Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. N 13АП-27545/13

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: Архиповой Ю.Е. по доверенности от 09.01.2014 г.,

от ответчика: Копейкиной Е.В. по доверенности от 01.02.2013 г.,

от 3-их лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27545/2013) ЗАО "Компания СЕЙД" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.10.2013 г. по делу N А42-3901/2013 (судья Евсюкова А.В.), принятое

по иску ОАО "Агентство Мурманнедвижимость"

к ЗАО "Компания СЕЙД"

3-и лица: 1. ГОУП "Мурманскводоканал",

2. Управление ЖКХ Администрации г. Мурманска

о взыскании долга, расторжении договора, выселении

установил:

Открытое акционерное общество "Агентство Мурманнедвижимость" (ОГРН 1125190012584, г. Мурманск, пр. Ленина, 87; далее - истец, ОАО "АМН") обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Компания СЕЙД" (ОГРН 1025100849289, г.Санкт-Петербург, ул. Достоевского, 1, 6, далее - ответчик, ЗАО " Компания СЕЙД") о взыскании 175048 руб. 52 коп. основного долга по арендным платежам по договору N 9195 от 13.09.2000 г. за период март-май 2013 года, 108910 руб. 63 коп. договорной неустойки (пеней) за несвоевременное исполнение обязательств по оплате аренды, всего: 283959 руб. 15 коп., а также о расторжении договора аренды N 9195 от 13.09.2000 г. и принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.49, корпус 2, общей площадью 82кв.м. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

Решением суда от 28.10.2013 г. исковые требования удовлетворены.

ЗАО "Компания СЕЙД" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. По мнению ответчика, выводы суда о возможности увеличения истцом размера арендной платы путем направления ответчику уведомления противоречат ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям заключенного сторонами договора.

ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ГОУП "Мурманскводоканал" и Управления ЖКХ Администрации г. Мурманска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 13.09.2000 г. между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодатель), Управлением ЖКХ и ЗАО "СЕЙД" (арендатор) заключен договор N 9195 аренды муниципальных нежилых помещений по адресу: г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д.49, корп.2, пом. NIа/26-28, ЖЭУ 11 (Октябрьский), общей площадью 92,90 кв.м.

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2. договора.

Договор заключен на срок с 05.09.2000 г. по 04.09.2010 г.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2008 г. к договору, права и обязанности арендодателя перешли к Мурманскому муниципальному унитарному предприятию "Агентство Мурманнедвижимость" на основании закрепленного за предприятием права хозяйственного ведения на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации права серии 51-АВ N 023123 от 14.09.2007 г.). Также указанным соглашением стороны установили новый размер арендной платы и изменили площадь арендуемых помещений.

Дополнительным соглашением N 2 от 10.09.2009 г. Управление ЖКХ исключено как сторона договора; действие договора продлено до 30.06.2015 г.

Уведомлением N 712 от 30.11.2012 г. арендодатель информировал арендатора об увеличении арендной платы с 01.01.2013 г. до 59860 руб. (включая НДС).

Письмом исх.N 494 от 27.03.2013 г. истец указал ответчику на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы и о наличии задолженности в размере 138162 руб. 84 коп.

Письмом от 17.05.2013 г. N 802 в связи с неисполнением ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" предложило ответчику расторгнуть договор с 27.05.2013 г., сдать помещения по акту приема-передачи.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и удовлетворил иск.

Апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Как следует из материалов дела, предъявленная ко взысканию сумма задолженности в размере 175048 руб. 52 коп. является разницей между арендной платой, начисленной истцом с учетом Уведомления N 712 от 30.11.2012 г. об увеличении размера арендной платы, и арендной платой, уплаченной ответчиком в размере, установленном Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2008 г. к договору.

В соответствии с п.3.5 договора аренды от 13.09.2000 г. размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением органов местного самоуправления (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору), и публикуется в средствах массовой информации.

Оценив условия изменения размера арендной платы в порядке, предусмотренном ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает, что договором аренды от 13.09.2000 г. не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы путем направления уведомления.

Согласно уведомлению ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" N 712 от 30.12.2012 г. арендная плата была изменена арендодателем без объяснения причин. В суде первой инстанции истец пояснил, что существенное увеличение размера арендной платы связано с тем, что, по мнению арендодателя, действующие ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости. Размер установленной на 2013 год арендной платы был определен в соответствии с Отчетом N А3-01112012 от 01.11.2012 г.

Между тем, условия договора аренды от 13.09.2000 г. не предполагают возможности изменения арендодателем размера арендной в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. При заключении и исполнении договора аренды от 13.09.2000 г., Комитет, как представитель собственника и арендодателя - Администрации Муниципального образования г.Мурманск, должен был руководствоваться действующими правовыми актами Мурманской области, которыми установлены порядок и условия сдачи муниципального имущества в аренду, и был не вправе произвольно устанавливать размер и порядок внесения арендной платы. Размер арендной платы за пользование помещением устанавливался до отчуждения имущества истцу.

После отчуждения имущества из муниципальной собственности односторонний порядок изменения арендодателем арендной платы не может быть применен к отношениям сторон по договору аренды от 13.09.2000 г., поскольку ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" является коммерческой организацией.

Таким образом, изменение размера арендной платы уведомлением ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" N 712 от 30.12.2012 г. не соответствует закону и договору аренды.

С учетом данных обстоятельств, основания для удовлетворения иска ОАО "Агентство Мурманнедвижимость" о взыскании долга, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса РФ расходы ответчика по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 28.10.2013 г. по делу N А42-3901/2013 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Агентство Мурманнедвижимость" (ОГРН 1125190012584, г. Мурманск, пр-кт Ленина, 87) в пользу Закрытого акционерного общества "Компания СЕЙД" (ОГРН 1025100849289, Санкт-Петербург, ул. Достоевского, 1, 6) 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.