Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2013 г. N 15АП-13796/10

город Ростов-на-Дону

05 февраля 2013 г.

дело N А53-7083/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии: от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: Синица Н.И. (доверенность N Из-38480/13 от 17.09.2012),

от ООО "Управляющая Компания "Ростовгорстрой": Золотухин А.И. (доверенность N 125/283 от 21.08.2012),

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2011 по делу N А53-7083/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"

при участии третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о внесении изменений в договор аренды,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" (далее - общество) о взыскании 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате с 01.04.2009 по 31.03.2010 и 490 088 рублей 58 копеек пени с 21.06.2009 по 06.04.2010.

Определением от 30.06.2010 суд принял к производству встречное исковое заявление общества к департаменту с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304.

Решением суда первой инстанции по первоначальному иску с общества в пользу департамента взыскано 8 189 636 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате, 419 637 рублей 51 копейку пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен.

При расчете арендной платы суд первой инстанции исходил из того, что согласованный при заключении договора порядок расчета противоречит вступившим в силу положениям п. 15. ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и произвел расчет по ставке 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением ФАС СКО от 08.02.2011 указанное решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, а также абзац 4 пункта 6 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475 применяется в том случае, если размер арендной платы, за земельный участок, предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

При новом рассмотрении дела решением от 22.08.2011 заявленные требования удовлетворены частично. С общества в пользу департамента взыскано 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате, а также 408 518 рублей 83 копейки пени. В остальной части иска департамента и в удовлетворении встречного иска отказано. На основании системного анализа положений постановления администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" от 05.12.2007 N 475 и пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, суд произвел расчет арендной платы путем индексации арендной платы, изначально установленной по соглашению сторон на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы, отклонив доводы встречного иска.

Не согласившись с решением суда, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 АПК Российской Федерации, просило решение изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.

Заявитель жалобы полагал недопустимым применение отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы для целей расчета задолженности, настаивал на применении арендной платы по п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, отмечая, что администрацией Ростовской области не установлены ставки в пределах, указанных федеральным законодательством и в соответствии с закрепленными принципами определения арендной платы, что делает приведенный закон единственно возможным к применению. Полагал, что необходимо учитывать затраты арендатора, осуществляющего жилищное строительство, на предварительное освобождение участка, поскольку с учетом таких затрат вывод суда о предоставлении арендатору необоснованной льготы при расчете платы по п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ неверен. Указывал, что арендатор имеет право требовать внесения изменений в договор. Также ссылался на необоснованность расчета арендной платы с учетом величины оценки, определенной с НДС.

Постановлением апелляционного суда от 03.11.2011 решение изменено. Апелляционный суд взыскал с общества в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 8 532 000 рублей 64 копеек, пеню 396 276 рублей 09 копеек, а также 63 122 рубля 34 копейки в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску. В остальной части решение оставлено без изменения. Доводы ответчика о необходимости расчета арендной платы по ставкам, закрепленным в п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ отклонены. Судебный акт мотивирован тем, что оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок проведена с учетом НДС. Между тем, администрация не является плательщиком налога поэтому в силу подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем сумма НДС подлежит исключению. Апелляционной инстанцией поддержан отказ в удовлетворении встречного иска, при этом отмечена недопустимость внесения изменений в договор за прошлый период.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 27.01.2012 оставил постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 без изменения.

Не согласившись с судебными актами, принятыми при новом рассмотрении дела, общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора.

Определением ВАС РФ от 21.05.2012 N ВАС-4103/11 в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано.

В определении указано, что пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрен предельный размер арендной платы, но установлен минимальный размер арендной платы для определенных случаев, ввиду чего расчет задолженности, представленный департаментом, соответствует действующему законодательству. Основания для применения ставок арендной платы, предлагаемых обществом в проекте дополнительного соглашения, отсутствуют.

20.11.2012 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановления суда от 03.11.2011, ссылаясь на определение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 практики применения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Постановлением от 07.12.2012 заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" о пересмотре постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А53-7083/2010 по новым обстоятельствам удовлетворено, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А53-7083/2010 отменено по новым обстоятельствам.

