Кадастровая стоимость здания, земельного участка, иного объекта недвижимости
Смотрите в этом материале:
- что такое кадастровая стоимость;
- как определяется кадастровая стоимость;
- для чего нужна кадастровая стоимость;
- с какой даты применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости;
- как узнать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
Кадастровая стоимость: что это и для каких объектов недвижимости она определяется
Кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Под ценообразующими факторами понимаются сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии и т.д. Для земельных участков, помимо местоположения, ценообразующими факторами являются сведения о нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, о категории земель (при наличии ее влияния), виде разрешенного использования участка, его площади и пр. (чч. 2, 3 ст. 14 Закона N 237-ФЗ, п. 26.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, далее - Методические указания)*(1).
Кадастровая стоимость определяется для объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной кадастровой оценке (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков), которые включаются в соответствующий перечень объектов недвижимости (далее - Перечень), формируемый публично-правовой компанией "Роскадастр" на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки, принятого уполномоченным органом субъекта РФ (чч. 1, 5 ст. 11 Закона N 237-ФЗ, Порядок формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утв. приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0283). Государственная кадастровая оценка единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов не проводится (ч. 2 ст. 11 Закона N 237-ФЗ), соответственно, кадастровая стоимость таких объектов не определяется.
Кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости, однако по общему правилу она определяется методами массовой оценки, то есть исходя из моделей определения кадастровой стоимости, которые выстраиваются для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики (пп. 3, 44 Методических указаний), поэтому кадастровая стоимость отдельного объекта недвижимого имущества может не соответствовать его рыночной стоимости на конкретную дату.
Сведения о кадастровой стоимости недвижимого имущества включаются в кадастр недвижимости, являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (п. 1 ч. 2 ст. 7, п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Как определяется кадастровая стоимость
В целях определения кадастровой стоимости зданий, земельных участков и иных объектов недвижимости проводится государственная кадастровая оценка (далее также - кадастровая оценка). Очередная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, которые подпадают под требование о ее проведении, а в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения - через два года (ч. 4 ст. 11 Закона N 237-ФЗ в редакции Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ, далее - Закон N 269-ФЗ)*(2). Решение о проведении кадастровой оценки принимается уполномоченным органом субъекта РФ не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения (чч. 5, 7 ст. 11 Закона N 237-ФЗ).
Кадастровую оценку проводит специализированное бюджетное учреждение, которое создается субъектом РФ (ч. 2 ст. 6, ст. 7 Закона N 237-ФЗ). Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями в отношении всех объектов недвижимости, которые включены в Перечень (ч. 1 ст. 14 Закона N 237-ФЗ).
По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета об итогах государственной кадастровой оценки и размещает его на своем официальном сайте (чч. 7, 9, 12 ст. 14 Закона N 237-ФЗ). После проверки проекта отчета Росреестр размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, которые содержатся в проекте отчета, а также сведения о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения в Интернете. Эта информации размещается на срок 30 календарных дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (ч. 13 ст. 14 Закона N 237-ФЗ). В течение указанного срока любые лица могут представить свои замечания к проекту отчета. Замечания могут быть представлены лично, по почте с уведомлением о вручении или через Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 17 ст. 14 Закона N 237-ФЗ).
После рассмотрения замечаний и, при необходимости, внесения изменения в проект отчета окончательный вариант отчета об итогах государственной кадастровой оценки направляется в уполномоченный орган субъекта РФ, который в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся к нем результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости направляется в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и в фонд данных государственной кадастровой оценки (ч. 5 ст. 15, ст. 23 Закона N 237-ФЗ, приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0278)*(3).
В отношении вновь учтенных или ранее учтенных объектов недвижимости, сведения о которых вносятся в ЕГРН, а также тех объектов, изменения в сведениях ЕГРН о которых влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, публично-правовая компания "Роскадастр" направляет соответствующую информацию бюджетному учреждению, созданному в субъекте РФ. На основании полученной информации бюджетное учреждение в течение 10 рабочих дней определяет кадастровую стоимость таких объектов, составляет акт об определении кадастровой стоимости и направляет его в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН (ст. 16 Закона N 237-ФЗ).
Для чего нужна кадастровая стоимость
Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества применяются для различных целей, предусмотренных законодательством. В этой связи используются сведения, которые внесены в ЕГРН (ч. 1 ст. 18 Закона N 237-ФЗ).
Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ).
Кадастровая стоимость земельного участка может являться начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка при условии, что результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона (альтернативным вариантом, применяемым по решению уполномоченного органа, в этом случае является определение начальной цены в размере рыночной стоимости участка) (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка также могут применяться в целях определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ), платы за публичный сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не обремененного правами третьих лиц (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ), для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), и т.д.
В целях налогообложения кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества используется, в частности, для определения размера дохода налогоплательщика НДФЛ от продажи недвижимости или дохода в виде недвижимости, полученной в порядке дарения (ст. 214.10 НК РФ), для определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных видов объектов недвижимости (ст. 378.2 НК РФ), для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (ст. 403 НК РФ) и т.д.
С какой даты применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости
Дата, начиная с которой применяются сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, определяется в соответствии с положениями ст. 18 Закона N 237-ФЗ и может различаться в зависимости от оснований определения таких сведений и иных особенностей. Так, в силу п. 1 ч. 2 ст. 18 Закона N 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Но, если в ЕГРН вносятся сведения об объекте недвижимости, которые влекут за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст. 16 или ч. 2 ст. 17 Закона N 237-ФЗ, то измененная кадастровая стоимость применяется со дня внесения таких сведений о недвижимом имуществе в ЕГРН (п. 4 ч. 2 ст. 18 Закона N 237-ФЗ). Если кадастровая стоимость пересмотрена бюджетным учреждением на основании заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, то новая (измененная) кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано такое заявление, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты, когда начали применяться сведения об изменяемой кадастровой стоимости (п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона N 237-ФЗ).
В случае, если сведения о кадастровой стоимости меняются в связи с исправлением ошибки, которая была допущена при ее определении в порядке, установленном для вновь учтенных или ранее учтенных объектов недвижимости, а также объектов, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения (ст. 16 Закона N 237-ФЗ), то при увеличении кадастровой стоимости сведения о ней применяются со дня их внесения в ЕГРН, а при уменьшении - со дня начала применения изменяемых сведений, то есть ретроспективно (подп. "в" п. 3, п. 5 ч. 2 ст. 18 Закона N 237-ФЗ).
Особые правила установлены чч. 3, 4 ст. 18 Закона N 237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 05.12.2022 N 513-ФЗ, вступившей в силу с 16.12.2022) для случаев, когда от кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, зависит размер арендной платы, цена договора купли-продажи или плата за сервитут (кроме цены предмета торгов, проводимых в целях заключения соответствующих договоров). По общему правилу в этом случае применяется кадастровая стоимость объекта, действующая на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута, либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка. Однако, если после даты подачи заявления (ходатайства) в ЕГРН внесены новые сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости по итогам проведения кадастровой оценки и новая кадастровая стоимость оказывается ниже той, сведения о которой имелись в ЕГРН на дату подачи такого заявления (ходатайства), то применяется кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН на дату заключения договора (соглашения) или принятия решения об установлении публичного сервитута.
Как узнать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества
Информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить несколькими способами:
1. Ознакомиться с публичной кадастровой картой, размещенной на сайте http://roscadastr.com. Этот сервис позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Для поиска необходимо ввести в поисковой строке кадастровый номер объекта недвижимости или использовать расширенный поиск.
2. С помощью сервиса "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" на сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru). С помощью этого сервиса можно посмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости (в том числе помещений (квартир, офисов), а также дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Поиск проводится как по кадастровому номеру объекта недвижимости, так и по его адресу.
3. С помощью сервиса "Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки" на сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать вкладку "Поиск по кадастровому номеру", ввести его и нажать на поиск. В результате появится информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости, дата ее определения и применения. Здесь же будут отображаться данные о том, как менялась кадастровая стоимость объекта после каждого проведения государственной кадастровой оценки.
В этом же сервисе можно скачать отчет об итогах государственной кадастровой оценки, ознакомиться с информацией о том, какой региональный орган власти принял решение о проведении государственной кадастровой оценки, узнать наименование бюджетного учреждения, подготовившего отчет об итогах кадастровой оценки, а также реквизиты акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.
4. Заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. В выписке будут указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату, указанную в запросе о предоставлении такой выписки (ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Она предоставляется бесплатно в течение 3 рабочих дней. Ее можно получить онлайн на сайте Росреестра, а также в офисах МФЦ*(4).
