Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2012 г. N 15АП-232/12, N 15АП-334/2012

город Ростов-на-Дону

N 15АП-232/2012 N 15АП-334/2012

03 июля 2012 г.

дело N А53-16607/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Задорожней Е.Ю.,

при участии:

от истца: Сердюченко М.Н. (доверенность N Б 26-03-06/193 от 21.05.2011, паспорт);

от ответчика и третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом (уведомления N N 34400251438343, 34400251438350, 34400251438367),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Сбербанк России" и общества с ограниченной ответственностью "Рост" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2011 по делу N А53-16607/2011

по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Рост"

при участии третьих лиц открытого акционерного общества "Гостиница "Славянская", общества с ограниченной ответственностью "Дон Отель"

об обращении взыскания на заложенное имущество,

принятое судьей Павловым Н.В.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (далее: истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рост" (далее: ответчик) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 (заключенного в обеспечение обязательств по договору о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010), а именно:

1) на объект недвижимости - гостиничный комплекс "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -6101/720/2007-122;

2) на земельный участок, категория: земли населённых пунктов - для эксплуатации гостиницы, площадь 1.423 кв.м., кадастровый номер 61:44:05 07 29:30, местоположение: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, N 25г/4.

Истец просил также взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что должник по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009 открытое акционерное общество "Гостиница Славянская" нарушает свои обязательства по указанному договору, допускает просрочку по уплате основного долга, процентов за пользование заемными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Гостиница "Славянская", общество с ограниченной ответственностью "ДонОтель".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.12. 2011 исковые требования были удовлетворены. Суд также установил начальную продажную стоимость заложенного имущества:

1) на объект недвижимости - гостиничный комплекс "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -6101/720/2007-122 - 778 808 000 руб.;

2) на земельный участок, категория: земли населённых пунктов - для эксплуатации гостиницы, площадь 1.423 кв.м. в, кадастровый номер 61:44:05 07 29:30, местоположение: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, N 25г/4 - 75 077 000 руб.

С ответчика в пользу истца было взыскано также 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение мотивировано тем, что обязательства по возврату кредита и уплате санкций заемщиком по договору о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 не исполнены. Поскольку открытое акционерное общество "Гостиница Славянская" прекратило исполнять договорные обязательства, банк имеет право обратить взыскание на предмет залога.

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2011 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что отвергая довод общества с ограниченной ответственностью "Рост" о недействительности (ничтожности) договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 как сделки дарения между коммерческими организациями (ОАО "Гостиница Славянская" и ООО "ДонОтель"), суд указал, что данный довод не соответствует признакам недействительности сделки и основан на неверном толковании положений договора о переводе долга. Указанная мотивировка не соответствует требованиям ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд не указывает, каким именно признакам недействительности не соответствуют доводы ответчика, и в чем именно заключается неверное толкование положений договора о переводе долга. Кроме того, указанные выводы суда основаны на неверном применении статей 391. 431, 575 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречат тексту договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом не были применены нормы права, подлежащие применению (статьи 168, 572. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Ответчик утверждает, что судом не была дана надлежащая оценка доводам ответчика о том, что имущество было передано в залог в качестве обеспечения несуществующих обязательств открытого акционерного общества "Гостиница "Славянская".

Ответчик указывает также, что досрочное обращение взыскания на предмет залога невозможно, поскольку последствия просрочки платежа ОАО "Гостиница "Славянская" по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009 должны регулироваться не договором ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009, дополнительным соглашением N 1 от 31.05.2010 к нему и договором о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010, предусматривающими основания для досрочного обращения взыскания на предмет залога, а пунктом 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которого не применил суд.

