Письмо Ассоциации российских банков от 6 июня 2008 г. N А-02/323 "О необходимости внесения изменений в действующее законодательство об ипотеке"

Письмо Ассоциации российских банков от 6 июня 2008 г. N А-02/323
"О необходимости внесения изменений в действующее законодательство об ипотеке"


Высокие и устойчивые темпы экономического роста России, макроэкономическая стабильность могут быть обеспечены, в частности, при условии развития банковского сектора на основе укрепления его устойчивости и повышения конкурентоспособности российских кредитных организаций.

Вместе с тем, развитие банковского сектора сдерживается рядом факторов, к которым можно отнести высокие риски кредитования, нерешенность ряда ключевых проблем залогового законодательства, а также наличие проблем, возникающих в правоприменительной деятельности кредитных организаций при осуществлении операций по кредитованию.

В последние годы получило значительное развитие ипотечное кредитование, которое сопряжено с возникновением высоких кредитных рисков. Несовершенство правового регулирования залога недвижимого имущества вынуждает банки ужесточать требования к заемщикам, качеству кредитов, к организации системы внутреннего контроля банка, а также прибегать к дополнительным обеспечительным мерам, направленным на снижение кредитных рисков.

Однако принятие банками указанных мер является недостаточным для снижения указанных рисков. Ряд проблем, возникающих у банков при кредитовании, может быть решен при условии внесения соответствующих изменений в действующее законодательство, в том числе в законодательство о залоге недвижимости, направленных на защиту прав банка-кредитора и укрепление его позиции как залогодержателя.

Необходимость корректировки норм действующего законодательства, в частности Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обусловлена рядом объективных причин, подтверждающихся многочисленными фактами злоупотребления правом со стороны залогодателей недвижимости, выявленных банками - членами АРБ. Так, например, в одном из таких случаев залогодатель искусственно создал ситуацию для предъявления к себе иска со стороны дружественного истца с наложением ареста на предмет залога в целях воспрепятствования обращению на него взыскания со стороны банка - залогодержателя.

Вместе с тем, одним из основных условий успешного развития банковского сектора является реализация государством мер, направленных на обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка банковских услуг. К таким мерам, в частности, относится совершенствование действующего законодательства, задачей которого является не только обеспечение гарантий и прав потребителей банковских услуг, в том числе заемщиков, но и формирование механизмов защиты прав и интересов банков.

В этой связи, а также в соответствии с пунктом 50 "Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года" и пунктом 3 "Мероприятий по реализации в 2005 - 2006 годах Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года" (приложения к Заявлению Правительства РФ N 983п-П13 и Банка России N 01-01/1617 от 05.04.05) (далее - Стратегия) Ассоциацией российских банков разработан проект федерального закона "О внесении изменений в статью 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Законопроект) (прилагается), направленный на усиление позиций кредитора-залогодержателя.

Законопроект предусматривает возможность использования внесудебных процедур для обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога, путем предоставления права залогодержателям заключать нотариально удостоверенные соглашения с залогодателями в любой момент действия обязательства, предусмотренного договором, а не только после возникновения основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что полностью соответствует концепции пункта 50 Стратегии.

Учитывая изложенное, Ассоциация российских банков просит Вас рассмотреть и поддержать представленный Законопроект, который с учетом возможных изменений и дополнений, будет направлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации для внесения его в качестве законодательной инициативы.

Приложение на 4 л.


Президент

Г.А. Тосунян


Проект


Федеральный закон
"О внесении изменений в статью 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"


Статья 1.

Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301) следующие изменения:

Абзац второй пункта 1 статьи 349 после слов "для обращения взыскания на предмет залога" дополнить словами ", если иное не установлено законом".


Статья 2.

