Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08 Суд удовлетворил встречное требование и обязал заявителя освободить спорный земельный участок, поскольку соглашение о перенайме указанного участка не прошло государственную регистрацию, что влечет его незаключенность

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Локтенко Н.И. и судей Дедова Д.И., Куликовой В.Б.,

рассмотрев заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкина И.Н. о пересмотре в порядке надзора постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2008 по делу N А53-22599/2007-С2-41 Арбитражного суда Ростовской области и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2008 по тому же делу, установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкин И.Н. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Зерноградского района Ростовской области (далее - администрация) и Комитету по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области (далее - комитет) о признании незаконным отказа администрации в преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка площадью 305,5 га с кадастровым номером 61:12:60 06 01:0015, обязании администрации заключить с ним договор аренды указанного земельного участка, перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.11.2007 N 15, заключенному между комитетом и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шепелем А.Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Комбинат Зерноградский".

Комитет предъявил к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкину И.Н. встречный иск об обязании освободить земельный участок категории "земли сельскохозяйственного назначения" для сельскохозяйственного производства площадью 305,5 га, расположенный по адресу: Зерноградский район, 1,76 км на юго-запад от юго-западной окраины хутора Цветной с кадастровым номером 61:12:60 06:01:0015.

Решением суда первой инстанции от 05.03.2008 в части требований об обязании комитета заключить договор аренды спорного земельного участка площадью 305,5 га иск оставлен без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Суд указал, что глава крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкин И.Н. на основании соглашения о перенайме от 27.01.2006 в отношении договора аренды от 28.07.1997 N 11915, заключенного между комитетом и открытым акционерным обществом "Комбинат Зерноградский", стал надлежащим пользователем земельного участка. Договор комитета с предпринимателем Шепелем А.Н. не вступил в силу как не прошедший государственную регистрацию, передача земельного участка не осуществлялась.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 28.05.2008 решение в части отказа в удовлетворении встречных требований отменил, обязал главу крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкина И.Н. освободить спорный земельный участок, в остальной части решение оставил без изменения.

Суд исходил из того, что соглашение о перенайме не прошло государственную регистрацию, что в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его незаключенность.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 19.08.2008 постановление апелляционного суда оставил без изменения.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Прядкин И.Н. просит пересмотреть в порядке надзора принятые по настоящему делу судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций по мотивам неправильного применения судам норм материального права.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды.

С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции указал, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что соглашение о перенайме от 27.01.2006 является незаключенным, в связи с чем удовлетворил встречное исковое заявление.

Руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

в передаче дела N А53-22599/2007-С2-41 Арбитражного суда Ростовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказать.

Председательствующий судья

Н.И. Локтенко

Судьи

Д.И. Дедов

В.Б. Куликова