Истец также обжаловал решение суда первой инстанции. В апелляционной жалобе истец просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2011 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, разрешить вопрос по существу. В апелляционной жалобе истец указал, что суд мог назначить цену реализации заложенного имущества, исходя из рыночной цены этого имущества, только в случае спора между сторонами. В ходе рассмотрения искового заявления банка, спор об определении начальной продажной цены не возникал, ходатайств о проведении экспертизы оценочной стоимости стороны не заявляли, что предполагает определение судом начальной продажной цены на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем. В целях установления начальной продажной цены, стороны согласовали в договоре ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 условие о том, что общая залоговая стоимость предмета залога в соответствии с п. 1.6 договора ипотеки составляет 512 331 000. Именно из этой суммы и должен был, по мнению истца, исходить суд.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истец указал, что доводы ответчика, изложенные им в апелляционной жалобе, являются нормативно необоснованными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и просил суд отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика. Истец ссылается на то, что договор перевода долга N 29-10/168 от 31.05.2010 в силу ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации не является безвозмездной сделкой. Он не может быть квалифицирован как дарение и в силу отсутствия предусмотренного статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации намерения сторон (ОАО "Гостиница Славянская" и ООО "ДонОтель") безвозмездно перевести долг. Порядок и форма расчетов за произведенный перевод долга не входят в предмет доказывания по настоящему делу. Доказательства воли сторон на безвозмездную передачу обязательства по исполнению условий договора новации N 29-10/168 от 02.10.2009 ответчик не представил. Наоборот, то обстоятельство, что в соответствии с пунктом 1.4.4. договора о переводе долга ООО "ДонОтель" (должник по договору новации) предоставил поручительство на условиях солидарной ответственности и имущество в залог по договору ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 в качестве обеспечения исполнения обязательств ОАО "Гостиница Славянская" (новый должник) по договору новации, свидетельствует о возмездности перевода долга.

По мнению истца, довод ответчика о том, что имущество передано в залог по договору ипотеки в счет несуществующих обязательств ОАО "Гостиница Славянская" по договору новации опровергается пунктами 1.1, 1.3, 1.4 договора о переводе долга, четко свидетельствующих о том, что ОАО "Гостиница Славянская" приняла на себя все обязательства по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009, имеющиеся перед истцом у ООО "ДонОтель".

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истец опровергает необходимость применения к ситуации диспозитивных норм пунктом 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылкой на иной порядок обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренный пунктом 5.1.5 договора новации N 29-10/168 от 02.10.2009 и пунктом 4.3.4 договора ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009.

Распоряжением заместителя председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 в составе суда произведена замена судьи Ломидзе О.Г. на судью Галова В.В. в связи с нахождением судьи Ломидзе О.Г. в отпуске.

В судебное заседание 29.06.2012 ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Истец в судебном заседании 29.06.2012 поддержал представленные 28.06.2012 письменные пояснения, просил обратить взыскание на предмет договора ипотеки от 02.10.2009, установив начальную цену гостиничного комплекса в размере 577 000 000 руб., земельного участка 59 000 000 руб., расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, д. 25Г/4, взыскать в пользу истца судебные расходы по делу, в том числе расходы на оплату судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 15.12.2008 между истцом (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "ДонОтель" (заемщик) заключен договор N 29-10/168 об открытии невозобновляемой кредитной линии (т. 1 л.д. 37-48), согласно которому кредитор открывает заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 442 000 000 руб. на срок по 14.12.2015 с уплатой процентов и иных платежей, предусмотренных данным договором.

02.10.2009 между истцом и ООО "ДонОтель" заключен договор новации N 2910/168 (т. 1 л.д. 15-25), согласно которому взамен обязательств по возврату предоставленной кредитором суммы кредита в размере 441 997 803,63 руб., предусмотренного договором N 29-10/168 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.12.2008, заемщик - ООО "ДонОтель" обязуется возвратить истцу эквивалентную сумму в долларах США по курсу банка-кредитора на дату заключения настоящего договора, а именно в сумме 14 832 141,06 долларов США с оплатой процентов за пользование кредитом по ставке 9,6% годовых сроком по 14.12.2015 (пункт 1.2 договора новации от 02.10.2009) (т. 1 л.д. 15).

Между истцом (банком) и Обществом с ограниченной ответственностью "ДонОтель" 02.10.2009 заключен договор ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 (т. 1 л.д. 49-55).

Согласно пункту 1.2 договора ипотеки предметом залога являются следующие объекты:

гостиничный комплекс "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -61-01/720/2007-122;

земельный участок, категория: земли населённых пунктов - для эксплуатации гостиницы, площадь 1 423 кв.м. в, кадастровый номер 61:44:05 07 29:30, местоположение: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, N 25г/4 (т. 1 л.д. 49).