Дополняя правовую позицию по делу с учетом вышеупомянутого постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, общество указало, что полагает применимой к спорным правоотношениям на период с 04.08.2009 и до 10.01.2010 ставку в размере 1,5% кадастровой стоимости, установленную для договоров о развитии застроенных территорий, поскольку заключенный обществом и администрацией в 2004 году инвестиционный контракт, по сути, регулировал аналогичные правоотношения сторон и был исполнен обществом. А по истечении двух лет с даты государственной регистрации договора аренды в связи с незавершением строительства общество полагает применимой ставку арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, общество полагает, что и до 04.08.2009 исчисление арендной платы на основании отчета о независимой оценке не соответствовало требованиям федерального законодательства - пункту 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поскольку из смысла приведенных норм права, следовало, что ставка в размере 2,5 и 5% от кадастровой стоимости земельного участка соответственно являлась санкцией за затягивание сроков строительства. Следовательно, по мнению общества, ординарные ставки должны были быть, во-первых, менее 2,5%, а во-вторых, могли определяться только посредством механизма, принятого законодателем, то есть в процентах от кадастровой стоимости.

Заявитель жалобы отмечает, что в 2012 году органы местного самоуправления приняли нормативный акт именно о таком порядке определения арендной платы, тем самым, признав неправомерность ранее действующего порядка. Соответственно заявитель полагает, что в спорный период до 04.08.2009 арендную плату надлежит исчислять в размере 0,2% и 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка согласно Постановлению мэра г. Ростова-на-Дону N 1420 от 29.12.2007.

В дополнениях от 28.12.2012 заявитель приводит контррасчет с учетом выраженной правовой позиции, и полагает, что общество, уплатив в порядке исполнения ранее принятых судебных актов по настоящему делу 3 500 000 руб., выплатило излишне сумму порядка 3 000 000 руб. Просит в связи с указанным произвести поворот исполнения.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2007 департамент и общество заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 1007:0010 для строительства многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями функционального назначения и надземно-подземными автостоянками. Площадь земельного участка составила 6 910 кв. м. Договор аренды заключен на срок с 27.11.2007 по 25.11.2012, регистрация осуществлена в установленном законом порядке 10.01.2008, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендой платы за земельный участок, который составляет 8 302 тыс. рублей.

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по согласованию результатов оценки от 21.12.2007 N 48 рыночная ставка годовой арендной платы согласована с учетом отчета ТПП РО "Донэкспертиза" от 18.12.2007 N 0480602340 составляет 8 302 000 рублей, за 1 кв. м - 1 201 рублей 45 копеек.

Согласно отчету оценщик указал, что рыночная ставка годовой арендной платы за пользование спорным участком по состоянию на 13.12.2007 составляет 8 302 000 руб. с учетом НДС. (т. 3 л.д. 25 (на обороте)).

По условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

В разделе 3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Договор аренды земельного участка заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Неисполнение обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения департамента с первоначальным иском.

Общество направило в адрес департамента проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304 в части изменения размера арендной платы с 11.01.2010 с учетом применения механизма расчета арендной платы от 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (письмо от 29.03.2010 N 125/92).

Департамент в письме от 30.04.2010 N ИЗ-11389/6 отказал обществу во внесении изменений в договор, указав, что размер арендной платы, установленный согласно отчету об определении ставки годовой арендной платы за земельный участок, составляет не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Отказ департамента явился основанием обращения общества со встречным иском.

05.08.2011 произведена государственная регистрация соглашения о замене лиц в обязательстве от 29.04.2008, заключенного между ООО "УК "Ростовгорстрой" и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", согласно п. 1.1 которого ответчик передал ЗАО "ПИК - Регион" в том числе все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.12.2007.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 26.07.2011 ответчик передал спорный участок ЗАО "ПИК - Регион".

Поскольку департаментом заявлен иск о взыскании задолженности за период, предшествующий смене арендатора, и указанным выше соглашением обязанность оплатить задолженность за указанный период не переведена на нового арендатора, смена арендатора не влияет на судьбу рассмотрения первоначального иска, права и обязанности ЗАО "ПИК - Регион" не затрагиваются в связи с рассмотрением указанного иска.

Поскольку встречный иск заявлен о внесении в договор изменений, применительно к периоду с 11.01.2010 по 10.01.2011, в котором арендная плата должна быть указана как определяемая в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости участка, то есть также применительно к предшествующему периоду, то смена арендатора не влияет также и на судьбу рассмотрения встречного иска в данной части, права и обязанности ЗАО "ПИК - Регион" не затрагиваются в связи с рассмотрением данных требований.

