Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. N 14АП-2840/12 (ключевые темы: протокол разногласий - заключение договора управления многоквартирным домом - коммунальные услуги - оплата госпошлины - ремонт общего имущества)

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. N 14АП-2840/12

 

г. Вологда

 

29 мая 2012 г.

Дело N А05-11028/2011

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" Марченко Е.Д. директора,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью УК2 "Наш дом - Архангельск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 28 февраля 2012 года по делу N А05-11028/2011 (судья Низовцева А.М.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН 1102901002610; далее - Центр) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью УК2 "Наш дом-Архангельск" (ОГРН 1102901002654; далее - Общество) о понуждении заключить договор N 9н-УК2 от 20.07.2011 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Архангельск ул. Воскресенская, д. 114, в редакции протокола разногласий, составленного истцом.

В ходе судебного разбирательства Центр в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом от 20.07.2011 N 9н-УК2, исключив пункт 3.4, и приняв пункты 1.2, 3.5, 4.6.2, 6.2, 6.8, 9.1, пункты 4, 5 и 7 приложения N 1, приложение N 2 и приложение N 3 к договору в редакции, уточненного протокола разногласий, составленного Центром в качестве приложения к уточненным исковым требованиям от 23.01.2012 N 18. Уточнения приняты судом.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 28 февраля 2012 года исковые требования удовлетворены частично по пунктам 1.2, 3.4, 3.5, 4.6.2, 6.2, 6.8, 9.1, и пункту 4 Приложения N 1. В остальной части иска отказано.

Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права просит решение отменить в части урегулирования разногласий по пунктам 4.6.2, 6.2, 6.8 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Доводы подателя апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом не учтены положения "Стандаров раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами", утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. В соответствии с указанным нормативным актом у ответчика отсутствует обязанность раскрывать информацию о проведении дополнительных работ по текущему ремонту дома и представлению документов, подтверждающих дополнительные расходы. Судом первой инстанции неверно применена ссылка на часть 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанного лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, Центр является собственником нежилых помещений общей площадью 216,8 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома N 114 по ул. Воскресенской в г. Архангельске, что подтверждается свидетельства о государственной регистрации права от 29.06.2011 серии 29-АК N61982.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 02 декабря 2010 года Общество выбрано управляющей организацией данного дома.

Согласно пункту 4 протокола на этом же собрании были утверждены условия договора управления многоквартирным домом с Обществом.

Письмом от 02.08.2011 N 01/01н-65 Общество направило Центру для подписания проект договора управления многоквартирным домом N 9н-УК2 от 20.07.2011 с приложениями N 1 и 2 к нему.

Центр подписал предложенный договор управления домом от 20.07.2011 с протоколом разногласий от 09.11.2010 по пунктам 1.2, 3.4, 3.5, 6.2, 6.8, 9.1 по тексту договора; по п.4, 5, 7 Приложения N 1 к договору; по п.2,3,4,5,6,7,11 Перечня работ связанных с текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома; по п.1.1, 1.2, 1.3 Приложения N 2 к договору.

Письмом от 05.10.2011 N 02/02-171 Общество отказалось от рассмотрения протокола разногласий к договору, настаивая на заключении договора в предложенной редакции, в связи с чем, Центр обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора управления многоквартирным домом.

В судебном заседании Центр уточнил свои требования просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом от 20.07.2011 N 9н-УК2, исключив пункт 3.4, и приняв пункты 1.2, 3.5, 4.6.2, 6.2, 6.8, 9.1, пункты 4, 5 и 7 приложения N 1, приложение N 2 и приложение N 3 к договору в редакции, уточненного протокола разногласий.

Апелляционный суд полагает, что являются незаконными и удовлетворению не подлежат требования истца в определении условий договора по пунктам 4.2.6, 6.2, 6.8 отличными от редакции условий договора утвержденной на общем собрании 28.12.2010 собственниками помещений многоквартирного дома N 114 по ул. Воскресенской в г. Архангельске.

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Из содержания данной статьи следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором, признаки которого установлены в статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Таким образом, для Общества как управляющей организации заключение договора многоквартирным домом является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, Центр имеет право обратиться в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления домом.

При этом должны учитываться положения части 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме права условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что закон не запрещает заключение договора управления многоквартирным домом с собственником нежилых помещений на условиях, отличающихся от договора управления домом с собственником жилых помещений.

Однако, по мнению суда апелляционной инстанции эти отличия могут быть только в той части в какой это касается специфики нежилого помещения.

В связи с чем, Общество согласилось с решением суда в определении условий договора в редакции протокола разногласий в части установления доли Центра в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, установления ограничений по разрешенной мощности электроустановки, отсутствии у собственника нежилого помещения обязанности передавать показания приборов учета потребленной горячей воды и электроэнергии.

Согласно пункту 4.6.2 договора в редакции, предложенной Обществом, в случае, когда объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома превышает размер платы за нежилое помещение, указанный в приложении N 2 к договору, а невыполнение данных работ и услуг может создать угрозу бесперебойного (безопасного) функционирования (состояния) инженерных сетей, строительных (ограждающих несущих и ненесущих) конструкций, относящихся к общему имуществу дома, управляющая организация вправе дополнительно по своему усмотрению произвести указанные работы и услуги.

Центр предлагает дополнить этот пункт словами "с направлением извещения собственникам помещений".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 утверждены "Стандарты раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (далее - Стандарты).

Согласно пункту 3 и подпункту "в", "г" пункта 5 Стандартов управляющая организация обязана раскрывать сведения о выполняемых работах (оказываемых) услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме путем размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации и на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Кроме того, пунктом 4.5.6 договора также предусмотрена обязанность Общества представлять по запросам собственников информацию, непосредственно связанную с вопросами исполнения настоящего договора и предусмотренную действующим законодательством.

Таким образом, не основано на нормах закона и не подлежит удовлетворению требование истца об установлении в пункте 4.2.6 договора обязанности Общества направлять Центру извещения о выполнении дополнительных работ в случае, когда объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома превышает размер платы за нежилое помещение, указанный в приложении N 2 к договору, а невыполнение данных работ и услуг может создать угрозу бесперебойного (безопасного) функционирования (состояния) инженерных сетей, строительных (ограждающих несущих и ненесущих) конструкций, относящихся к общему имуществу дома. Кроме того, такая обязанность управляющей организации не предусмотрена в договорах с другими собственниками помещений в доме.

Пункт 6.2 договора в редакции Общества предусматривает, что оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, выполненных (оказанных) в соответствии с пунктом 4.6.2 настоящего договора, дополнительно распределяется между всеми собственниками дома в платежных документах управляющей организации, пропорционально площади занимаемых ими помещений. Центр предлагает дополнить это предложение словами "с представлением подтверждающих документов".

В соответствии с пунктом 9 Стандартов в рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;

б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);

в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).

Пунктом 5.1.4 договора предусмотрена обязанность Общества предоставлять ежегодно, в течение первого квартала текущего года собственникам помещений отчет о выполнении договора с указанием стоимости и объемов выполненных работ, суммы средств, израсходованных управляющей организацией за отчетный период.

С учетом вышеуказанных положений Стандартов и условий договора не основано на нормах права и не подлежит удовлетворению требование Центра о дополнении пункта 6.8 договора обязанностью Общества предоставлять документы, подтверждающие дополнительные расходы,.

Центр не согласился с редакцией пункта 6.8 договора, предложенного Обществом, согласно которому управляющая организация обязана информировать в письменной форме собственника (пользователей) об изменении платы за нежилое помещение и коммунальные услуги не позднее, чем за 15 (пятнадцать) дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за нежилые помещения и коммунальные услуги. Центр просил суд установить срок 30 дней.

В соответствии с частью 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана информировать в письменной форме собственников помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Поскольку указанная норма права устанавливает срок уведомления только для собственников жилых помещений, то суд первой инстанции не обоснованно применил ее к взаимоотношениям Общества и Центра, который является собственником нежилых помещений.

Кроме того, с учетом положений статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации данное условие договора не может отличаться от утвержденного общим собранием собственников многоквартирного дома, так как не касается специфики владения нежилым помещением принадлежащим Центру.

Апелляционная инстанция считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права. В удовлетворении требований Центра в урегулировании разногласий по пунктам 4.2.6, 6.2, 6.8 договора следует отказать.

Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат возмещению пропорционально удовлетворенным требованиям.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы расходы ответчика по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 28 февраля 2012 года по делу N А05-11028/2011 отменить в части урегулирования разногласий возникших между обществом с ограниченной ответственностью УК2 "Наш дом - Архангельск" и обществом с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" при заключении договора управления многоквартирным домом от 20.07.2011 N 9н-УК2 по пунктам 4.6.2; 6.2; 6.8 и распределения судебных расходов.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" в указанной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УК2 "Наш дом - Архангельск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" 1500 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" в пользу общества с ограниченной ответственностью УК2 "Наш дом - Архангельск" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

 

Председательствующий

А.В. Романова

 

Судьи

Е.В. Носач
А.В. Потеева

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.