В пункте 1.4 договора ипотеки установлена оценочная стоимость указанного в п. 1.2 договора объекта недвижимости гостиничного комплекса "Танаис" в размере 778 808 000 руб. и его установленная сторонами с 40 % дисконтом для целей залога залоговая стоимость в размере 467 284 800 руб.

В пункте 1.5 договора ипотеки установлена оценочная стоимость указанного в п. 1.2 договора земельного участка в размере 75 077 000 руб. и его установленная сторонами с 40 % дисконтом для целей залога залоговая стоимость в размере 45 046 200 руб.

Согласно пункту 1.6 договора ипотеки общая залоговая стоимость предмета залога, указанного в пункте 1.2 договора составляет 512 331 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора ипотеки, предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "ДонОтель", возникших на основании договора новации N 29-10/168 от 02.10.2009, заключенного между ООО "ДонОтель" и истцом (т. 1 л.д. 49-50).

Договор ипотеки прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 63).

В соответствии с пунктом 1.3 договора ипотеки, право собственности ООО "ДонОтель" на объекты недвижимости, указанные в пункте 1.2 договора, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

С 30.06.2010 собственником предмета договора ипотеки является ООО "Рост", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.06.2010 (серия 61-АЕ N 677400, серия 61-АЕ N 677401), а также выписками из ЕГРП по состоянию на 19.07.2011. В указанных свидетельствах и выписках содержатся сведения о наличии обременения в виде ипотеки заложенного имущества в пользу ОАО "Сбербанк России" (т. 1 л.д. 70-74).

В соответствии с пунктом 2.1 договора ипотеки, изложенного в редакции дополнительного соглашения N 1 от 31.05.2010 к договору ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 (т. 1 л.д. 64-66), предметом залога обеспечиваются обязательства ОАО "Гостиница Славянская" по договору о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010, заключенному между заемщиком ОАО "Гостиница Славянская" (новый должник), истцом (кредитором) и ООО "ДонОтель" в размере 14 832 141, 06 долларов США, под 9,6 % годовых, на срок по 14.12.2015 (пункты 1.2, 1.3, 1.3.2).

Договор о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 (т. 1 л.д. 27-31) является переводом долговых обязательств перед истцом по договору новации N 29 -10/168 от 02.10.2009, заключенному между кредитором и ООО "ДонОтель" (далее - первоначальный заемщик) на ОАО "Гостиница Славянская" (новый должник).

В пункте 1.3.1 договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 установлен график погашения кредита с указанием периода и размера платежа в процентах от размера ссудной задолженности на дату заключенного кредитного договора.

Согласно пункту 1.3.2 договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010, уплата процентов по ставке 9,6 % годовых производится за фактический срок пользования кредитом ежеквартально, не позднее последнего рабочего дня календарного квартала, и в дату последнего платежа в погашение кредита 14.12. 2015.

Обязательства перед первоначальным заемщиком Банком выполнены в полном объеме, денежные средства перечислены заемщику (пункт 2.2 договора новации N 29-10/168 от 02.10.2009 г.)

Однако, заемщик, начиная с марта 2011 года, нарушает условия договора, допускает просрочку по уплате основного долга, процентов за пользование заемными средствами Последний платеж по договору осуществлен 29.12.2010 в размере 2 089, 60 долларов и до настоящего времени платежи в погашение кредита не поступали. Так, заемщиком не оплачены платежи в счет погашения основного долга в размере 3,39 % от размера ссудной задолженности на дату заключения договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 в первом и втором квартале 2011 года, а также не осуществлялось погашение процентов за пользование кредитом, что подтверждается выписками по ссудным счетам за период с 15.12.2008 по 20.07.2011.

В соответствии с пунктом 1.3.4 договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, или уплату процентов, или платы за проведение операций по ссудному счету, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере удвоенной процентной ставки по кредитному договору, начисляемой на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.

Из искового заявления следует, что в период с 01.04.2011 по 01.07.2011 заемщику начислялась неустойка в размере процентной ставки по кредитному договору с условием погашения просроченной задолженности в срок до 01.07.2011. Однако в связи с тем, что погашение не было осуществлено в указанный срок, неустойка с 01.07.2011 начислялась банком в соответствии с условиями кредитного договора в размере удвоенной процентной ставки по кредитному договору.

