Вопрос: Собственники многоквартирного жилого дома выбрали управляющую компанию (далее - УК) и приняли решение о внесении дополнительных денежных средств на статью "Текущий ремонт", чтобы после их накопления провести ряд работ по текущему ремонту общего имущества. Однако спустя четыре месяца лицензия, выданная УК, была отозвана. В настоящее время собственники должны заключить договор с другой УК. Подлежат ли передаче другой УК накопленные и неизрасходованные денежные средства по статье "Текущий ремонт"? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2015 г.)

Собственники многоквартирного жилого дома выбрали управляющую компанию (далее - УК) и приняли решение о внесении дополнительных денежных средств на статью "Текущий ремонт", чтобы после их накопления провести ряд работ по текущему ремонту общего имущества. Однако спустя четыре месяца лицензия, выданная УК, была отозвана. В настоящее время собственники должны заключить договор с другой УК.

Подлежат ли передаче другой УК накопленные и неизрасходованные денежные средства по статье "Текущий ремонт"?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации накопленные и неизрасходованные средства, перечисленные собственниками помещений в многоквартирном доме на текущий ремонт общего имущества в таком доме, по заявлениям собственников могут быть переданы вновь выбранной управляющей организации. Решением общего собрания собственников вновь выбранная управляющая организация может быть наделена правом на получение указанных средств в судебном порядке.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В этой связи отметим, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя в том числе и плату по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Обратите внимание, что средства на текущий ремонт не поступают в собственность управляющей организации, поскольку принадлежат собственникам и могут быть израсходованы строго по целевому назначению только по решению общего собрания собственников (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Осуществление указанной деятельности без лицензии не допускается (п. 1 ст. 49 ГК РФ), что фактически является основанием для расторжения договора управления домом.

В случае аннулирования лицензии или прекращения ее действия (ст. 199 ЖК РФ) управляющая организация обязана в течение двух рабочих дней передать новой управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений и принявшей на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).

Следует указать, что жилищным законодательством не урегулирован порядок передачи вновь выбранной управляющей организации средств, перечисленных собственниками помещений на текущий ремонт общего имущества дома прежней управляющей организации. На наш взгляд, в данной ситуации с учетом положений ч. 8 ст. 162 ЖК РФ следует применять ч. 4 ст. 453 ГК РФ. По смыслу указанной нормы права сторона, оплатившая до расторжения договора работы или услуги и не получившая встречного исполнения, в случае расторжения договора вправе потребовать возвращения уплаченных ею денежных средств. При ином подходе у стороны, получившей оплату, имела бы место необоснованная выгода*(1) (смотрите п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. N 49).

Ввиду изложенного в рассматриваемом случае предыдущая управляющая организация, в силу ст. 1102 ГК РФ, становится приобретателем неосновательного обогащения и обязана будет передать денежные средства собственникам или новой управляющей организации по их заявлениям. В случае отказа в перечислении денежных средств собственникам или новой управляющей организации необходимо обращаться с иском в суд об обязании предыдущей управляющей организации передать неправомерно удерживаемые денежные средства.

Решением общего собрания собственников вновь выбранная управляющая организация может быть наделена правом на получение средств, собранных собственниками на текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в судебном порядке. При этом заявление соответствующего иска не выходит за пределы функций управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, и в данном случае относится к иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, предусмотренной ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (смотрите постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 г. N 17АП-718/12, постановление ФАС Поволжского округа от 15 декабря 2011 г. N Ф06-10718/11 по делу N А55-5921/2011, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2015 г. N 13АП-875/2015 по делу N А21-6910/2014, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 июня 2013 г. по делу N 33-2955/13).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации накопленные и неизрасходованные средства, перечисленные собственниками помещений в многоквартирном доме на текущий ремонт общего имущества в таком доме, по заявлениям собственников могут быть переданы вновь выбранной управляющей организации. Решением общего собрания собственников вновь выбранная управляющая организация может быть наделена правом на получение указанных средств в судебном порядке.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

19 мая 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1). В этой связи отметим, что в п. 4 ст. 453 ГК РФ внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 года, согласно которым в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.