В части требования о внесении изменений в договор путем указания на то, что размер арендной платы с 11.01.2011 до момента окончания договора устанавливается в размере пяти процентов от кадастровой стоимости, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не будут введены в эксплуатацию до 10.01.2011, то за период с 11.01.2011 по 05.08.2011 смена арендатора также не влияет на судьбу рассмотрения встречного иска в данной части, права и обязанности ЗАО "ПИК - Регион" не затрагиваются в связи с рассмотрением данных требований.

С утратой права аренды с 05.08.2011 истец утрачивает и право требовать внесения изменений в договор, при этом преемство в арендных правоотношениях не влечет процессуального правопреемства в заявленном требовании о внесении изменений в договор в части определения арендной платы в период с 05.08.2011 по момент окончания срока действия договора. Новый арендатор не лишен возможности заявить тождественное требование за период, с которого им получено право аренды.

Кроме того, апелляционный суд полагает невозможным дробление встречного требования с допущением частичного правопреемства и учитывает, что при предыдущем рассмотрении спора ЗАО "ПИК - Регион", обеспечив явку представителя в судебное заседание в качестве лица, не участвующего в деле, воспользовавшегося правом присутствия в открытом судебном заседании, не заявляло ходатайства о процессуальном правопреемстве, не выражало поддержки исковым требованиям. Управляющая компания, в свою очередь ходатайства о процессуальном правопреемстве не заявляла.

На основании изложенного апелляционный суд не усматривает необходимости в привлечении ЗАО "ПИК - Регион" к участию в деле и полагает, что права данного лица не затрагиваются принятым судебным актом.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Судом первой инстанции установлен факт своевременного получения обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" разрешения на строительство от 11.02.2008 N RU61310000-6583-1, с учетом чего сделан верный вывод о том, что договор является действующим.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение арендной платы соглашением сторон, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовая позиция сформирована Постановлением Президиума ВАС РФ N 12404 от 02.02.2010.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 24.04.2007 N 212-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящиеся в государственной собственности Ростовской области" (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден порядок определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Ростовской области, а также базовые ставки арендной платы за земли государственной собственности в черте городских поселений, районных центрах.

Согласно пункту 4 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом размер арендной платы на год за использование указанных земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки (в редакции постановлений администрации Ростовской области от 09.02.2009 N 53, от 31.12.2009 N 723).

При этом абзац 4 пункта 6 предусматривает, что размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Порядок применения приведенных норм права, разъяснен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010.

Президиумом отмечено, что нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" общие начала (принципы) являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Принятые до вступления в силу Постановления N 582 (04.08.2009) нормативные акты публичных образований, устанавливающие порядок определения арендной платы, несоответствующий указанным принципам применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть оценены с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства в том числе пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу.

При этом приведенная норма закона, по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства, следовательно, при своевременном его осуществлении, арендная плата не может быть выше двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ, положения пункта 4 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, согласно которым размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной оценщиком, в том случае, когда результат оценки превышает вышеприведенные ограничения (предельный размер арендной платы), установленные федеральным нормативным актом, с 04.08.2009 надлежит применять ставки, закрепленные постановлением N 582 либо пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Доводы о том, что и до 04.08.2009 нормы местного и регионального законодательства о порядке определения размера арендной платы не соответствовали требованиям федерального закона, суд апелляционной инстанции отклоняет, как основанные на неверном понимании вышеприведенной правовой позиции.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ограничил возможность оценки положений нормативных актов органов местного самоуправления и региональных органов власти на соответствие приведенным федеральным нормативным актам в предложенном истолковании моментом вступления в силу постановления N 582.

Восприятие установленных пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ставок арендной платы в размере 2,5% и 5% в качестве санкций не свидетельствовало о том, что вводный закон установил предельный размер соответствующей санкции, который не может быть превышен региональным нормативным актом.

На это указывают слова "не менее", использованные при построении правовой нормы.

И только с принятием постановления N 582, установившего, согласно позиции Президиума ВАС РФ, предельно допустимые ставки арендной платы для целей жилищного строительства, возникли основания для применения соответствующей нормы права к спорным правоотношениям, поскольку предельный размер арендной платы за земли, предоставленные под жилищное строительство, был определен на федеральном уровне как составляющий менее 2,5% и 5 % соответственно.