Из представленного истцом расчета следует, что по состоянию на 20.07.2011 задолженность по договору о переводе долга N 2910/168 от 31.05.2010 составляет 14 406 752, 99 долларов США, из которых: 1 005 619 долларов 16 центов - просроченная ссудная задолженность; 22 614 долларов 03 цента - неустойка за просрочку уплаты кредита в размере 9,6 % годовых на сумму 502 809 долларов 58 центов с 01.04.2011 по 30.06.2011 и в размере 19,2 % годовых на сумму 1 005 619 долларов 16 центов с 01.07.2011 по 20.07.2011; 322 797 долларов 97 центов - просроченные проценты в размере 9,6 % годовых за пользование кредитом в размере 13 486 865 долларов 87 центов с 01.04.2011 по 30.06.2011; 3 365 долларов 84 цента - неустойка в размере 19,2 % годовых за просрочку процентов за пользование кредитом в сумме 322 797 долларов 97 центов за период с 01.07.2011 по 20.07.2011; 12 984 056 долларов 29 центов - срочная ссудная задолженность; 68 299 долларов 69 центов - срочные проценты в размере 9,6 % годовых на сумму срочной ссудной задолженности в размере 12 984 056 долларов 29 центов с 01.04.2011 по 30.06.2011.

Таким образом, обязательства по возврату кредита и уплате санкций ОАО "Гостиница "Славянская" по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009, возникшие согласно договору о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010, не исполнены.

Параллельно с настоящим делом ОАО "Сбербанк России" в лице Юго-Западного Банка обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Гостиница "Славянская", ООО "Дон Отель", ООО "Славянская Ростов Групп", ООО "Рост" о взыскании солидарно суммы задолженности по договору N 29-10/168 от 31.05.10 о переводе долга по договору новации N 29/10/168 от 02.10.09 в размере 14 406 752 доллара 99 центов США.

Суд первой инстанции решением по делу N А53-14579/2011 от 19.12.2011 констатировал наличие указанной задолженности, подтвердил ее размер и взыскал с ответчиков в пользу истца 14 406 752 долларов США 99 центов, из которых: 1 005 619 долларов 16 центов просроченной ссудной задолженности, 22 614 долларов 03 цента неустойки за просрочку уплаты кредита, 322 797 долларов 97 центов просроченных процентов за пользование кредитом, 68 299 долларов 69 центов срочных процентов, 3 365 долларов 84 цента неустойки за просрочку процентов, 12 984 056 долларов 29 центов срочной ссудной задолженности.

Решение мотивировано тем, что должником - ОАО "Гостиница "Славянская" по кредитному договору и договору о переводе долга не исполнены обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом. Поручителями - ООО "ДонОтель", ООО "Славянская Ростов Групп", ООО "Рост" также не исполнены обязательства за должника. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, к ответчикам применена договорная ответственность в виде взыскания неустойки.

Постановлением 15 Арбитражного апелляционного суда от 02.03.2012 по делу N А53-14579/2011 решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2011 оставлено без изменения. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 31.05.2012 указанные судебные акты оставлены без изменения.

Определением 15 Арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делу N А53-14579/2011. Определением от 19.03.2012 производство в апелляционной инстанции по настоящему делу было возобновлено.

В соответствии с пунктом 5.1.5 договора новации N 29-10/168 от 02.10.2009, кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, платы за проведение операций по ссудному счету, неустоек и других платежей, предусмотренных условиями договора, а также предъявить аналогичные требования к поручителям и гарантам, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком платежных обязательств по договору и любому из договоров и соглашений, которые заключены (могут быть заключены в течение срока действия договора между заемщиком и кредитором). Для применения указанных последствий достаточно просрочки по договору, превышающей три календарных дня.

Собственником предмета договора ипотеки является ООО "Рост", осведомленный о наличии обременения в виде ипотеки заложенного имущества в пользу ОАО "Сбербанк России".