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
Как отмечено выше, основой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является их рыночная стоимость. Но в силу того, что кадастровая стоимость недвижимости определяется, как правило, методами массовой оценки и очередная кадастровая оценка проводится через значительный промежуток времени после предыдущей оценки, кадастровая стоимость отдельного объекта недвижимости может не совпадать с его рыночной стоимостью.
С 01.01.2023 (даты завершения переходного периода в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 269-ФЗ) установлен единый порядок приведения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в соответствие с их рыночной стоимостью по инициативе заинтересованных в этом лиц. Инициировать установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости могут любые физические и юридические лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ч. 1 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ). Для этого в бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, либо в МФЦ нужно подать заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее также - заявление), приложив к нему отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, а также доверенность, если заявление подается через представителя (ч. 2, 3, 5 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ). Форма этого заявления и требования к его заполнению установлены приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0287.
Заявление может быть подано в течение 6 месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке (ч. 7 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ).
Бюджетное учреждение в 30-дневный срок рассматривает заявление с приложенным к нему отчетом об оценке и принимает решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в таком установлении. Причинами отказа могут быть использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ).
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в переходный период. Пересмотр архивной кадастровой стоимости
С даты вступления в силу Закона N 269-ФЗ до 01.01.2023 был установлен переходный период применения ст. 22 и 22.1 Закона N 237-ФЗ (ч. 2 ст. 6 Закона N 269-ФЗ). В течение этого периода порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, предусмотренный ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ, применялся, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ было принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости*(5). В отсутствие такого решения применялись правила ст. 22 Закона N 237-ФЗ, предусматривающие оспаривание заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в специально созданной на уровне субъекта РФ комиссии или в суде. К заявлению об оспаривании должен был быть приложен, в частности, отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа. Заявление рассматривалось в комиссии в 30-дневный срок со дня его поступления.
Если заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, подано до даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона N 237-ФЗ или до завершения переходного периода, оно подлежит рассмотрению в соответствии с правилами ст. 22 Закона N 237-ФЗ. В этом случае сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (чч. 3, 4 ст. 6 Закона N 269-ФЗ).
Если государственная кадастровая оценка проведена до 01.01.2017 (даты вступления в силу Закона N 237-ФЗ), то оспаривание результатов такой оценки проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ч. 7 ст. 24 Закона N 237-ФЗ, ответ на вопрос 2 в разделе "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике" Обзора Судебной Практики ВС РФ N 2 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 30.06.2021).
Необходимо учитывать сформировавшуюся в судебной практике позицию, согласно которой по заявлению заинтересованного лица может быть пересмотрена не только кадастровая стоимость объекта недвижимости, сведения о которой имеются в ЕГРН, но и кадастровая стоимость, сведения о которой были внесены в этот реестр ранее (архивные сведения), если на дату обращения с соответствующим заявлением у заявителя сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28, кассационное определение ВС РФ от 19.01.2022 N 6-КАД21-5-К2, определение Восьмого КСОЮ от 23.11.2022 по делу N 8а-22561/2022). Представляется, что этот правовой подход не исключает пересмотр архивной кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и по завершении переходного периода. Однако правоприменительная практика по этому вопросу еще не сформировалась.
______________________________
*(1) См. также информацию Росреестра "Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости".
*(2) Положения ч. 4 ст. 11 Закона N 237-ФЗ в редакции Закона N 269-ФЗ применяются с 01.01.2022 в отношении проведения кадастровой оценки земельных участков и с 01.01.2023 в отношении проведения кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (ч. 5 ст. 7 Закона N 269-ФЗ). В ранее действовавшей редакции ч. 4 ст. 11 Закона N 237-ФЗ предусматривала проведение кадастровой оценки не чаще одного раза в 2 года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Этот срок определялся со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (см. также ч. 7 ст. 6 Закона N 269-ФЗ).
*(3) См. также информацию Росреестра "О порядке проведения государственной кадастровой оценки".
*(4) См. в связи с этим:
- информацию Росреестра от 04.03.2022;
- Росреестр информирует о способах получения сведений о кадастровой стоимости недвижимости (информация Росреестра, август 2019 г.).
*(5) См. перечень субъектов РФ, досрочно перешедших на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" - это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам
Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства
Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности
См. информацию об обновлениях Энциклопедии решений
См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки
При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, М. Рафиковым, О. Сидоровой, Е. Стародубовой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.
См. информацию об авторах