Безвозмездное пользование жилым помещением
В безвозмездное пользование могут быть переданы, в том числе, и жилые помещения (п. 2 ст. 689, ст. 607 ГК РФ). К таким отношениям применяются общие правила о безвозмездном пользовании (глава 36 ГК РФ). Поэтому отметим здесь только особенности отношений, связанных с передачей в безвозмездное пользование жилого помещения.
Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Существуют следующие разновидности жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Собственник должен использовать жилое помещение для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ).
Собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину, в том числе, на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды) (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Юридическому л ицу жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). Вместе с тем, из этой формулировки не следует, что юридические лица не могут быть ссудополучателями по договору безвозмездного пользования жилым помещением, так как приведенные нормы не исключают возможности передать такое помещение юридическому лицу по иным законным основаниям, помимо аренды. Единственный критерий при этом - жилое помещение должно использоваться для проживания граждан. Если юридическое лицо - ссудополучатель управомочено на это собственником помещения, оно вправе передать жилое помещение гражданину по договору найма или также по договору безвозмездного пользования (соответствующее правомочие может быть выражено в договоре ссуды). Возможность для юридических лиц выступать ссудополучателями по договорам безвозмездного пользования жилыми помещениями находит отражение в правоприменительной практике (см. например, постановление АС Уральского округа от 12.11.2014 N Ф09-6356/14).
Передача жилого помещения, принадлежащего организации, по договору безвозмездного пользования руководителю данной организации противоречит гражданскому законодательству (п. 2 ст. 690 ГК РФ). В отношении рядовых сотрудников такого ограничения не предусмотрено. Вместе с тем законодательством не установлен запрет на передачу организацией своему руководителю принадлежащего ей жилого помещения на возмездной основе, например, по договору найма.
При определенных обстоятельствах после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника жилого помещения по решению суда может быть сохранено право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику. Принимая соответствующее решение, суд, в частности, может обязать собственника заключить с бывшим членом его семьи договор безвозмездного пользования жилым помещением. Право пользования при этом предоставляется на определенный срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14). Факт проживания бывших членов семьи в помещении при отсутствии возражений собственника этого жилья сам по себе не свидетельствует о том, что между ними заключен договор безвозмездного пользования (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 16.04.2013 по делу N 33-1409).
Существенным условием договора ссуды (условием, при недостижении сторонами согласия по которому договор не будет считаться заключенным) является условие о предмете договора, то есть, об имуществе, передаваемом в безвозмездное пользование. Поэтому в договоре безвозмездного пользования жилым помещением необходимо указать сведения, индивидуализирующие это помещение, позволяющие отграничить его от других объектов недвижимости (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 689 ГК РФ). К таким сведениям могут относиться, в частности, адрес помещения, его площадь, кадастровый номер и т.д. (см. также апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2013 N 11-2406/13). Для индивидуализации помещения его можно также обозначить на плане, прилагаемом к договору ссуды (например, если в безвозмездное пользование передается комната в квартире).
Для договора безвозмездного пользования жилым помещением государственная регистрация не требуется.
Ссудополучатель обязан нести бремя содержания жилого помещения по правилам ст. 695 ГК РФ. Правомерность заключения соглашений о возмещении ссудополучателем стоимости коммунальных услуг подтверждается судебной практикой (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.09.2010 по делу N А39-6139/2009). В свою очередь, по смыслу п. 1 ст. 691 ГК РФ ссудодатель обязан обеспечить ссудополучателю возможность пользоваться коммунальными услугами, необходимыми для использования жилого помещения по назначению. Условия предоставления ссудополучателю коммунальных услуг определяются в договоре безвозмездного пользования (п. 11 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354). При этом, поскольку бремя содержания имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ), ответственным перед ресурсоснабжающими организациями по заключенным с ними договорам остается собственник жилого помещения, переданного по договору ссуды.
В отношении жилого помещения законодательство устанавливает ряд обязанностей собственника, а именно:
- поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии;
- не допускать бесхозяйственного обращения с ним;
- соблюдать права и законные интересы соседей;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями (часть 4 ст. 30 ЖК РФ).
Передача помещения по договору ссуды не освобождает собственника от соответствующих обязанностей. Если поведение ссудополучателя приводит к тому, что эти обязанности не соблюдаются, ссудодатель вправе применить к нему меры ответственности, предусмотренные законом или договором, в частности, потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования (п. 1 ст. 698 ГК РФ).
Если договорные отношения между сторонами прекратились, у ссудополучателя отсутствуют законные основания для пользования жилым помещением, он обязан освободить помещение и сдать его собственнику в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.08.2011 N Ф07-6369/11).
Тема
Договор безвозмездного пользования
См. также
Безвозмездное пользование нежилым помещением
Формы документов
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Договор безвозмездного пользования жилым помещением (ссудополучатель - юридическое лицо)
Акт приема-передачи жилого помещения в безвозмездное пользование (ссудополучатель - физическое лицо)
Ещё...
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, М. Рафиковым, О. Сидоровой, Е. Стародубовой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
См. информацию об авторах