На момент подачи искового заявления об обращении взыскания на заложенное имущество нарушение условий кредитного договора является значительным, сумма неисполненных обязательств превышает 5 % от размера оценки предмета залога по договору залога и срок неисполнения обязательств составляет более трех месяцев, что подтверждается выписками фактических операций по ссудным счетам по кредитному договору.

По условиям договора ипотеки (пункт 2.2 Договора ипотеки) обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают в том числе, но не исключительно: обязательства по погашению основного долга (кредита); обязательства по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору; обязательства по уплате неустойки; судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав рассматриваемым договорам.

Залогодатель ознакомлен со всеми условиями кредитного договора и согласен отвечать за исполнение всех обязательств Заемщика предметом залога (пункт 2.3 договора ипотеки) (т. 1 л.д. 50).

В связи с неисполнением заемщиком обеспеченных залогом обязательств, истец обращался к залогодателю с требованием N 30-01-01-01/5209 от 06.07.2011 об исполнении обязательств по кредитному договору и предупреждением об обращении в суд исковым заявлением об обращении взыскания на залог в случае не погашения задолженности (т. 1 л.д. 92-93). До настоящего времени подтвержденные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-14579/2011 обязательства залогодателем не исполнены.

В адрес ответчика банком направлено уведомление N 30-01-01-01/5552 от 18.07.2011 с сообщением о допущении заемщиком обязательств по договору от 31.05.2010, и предложением ответчику до обращения в суд в срок до 25.07.2011 предоставить согласие на реализацию имущества, являющегося предметом ипотеки в соответствии с договором ипотеки (т. 1 л.д. 94-95).

Поскольку уведомление ответчиком оставлено без ответа, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу, заявив об обращении взыскания на заложенное имущество.

Приняв решение об обращении взыскания на предмет залога, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. В частности, статьи 334, 337, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 50 и 51 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Доводы ответчика, изложенные им в апелляционной жалобе, опровергаются материалами дела и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

Таков довод ответчика о недействительности (ничтожности) договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 как сделки дарения между коммерческими организациями, влекущей недействительность связанной с ней ипотеки.

Ответчик считает, сделка по переводу долга между коммерческими организациями должна считаться недействительной в силу статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из самой сделки по переводу долга не следует, какое встречное удовлетворение предоставляет первоначальный должник новому должнику. Такое мнение основано на неправильном понимании норм материального права. Перевод долга, сам по себе выглядящий как безвозмездная сделка, может являться сделкой по исполнению ранее возникшего обязательства между первоначальным и новым должником. Такое обязательство может возникнуть как из запрещенного статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации для коммерческих организаций договора дарения, так и из любых других не запрещенных законом для указанных организаций юридических фактов. Там, где прощение долга предполагает встречно-возмездное поведение освобождаемого от уплаты долга лица в других правоотношениях с освобождающим от уплаты долга лицом, оно не может рассматриваться как дарение. В деле отсутствуют доказательства того, что договор о переводе долга не был направлен на исполнение какого-либо возмездного договора между первоначальным и новым должником по нарушенному договору новации. В силу же ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик для рассмотрения вопроса о применении последствий недействительности договора дарения должен был доказать отсутствие такого обязательства. Однако, таких доказательств ответчик не представил. Напротив, в отзыве на апелляционную жалобу истец приводит доказательства возмездности перевода долга, выразившейся в предоставлении ООО "ДонОтель" (должник по договору новации) поручительства и имущества в залог по договору ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 в качестве обеспечения исполнения обязательств ОАО "Гостиница "Славянская" (новый должник) по договору новации.

При доказанности же отсутствия между третьими лицами по настоящему делу иного возмездного обязательства критерием для квалификации состоявшегося соглашения как перевода долга или как дарения мог являться только мотив указанной сделки.

Ответчику для признания заключенного между указанными лицами договора уступки права дарением, следовало доказать, что единственной целью состоявшейся между ними цессии была именно цель дарения, т.е. предполагаемый даритель ОАО "Гостиница "Славянская" преследовал исключительно цель обогатить предполагаемого одаряемого ООО "Дон Отель", помочь ему избежать потерь в имущественной сфере. Ответчику следовало доказать наличие у предполагаемого дарителя ОАО "Гостиница "Славянская" мотива проявить щедрость в отношении предполагаемого одаряемого ООО "ДонОтель".