Таким образом, расчет арендной платы за период с 01.04.2009 по 04.08.2009 надлежит производить по условиям договора, исходя из отчета о рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного несостоятельны доводы общества о необходимости применения ставки арендной платы в размере 0,2% и 0,3% от кадастровой стоимости спорного земельного участка, составляющей 39 126 700,3 руб. за период с 01.04.2009 по 04.08.2009. Суд первой инстанции обоснованно исчислил арендную плату в указанный период в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок проведена по состоянию на 13.12.2007 с НДС. Как видно из содержания заключения об оценке, указанная стоимость рассчитана с НДС. Между тем, администрация не является плательщиком НДС, в силу подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата за землю НДС не облагается. Поэтому апелляционный суд полагает обоснованными доводы заявителя жалобы о недопустимости расчета арендной платы на основе величины оценки, взятой с НДС.

Для целей расчета за указанный период апелляционным судом принята определенная оценщиком величина рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный участок по состоянию на 13.12.2007 без учета НДС - 7 035 593,22 руб.

Указанная арендная плата для целей расчета на 2009 год подлежала последовательной индексации на установленные федеральным законодательством индексы инфляции (п. 8 постановления N 475).

Индексируемой величиной является размер арендной платы, определенный оценщиком в 2007 году. Следовательно, в силу установленного договором порядка ежеквартального внесения платежей, при расчете должны быть последовательно применены все действовавшие коэффициенты инфляции с учетом их изменения в течение года (по правилам, определяющим порядок вступления в силу изменений к федеральному закону о бюджете на соответствующий год).

Так, базой для определения арендной платы в 2009 году, является проиндексированный в вышеуказанном порядке размер арендной платы 2008 года.

В 2008 году согласно Закону о федеральном бюджете с 01.01.2008 действовал коэффициент инфляции равный 7%; с 06.03.2008 - 8,5%; с 06.08.2008 - 10,5%.

Следовательно, годовая арендная плата за 2008 год определяется путем суммирования следующих плат за период действия названных коэффициентов: (7 035 593,22 х 1,07 : 366 х 65) + (7 035 593,22 х 1,085 : 366 х 153) + (7 035 593,22 х 1,105 : 366 х 148) = 7 671 776,17 руб.

Именно указанная сумма является базой для расчета арендной платы за 2009 год.

В 2009 году согласно Закону о федеральном бюджете с 01.01.2009 действовал коэффициент инфляции равный 8,5%, с 06.05.2009 - 13%.

За спорный период 2009 года с 01.04.2009 по 03.08.2009 размер задолженности определяется следующим образом: (7 671 776,17 х 1,085 : 365 х 35) + (7 671 776,17 х 1,13 : 365 х 90) = 2 935 768,05 руб.

С 04.08.2009 арендная плата определяется в соответствии с предельными ставками, закрепленными в постановлении Правительства Российской Федерации N 582, поскольку арендная плата, исчисляемая в указанный период по условиям договора, превышает предельно допустимый размер.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных названным постановлением Правительства Российской Федерации, закреплено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

- 1,5 процента в отношении земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории, либо земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;

- 2 процента в отношении земельных участков, не указанных выше, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, либо право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, либо земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Исследовав представленные заявителем жалобы инвестиционный контракт N 4-С от 24.12.2004, дополнительное соглашение к нему от 10.10.2007, а также документы, предоставленные в обоснование исполнения обществом принятых на себя по данному контракту обязательств, перечисленные в постановлении мэра г. Ростова-на-Дону от 27.11.2007 N 1229 о предоставлении обществу в аренду земельного участка, суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о необходимости применения в спорных правоотношениях ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, поскольку понятие договора о развитии застроенной территории возникло в градостроительном законодательстве с принятием Федерального закона N 232-ФЗ от 18.12.2006 (вступил в силу с 1 января 2007 года), включившего в текст Градостроительного кодекса Российской Федерации в том числе статьи 46.1, 46.2, 46.3.

Указанным законом обратная сила соответствующим нормам права не придана. Следовательно, основания квалифицировать заключенный в 2004 году инвестиционный контракт в качестве договора о развитии застроенной территории отсутствуют.

Постановление N 582 также указало на применение ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка для стороны договора о развитии застроенной территории без ссылок на применение данной ставки к ранее заключенным договорам сходного характера.

Поэтому с учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, суд апелляционной инстанции производит расчет арендной платы за период с 04.08.2009 по 10.01.2010 по ставке 2% от кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка.