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2001, N 46, ст. 4308; 2002, N 7, ст. 629; N 52, ст. 5135; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711; 2005, N 1 (часть 1), ст. 42) следующие изменения:

Дополнить абзац первый пункта 1 статьи 55 вторым предложением следующего содержания:

"Если ипотека является обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, такое соглашение может быть заключено в любое время. Указанное соглашение не подлежит исполнению в случае, если сумма долга составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета залога по договору ипотеки, а также если период просрочки исполнения обеспеченного ипотекой обязательства составляет менее трех месяцев.".


Президент Российской Федерации



Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в статью 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"


Настоящий проект подготовлен в целях реализации пункта 50 Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года, утвержденной Правительством РФ и Банком России 5 апреля 2005 г., которым предусмотрена необходимость расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога, путем предоставления права залогодержателям заключать нотариально удостоверенные соглашения с залогодателями - юридическими лицами в любой момент действия обязательства, предусмотренного договором, а не только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, в пункте 3 Мероприятий по реализации в 2005-2006 годах Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года предусматривается повышение эффективности института залога.

Эффективность банковского кредитования, его доступность для широкого круга потребителей и предпринимателей во многом связана с величиной процентной ставки за пользование кредитом, которая не в последнюю очередь зависит от степени обеспеченности банковского кредита, надежности обеспечения и легкости его реализации в случае нарушения заемщиком своих обязательств по возврату банку взятых взаймы сумм.

Учитывая установленный законодательством порядок оформления ипотеки, а также необходимость ее государственной регистрации, залог недвижимости традиционно считается одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Вместе с тем, судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в большинстве случаев неадекватен масштабам банковской деятельности и не позволяет банку оперативно рефинансировать вложенные кредитные ресурсы.

В настоящее время статьей 349 ГК РФ установлено два возможных способа обращения взыскания на заложенное имущество: судебный и внесудебный, который может быть применен в разных ситуациях в зависимости от предмета залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Аналогичная норма содержится в статье 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает принципиальную возможность обращения взыскания на заложенное имущество на основании внесудебного соглашения между залогодателем и залогодержателем.

Однако банк, использующий в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору ипотеку, не может заранее договориться с заемщиком о внесудебном порядке реализации ее предмета. В то же время практика показывает, что при нарушении срока возврата кредита подавляющее большинство заемщиков уклоняются от оформления соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки, всячески затягивают этот процесс и препятствуют банку в реализации прав залогодержателя. Хотя банк вправе в этом случае обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки, однако это также затягивает решение вопроса о погашении ссудной задолженности. Длительность процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда увеличивает расходы банка за счет, например, необходимости поддерживать резервы на возможные потери по ссудам в требуемых законодательством размерах и, как следствие, ведет к удорожанию банковского продукта, что снижает доступность банковских услуг в целом. Существующая модель судебного порядка обращения взыскания на предмет ипотеки показала свою крайне низкую эффективность, предоставляя недобросовестным должникам возможность и время для уклонения от исполнения договорных обязательств.

Для устранения указанной ситуации и облегчения процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки, необходимо внести в статью 349 ГК РФ изменение, согласно которому законом могут быть установлены иные правила заключения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки.

Указанное исключение предлагается установить в статье 55 Закона об ипотеке, предоставив банку право заключать с заемщиком рассматриваемое соглашение в любое время. На практике такое соглашение будет оформляться банком одновременно с оформлением договора об ипотеке. Очевидно, что заключение указанных договоров будет неформальным условием предоставления банковского кредита, что представляется абсолютно обоснованным. В целях исключения злоупотреблений со стороны банков - залогодержателей предлагается включить в статью 55 Закона об ипотеке норму о том, что соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки не применяется при незначительности размера задолженности (менее 5 % от стоимости заложенного имущества) и периода просрочки (менее трех месяцев).



Письмо Ассоциации российских банков от 6 июня 2008 г. N А-02/323 "О необходимости внесения изменений в действующее законодательство об ипотеке"


Текст письма размещен на сайте Ассоциации российских банков в Internet (http://www.arb.ru)


Откройте нужный вам документ прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.