Указанные обстоятельства также не были доказаны ответчиком и не следуют из материалов дела. Поэтому для квалификации состоявшейся уступки права требования как дарения нет оснований.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-14579/2011 также установлено, что обстоятельств, свидетельствующих о наличии намерения у нового должника безвозмездно принять на себя обязанности перед банком не установлено, ответчиками по делу не указано. В отношении договоров действует презумпция их возмездности. Условия договора о переводе долга не содержат положения о том, что ОАО "Гостиница "Славянская" освобождает ООО "ДонОтель" от долговых обязательств перед банком безвозмездно, в связи с чем, доводы ответчиков о недействительности договора о переводе долга были судами отклонены. Указание на безвозмездную передачу обязанностей по кредитному договору в договоре о переводе долга отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Несостоятельно утверждение ответчика о том, что судом не была дана надлежащая оценка его доводам о том, что имущество было передано в залог в качестве обеспечения несуществующих обязательств ОАО "Гостиница "Славянская". Эти доводы истец повторил в апелляционной жалобе.

Буквальное толкование истцом пункта 2.1 договора ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 в редакции, изложенной дополнительным соглашением N 1 от 31.05.2010, в котором говорится о том, что предметом залога обеспечиваются обязательства ОАО "Гостиница "Славянская" по Договору о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 г.. (т. 1 л.д. 64), не соответствует существу сложившихся правоотношений. На основе указанного толкования истец приходит к выводу, что дополнительным соглашением N 1 от 31.05.2010 ОАО "Сбербанк России" (как залогодержатель) и ООО "ДонОтель" (как прежний залогодатель) внесли изменения в предмет договора ипотеки, заменив обеспечиваемое залогом обязательство с договора новации на договор о переводе долга, по которому (взятому отдельно, самому по себе) ОАО "Гостиница "Славянская" истцу ничего не должна.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку буквальное толкование договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010, предлагаемое ответчиком, обессмысливает его заключение для сторон, суд апелляционной инстанции, сопоставляя, указанное условие с другими условиями и смыслом указанного договора в целом, принимая во внимание сложившиеся между истцом и ООО "Дон Отель" к моменту перевода долга отношения по договору новации, приходит к выводу, что в результате заключения договора о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 у ОАО "Гостиница "Славянская" возникли обязанности перед ОАО "Сбербанк России" по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009, исполнение которых и было обеспечено залогом имущества, являющегося материальным предметом требования по заявленному в настоящем деле иску.

Поэтому все последующие доводы, содержащиеся в пункте 3 и далее апелляционной жалобы и основанные на том, что между истцом и ОАО "Гостиница "Славянская" не возникли обеспеченные залогом правоотношения по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Аналогичную позицию заняли арбитражные суды во вступивших в законную силу актах по делу N А53-14579/2011. В частности, в решении Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2011 указано, что договор о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.10 соответствует требованиям параграфа 2 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующего перемену лиц в обязательстве. При этом суд отмечает необоснованность доводов ответчиков, изложенных в их отзывах, относительно ничтожности договора о переводе долга. Суд считает, что условия договора о переводе долга не содержат положения о том, что ОАО "Гостиница "Славянская" освобождает ООО "ДонОтель" от долговых обязательств перед Банком. В связи с чем, вышеприведенные доводы ответчиков подлежат отклонению судом.

В постановлении 15 Арбитражного апелляционного суда от 02.03.2012 по делу N А53-14579/2011 также указано, что ссылка ООО "Дон Отель", на то, что договор поручительства заключен в обеспечение несуществующего обязательства, не принимается во внимание, так как в договоре поручительства N 29-10/168-пер/п-2 от 31.05.2010 имеется указание на договор о переводе долга N 29-10/168 от 31.05.2010 (который именуется кредитным договором), на ознакомление поручителя - ООО "ДонОтель" с условиями кредитного договора, на то, что кредитный договор является переводом долговых обязательств перед банком по договору новации N 29-10/168 от 02.10.2009, указаны сумма кредита, порядок ее возврата, уплаты проценты, условия об основаниях и порядке начисления неустойки за нарушение обязательств по договору. Апелляционный суд также указал, что оснований для вывода о том, что на момент заключения договора поручительства обязательств у ОАО "Гостиница "Славянская" перед Сбербанком России не существовало, не имеется. В договоре перевода долга согласованы существенные условия данного вида договоров, в договоре определены предмет и существо обязательства, порядок и сроки его исполнения, определены меры ответственности за его неисполнение.