Постановление Администрации РО от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" в редакции от 09.02.2009, действовавшей с 18.02.2009 по 19.01.2010 устанавливало необходимость ежегодной индексации арендной платы. Так, в силу пункта 8 приведенного постановления размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежал ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Редакция указанного нормативного акта, применяемая с 20.01.2010, также предусматривала в качестве общего правила ежегодную индексацию размера арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 как в первоначальной, так и в последующих редакциях также закрепляло механизм ежегодной индексации арендной платы, в том числе установленной исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что применение для целей расчета арендной платы спорного земельного участка за период с 04.08.2009 по 31.03.2010 кадастровой стоимости не исключает необходимости индексации арендной платы на установленные коэффициенты инфляции. Указанный подход основывается также на том, что кадастровая оценка земель на территории Ростовской области проводилась по состоянию на 01.01.2007.

Таким образом, арендная плата за спорный участок за период с 04.08.2009 по 31.12.2009 составит: 39 126 700,3 х 2% х 1,13 : 365 х 150 = 363 395,93 руб., а за период с 01.01.2010 по 10.01.2010 составит: 39 126 700,3 х 2% х 1,13 х 1,1 : 365 х 10 = 26 649,03 руб.

С 11.01.2010, то есть по прошествии двух лет с даты заключения (государственной регистрации) договора аренды, арендную плату надлежит исчислять в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в связи с незавершением строительства.

Соответственно в период с 11.01.2010 по 31.01.2010 арендная плата составит: 39 126 700,3 х 2,5% х 1,13 х 1,1 : 365 х 80 = 266 490,35 руб.

Итого за спорный период с 01.04.2009 по 31.03.2010 задолженность по арендной плате составила 3 592 303,36 руб.

В материалы дела представлены платежные поручения N 92 от 16.02.2012, N 302 от 18.05.2012, N 453 от 07.08.2012 на общую сумму 3 500 000 руб. в счет уплаты обществом задолженности по арендной плате согласно определению Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2012 по настоящему делу (о рассрочке исполнения).

Поскольку до вступления в законную силу решения суда первой инстанции (с учетом отмены постановления апелляционного суда по новым обстоятельствам) во исполнение решения ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате в размере 3 500 000 руб., взысканию подлежит 92 303,36 руб. долга.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Срок уплаты пунктом 3.1 договора определен как 20-е число последнего месяца квартала. Следовательно, расчет должен быть произведен с учетом срока платежа и изменяющегося размера ставки рефинансирования. В спорный период платежи подлежали внесению 20 июня 2009 года, 20 сентября 2010 года, 20 декабря 2009 года и 20 марта 2010 года.

Изменение указанной ставки и длительность периодов ее действия верно отражены в расчете истца (л.д.6 т.1). С учетом установленного апелляционным судом размера задолженности пеня за период с 21.06.2009 по 06.04.2010 составила 264 078,93 руб.

Суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации пени, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В удовлетворении встречного иска судом первой инстанции при изложенных выше обстоятельствах отказано правомерно. Дополнительно апелляционный суд отмечает недопустимость внесения изменений в договор за прошлый период ("задним числом"), а также с учетом прекращения права аренды у ответчика. Указанное не лишало ответчика возможности приводить доводы о размере арендной платы в рамках первоначального иска (что и было им сделано).

На основании изложенного решение суда первой инстанции в соответствии с правилами статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит частичному изменению путем уменьшения присужденной ко взысканию суммы.

В связи с изменением решения, ранее выданные судом первой инстанции по делу исполнительные листы серии АС N 002243598 и N 002258446, исполнению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2011 по делу N А53-7083/2010 изменить, изложив абзацы первый и третий резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" (ИНН 6165110373, ОГРН 1036165023168) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность по арендной плате в размере 92 303 (девяносто две тысячи триста три) рубля 36 копеек, пеню в размере 264 078 (двести шестьдесят четыре тысячи семьдесят восемь) рублей 93 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Ростовгорстрой" (ИНН 6165110373, ОГРН 1036165023168) в доход федерального бюджета 27 264 (двадцать семь тысяч двести шестьдесят четыре) рубля 38 копеек государственной пошлины по иску".

В остальной части решение оставить без изменения.

Признать не подлежащими исполнению исполнительный лист серии АС N 002243598, выданный 23.11.2011 по делу N А53-7083/2010 и исполнительный лист серии АС N 002258446, выданный 09.06.2012 по делу N А53-7083/2010.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов