноярск

26 марта 2012 г.

Дело N А33-17762/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "22" марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" марта 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Бабенко А.Н., Петровской О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалухиной Ж.В.,

при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр ФАВОРИТ": Паниной Ю.А., представитель по доверенности от 28.11.2011;

от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Петрушиной Н.Ю., представителя по доверенности N 1 от 10.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр ФАВОРИТ",

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "26" декабря 2011 года по делу N А33-17762/2011, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техноцентр ФАВОРИТ" (далее ответчик, ООО "Техноцентр ФАВОРИТ" ) о взыскании 941 912 рублей 11 копеек задолженности по арендой плате и 7 718 рублей 49 копеек пени по договору аренды земельного участка от 21.10.2008 N 2796.

Решением арбитражного суда Красноярского края исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр "Фаворит" в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска 941 912 рублей 11 копеек неосновательного обогащения. В остальной части иска отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Техноцентр "Фаворит" в доход федерального бюджета 21 838 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с решениемё ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить вынесенный судебный акт, полагая, что судом сделан справедливый вывод о том, что договор аренды N 2796 от 21.10.2008 является незаключенным, вместе с тем, суд не учел, что в отсутствие заключенного в установленном порядке договора аренды земельного участка, решение о предварительном согласовании места размещения объекта не дает право лицу, в отношении которого принято такое решение, каким-либо образом распоряжаться земельным участком, использовать его. Учитывая, что факт пользования земельным участком не подтвержден, основания для применения судом статьи 1102 ГК РФ отсутствовали.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить вынесенное решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании истец и ответчик поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё. Представитель ответчика пояснила, что земельный участок ответчиком не использовался. Заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела, а именно: инвестиционный договор от 26.07.2010; соглашение о передаче прав и обязанностей по договору арены от 30.11.2011; дополнение к договору N 277; договор N 30/08-2010 от 09.08.2010; договор N 101г-07/10 от 30.07.2010; технический отчет об инженерно - геологических изысканиях N 101г-07/10-51г; Платежное поручение N 984 от 03.09.2010; Платежное поручение N 891 от 17.08.2010; Платежное поручение N 902 от 18.08.2010. Представитель истца возразила против заявленного ходатайства. Пояснила, что данные документы не опровергают факт пользования земельным участком, так как имеется акт приема - передачи, а акт возврата земельного участка истцу отсутствует.

Суд, совещаясь на месте, определил на основании пункта 2 статьи 268 АПК РФ отказать в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела, поскольку истец не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку решение обжалуется только в части удовлетворенных требований на сумму 941 912 рублей 11 копеек, правомерность вынесения решения об отказе во взыскании неустойки, не проверяется судом апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 21.10.2008 заключен договор аренды N 2796 земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с учетным номером 03 00 303:0051, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Караульная, для использования в целях проведения проектно-изыскательских работ под место размещения дилерского центра "Ниссан" в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 25 912 кв.м. (приложение 1), в том числе 7 597,0 кв.м - площадь ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей) (пункт 1.1 договора). (л.д.16-21)

По акту приема-передачи от 04.09.2008 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.(л.д. 22)

Срок аренды участка установлен с 04.09.2008 по 02.09.2009 (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 89 882 руб. 25 коп. в месяц и устанавливается по 31.12.2008. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим федеральным, региональным, местным законодательством, без дополнительного соглашения к договору, путем направления соответствующего уведомления с даты вступления в силу нормативного акта, послужившего основанием для изменения арендной платы, независимо от даты получения Арендатором такого уведомления. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата (пункт 3.3 договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 170 776 руб. 28 коп. вносится в течение 10 дней со дня подписания договора. Первый платеж по настоящему договору начисляется с 04.09.2008 по 31.10.2008 (пункт 3.5 договора).

Истец в адрес ответчика направил уведомление от 14.04.2009 N 19429, согласно которому в связи с утверждением результатов государственной кадастровой оценки земель города Красноярска постановлениями Правительства Красноярского края от 19.12.2008 NN 250-п, 251-п с 01.01.2009 размер арендной платы по договору от 21.10.2008 N 2796 составляет 183 620 руб. 53 коп. в месяц (л.д. 23).

В связи с окончанием срока действия договора от 21.10.2008 N 2796 уведомлением от 15.07.2009 N 37276 истец предложил ответчику в течение 10 дней с момента получения уведомления представить документы для продления договора аренды либо считать договор расторгнутым с 02.09.2009 и освободить земельный участок (л.д. 24).

Позднее, 25.10.2011 сторонами заключен договор аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 303:50, находящегося по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Караульная, для использования в целях строительства дилерского центра "Ниссан" общей площадью 25912 кв.м. на срок с 20.09.2011 по 19.09.2014.

За период с 04.09.2008 по 02.09.2009 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 941 912 руб. 11 коп., что следует из представленного истцом расчета. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 941 912 руб. 11 коп. задолженности и 7 718 руб. 49 коп. пени. Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 1, статью 23 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" пришел к выводу об отсутствии на момент подписания договора аренды N 2796 индивидуально-определенной вещи (объекта недвижимости с уникальными характеристиками) поскольку не был проведен кадастровый учет земельного участка. Поэтому счел, что предмет в договоре отсутствует, названный договор является незаключенным в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

Из смысла положений статьи 432 ГК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ следует, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

В пункте 1.1. договора аренды земельного участка от 21.10.2008 стороны указали, что границы земельного участка указаны в плане, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 25 912 кв.м. В приложенном к договору плане границ произведено описание границ, а также приведены геодезические данные с указанием поворотных точек, их линий, и дирекционных углов (л.д. 20)

Участок передан арендатору по акту, арендатор вносил арендную плату по данному договору и, как пояснил в судебном заседании, изготовил проектно-сметную документацию для строительства дилерского центра "Ниссан".

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан неправильный вывод о несогласованности предмета договора аренды земельного участка и его незаключенности. Поэтому основания для применения положений статьи 1102 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем, указанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения по существу.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

Согласно абзацу 5 пункта 20 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Статьей 12 Закона Красноярского края Закон Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в договоре аренды земельного участка в соответствии с настоящей статьей, за исключением случаев определения размера арендной платы в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), если иное не установлено федеральными законами. При определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс x К1 x К2, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Коэффициенты К1 и К2 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности.

Как следует из расчета арендной платы, подписанного истцом и ответчиком, исходя из размера земельного участка - 25912 кв.м., удельного показателя кадастровой стоимости земель - 2 775 руб/кв.м., коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка - 0,015, размер арендной платы в месяц составил 89 882,25 рублей.

За период с 04.09.2008 по 31.12.2008 с учетом согласованного сторонами в пункте 3.5 договора обязательства внести первый платеж в размере 170 776,28 рублей (за период с 04.09.2008 по 31.10.2008) арендная плата составила 350 540,78 рублей.

В соответствии с Постановлением Правительства Красноярского края от 19.12.2008 N 250-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края" средний удельный показатель кадастровой стоимости по кадастровому кварталу 24:50:0300303 по группе 5 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) составляет 5 669 руб. 05 коп./кв.м. Указанное постановление вступило в силу с 01.01.2009 (л.д. 73)

Исходя из данного показателя кадастровой стоимости, применяя формулу расчета, предусмотренную в договоре аренды от 21.10.2008, размер арендной платы с 01.01.2009 составил 183 620,53 рубля в месяц (25912 х 5 669,05 х 0,015). Следовательно, за период с 01.01.2009 по 02.09.2009 ( 8 месяцев и 2 дня) арендная плата составила 1 481 205,52 рубля. Общий размер арендной платы за период с 04.09.2008 по 02.09.2009 составляет 1 831 746,30 рублей. (350 540,78 рублей + 1 481 205,52).

Как указывает ответчик в отзывах и не оспаривается истцом, им была внесена арендная плата за участок в сумме 889 834,28 рублей, а также уплачена пени в сумме 38 693,42 рубля. Таким образом, задолженность по договору аренды земельного участка от 21.10.2008 N 2796 составляет 941 912 рублей. Указанная задолженность правомерно взыскана решением суда первой инстанции с ответчика.

Довод ответчика о необоснованном отнесении земельного участка к группе 5, тогда как следовало отнести его к группе 9, удельный показатель кадастровой стоимости которого 1 610,19 руб/кв.м., обоснованно не принят судом первой инстанции.

Как пояснил ответчик в соответствии с проектом, дилерский центр "Ниссан" имеет следующий состав помещений: шоу-рум; цех технического обслуживания и технического ремонта автомобилей на 16 постов; цех кузовного ремонта на 2 поста; покрасочный цех; склад. В соответствии с пунктом 5 состава видов разрешенного использования приложения 2 таблицы 1 Типового перечня видов разрешенного использования Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152 земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания включают в себя, в том числе: земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания; земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования. Учитывая изложенное истец правомерно отнес земельный участок, находящийся в пользовании ответчика, к 5 группе видов разрешенного использования. В части требования истца о взыскании с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы решение суда первой инстанции не проверяется судом апелляционной инстанции на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ.

Согласно пункту 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 (ред. от 10.11.2011) "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от " 26 " декабря 2011 года по делу N А33-17762/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

А.Н. Бабенко О.В. Петровская