Указанные обстоятельства, как установленные вступившим в законную силу судебными актами арбитражных судов по ранее рассмотренному делу между теми же лицами, также не подлежат доказыванию по настоящему делу.

К тому же доводы ответчика носят взаимоисключающий характер. С одной стороны, он квалифицирует состоявшуюся уступку права по договору новации как запрещенное между коммерческими организациями дарение, с другой стороны - отрицает сам факт перевода долга по договору новации на ОАО "Гостиница "Славянская", что свидетельствует о нечетком понимании ответчиком сущности правоотношений, лежащих в основании настоящего иска.

Не может быть принята во внимание и ссылка ответчика на необходимость отказа в иске по мотиву ненарушения им положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащим, по мнению ответчика, применению в спорной ситуации. В соответствии с указанной нормой, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Данная норма диспозитивна и отменяется нормами договора ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009. Пункты 2.3 и 4.3.4 указанного договора по вопросам обращения взыскания на предмет залога, в том числе по досрочному исполнению обеспеченного залогом обязательства, отсылают к договору новации, которым такой порядок предусмотрен. Соответственно, указанный порядок следует считать предусмотренным отсылочными нормы самого договора ипотеки. Поэтому при решении вопроса об обращении взыскания на предмет залога применять следует не пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, а отсылочные нормы пунктов 2.3 и 4.3.4 договора ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 и соответствующие ей положения пункта 5.1.5 договора новации N 29-10/168 от 02.10.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 01.07.2011, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции (далее: Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 Закона об ипотеке, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

Довод истца по делу о том, что суд, определяя начальную цену реализации заложенного имущества, действовал в условиях отсутствия спора между сторонами, является неверным. Суд первой инстанции, устанавливая указанную цену самостоятельно, действительно, не выяснил напрямую у сторон вопрос о наличии или отсутствии спора между ними. Однако неопределенность в установлении начальной цены продажи вытекает из самих условий договора ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009. В договоре фигурируют две цены заложенного имущества. В пунктах 1.4 и 1.5 договора ипотеки установлена оценочная стоимость заложенного имущества в соответствии с отчетом независимого оценщика и его установленная сторонами с 40 % дисконтом для целей залога залоговая стоимость. Ни одна из этих сумм не названа в договоре прямо как начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации, соответствующая требованиям статьи 54 Закона об ипотеке. Требование об установлении начальной цены реализации заложенного имущества в соответствии с его залоговой стоимостью истцом не заявлялось, а потому не могло быть оспорено ответчиком.

В судебном заседании апелляционной инстанции 10.02.2011 представитель ответчика пояснил, что не согласен с доводами ответчика о необходимости реализации заложенного имущества по цене, указанной в договоре ипотеки, отличающейся на 40% от суммы, указанной в отчете оценщика. В суде же первой инстанции этот вопрос ему не задавался. Сумму, указанную судом, представитель ответчика счел соответствующей реальной рыночной стоимости заложенного имущества. Значение залоговой стоимости, указанной в договоре, представитель ответчика затруднился пояснить.

Само расхождение истца и суда первой инстанции в оценке фигурирующих в договоре сумм оценки предмета залога, вытекающее из доводов апелляционной жалобы истца, и тот факт, что против оценки предмета залога в сумме, которую установил суд, ответчик не возражает в своей апелляционной жалобе, говорит о том, что согласие между сторонами не было достигнуто на момент вынесения решения судом первой инстанции.

В судебных заседаниях апелляционной инстанции 10.02.2012 и 06.04.2012 представитель истца пояснил, что вопрос о начальной продажной цене заложенного имущества истец не ставил в суде первой инстанции потому, что полагал, что в соответствии с условиями договора ипотеки такой ценой может являться только установленная для целей залога залоговая стоимость имущества, а не его оценочная стоимость. Истец полагал, что ответчик является добросовестным и имеет то же мнение. Истец не предполагал, что суд первой инстанции оценит значение залоговой стоимости иначе и определит начальную продажную цену в соответствии с оценочной стоимостью заложенного имущества.

