Письмо УФНС России по г. Москве от 6 июля 2010 г. N 20-14/4/070889 О порядке получения имущественного налогового вычета физическим лицом, продавшим квартиру, приобретенную в 2006 г. по договору инвестирования в случае, если указанный договор утерян

Письмо УФНС России по г. Москве от 6 июля 2010 г. N 20-14/4/070889

Вопрос: В 2006 году физическое лицо приобрело квартиру по договору инвестирования, который впоследствии был утерян. Далее оно продало квартиру. Каков порядок получения имущественного налогового вычета в данном случае?

Ответ: В соответствии с положениями статей 208 и 209, а также пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами РФ от продажи недвижимого имущества, является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

В статье 210 НК РФ указано, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Статьями 228 и 229 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате в соответствующий бюджет исходя из суммы полученного дохода. Налогоплательщики представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю на основании договора купли-продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе.

Кроме того, пунктом 1 статьи 12 и пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

При этом дата такой регистрации отражается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.

Учитывая, что налогоплательщик - физическое лицо продал квартиру, приобретенную по договору инвестирования 2006 года, оригинал которого был утерян, необходимо отметить, что при отчуждении владельцем своей квартиры, на момент продажи находившейся в его собственности три года и более, доход, полученный владельцем от продажи квартиры, не будет облагаться НДФЛ (кроме того, в связи с получением такого дохода у данного физического лица не возникнет обязанности по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ).

Если квартира находилась в собственности менее трех лет, то в связи с получением дохода от ее продажи у владельца возникает обязанность в установленном порядке по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ и уплате налога в сумме, исчисленной в соответствии с такой декларацией. При этом он имеет право либо на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в случае отсутствия документов, подтверждающих произведенные расходы, связанные с получением дохода от продажи квартиры), либо на уменьшение суммы полученного от продажи квартиры дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода (при наличии документов, которые подтверждают произведенные расходы, связанные с получением дохода от продажи квартиры). К числу подтверждающих документов относится договор, на основании которого осуществлялись расходы на приобретение квартиры. Данный договор является обязательным, так как он раскрывает содержание имеющихся платежных документов.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве государственный советник РФ 3-го класса

Е.А. Останина