В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 6. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Президиум также указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Согласованная сторонами в договоре ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009 оценочная стоимость залогового имущества, определенная судом первой инстанции в качестве начальной продажной цены, базируется на основе отчета оценщика, датированного 19.08.2008.

Между тем, в соответствие с пунктом 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Решение по делу вынесено 15.12.2011.

В связи с изложенным, апелляционный суд удовлетворил ходатайство истца о назначении экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость гостиничного комплекса "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -6101/720/2007-22, составляет 636 000 000 руб., в том числе земельного участка - 59 000 000 руб. (т. 5 л.д. 174).

Из указанного вывода эксперта следует, что стоимость гостиничного комплекса "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -6101/720/2007-22 без земельного участка составляет 577 000 000 рублей.

Арбитражный суд первой инстанции вопреки требованиям статьи 54 Закона об ипотеке не указал в судебном решении суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, с указанием для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суммы, на которую начисляются проценты, размера процентов и периода, за который они подлежат начислению. По смыслу пунктов 5 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 указанные сведения должны содержаться в резолютивной части судебного решения.

Кроме того, суд не указал также способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.

В соответствии со статьей 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1 Порядка обращения взыскания на имущество, переданное в залог в соответствии с договором ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009, являющегося приложением N 3 к указанному договору, предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем только посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании 06.04.2012 стороны подтвердили, что в случае принятия постановления о реализации заложенного имущества, оно подлежит реализации с публичных торгов.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску, апелляционным жалобам и оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12. 2011 по делу N А53-16607/2011 изменить, изложив его в следующей редакции:

"Обратить взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/168-нов/и-1 от 02.10.2009, а именно:

на объект недвижимости - гостиничный комплекс "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -6101/720/2007-122;

на земельный участок, категория: земли населённых пунктов - для эксплуатации гостиницы, площадь 1.423 кв.м. в, кадастровый номер 61:44:05 07 29:30, местоположение: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, N 25г/4.

Определить способом реализации заложенного имущества продажу с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость:

1) на объект недвижимости - гостиничный комплекс "Танаис", литер А, этажность 7, общей площадью 6 764,8 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, N 25г/4, условный номер 61 -6101/720/2007-22 - 577 000 000 руб.;

2) на земельный участок, категория: земли населённых пунктов - для эксплуатации гостиницы, площадь 1.423 кв.м. в, кадастровый номер 61 :44:05 07 29:30, местоположение: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Береговая, N 25г/4 - 59 000 000 руб.

Определить суммой, подлежащей уплате из стоимости заложенного имущества открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), сумму в рублях, эквивалентную 14 406 752 долларам, 99 центам США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день фактического платежа, из которых: 1 005 619 долларов 16 центов - просроченная ссудная задолженность; 22 614 долларов 03 цента - неустойка за просрочку уплаты кредита в размере 9,6 % годовых на сумму 502 809 долларов 58 центов с 01.04.2011 по 30.06.2011 и в размере 19,2 % годовых на сумму 1 005 619 долларов 16 центов с 01.07.2011 по 20.07.2011; 322 797 долларов 97 центов - просроченные проценты в размере 9,6 % годовых за пользование кредитом в размере 13 486 865 долларов 87 центов с 01.04.2011 по 30.06.2011; 3 365 долларов 84 цента - неустойка в размере 19,2 % годовых за просрочку процентов за пользование кредитом в сумме 322 797 долларов 97 центов за период с 01.07.2011 по 20.07.2011; 12 984 056 долларов 29 центов - срочная ссудная задолженность; 68 299 долларов 69 центов - срочные проценты в размере 9,6 % годовых на сумму срочной ссудной задолженности в размере 12 984 056 долларов 29 центов с 01.04.2011 по 30.06.2011.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рост" (ИНН 6164297930, ОГРН 1106164002702) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рост" (ИНН 6164297930, ОГРН 1106164002702) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 2 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и 154 734 рублей расходов по оплате экспертизы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина