Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 г. N 18АП-5525/15

г. Челябинск

16 июня 2015 г.

Дело N А07-4379/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Генподрядный строительный трест N 3" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2015 по делу N А07-4379/2014 (судья Абдуллиной Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича - Самсонова Е.В. (доверенность от 09.09.2014 N 6-4038, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Исхаков Ришат Сальманович (далее - ИП Исхаков, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Генподрядный строительный трест N 3" (далее - Генподрядный трест, ответчик), содержащим следующие требования:

- обязать Генподрядный трест в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ИП Исхакову по акту приема-передачи нежилое помещение в секции Е, обозначенное в строительных планах как "Нотариальная контора", общей проектной площадью 371,4 кв.м., расположенное в жилом доме по ул. Заки Валиди в квартале "648" в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с черновой отделкой, соответствующее условиям договора соинвестирования строительства нежилого помещения N 184-Н/12 от 12 ноября 2012 года вместе с документами, необходимыми для государственной регистрации права собственности.

- взыскать с ответчика в пользу ИП Исхакова проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 047 721 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму 24 141 000 руб., исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых, начиная с 10.04.2015 по день фактической передачи помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - Фонд жилищного строительства, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.04.2015 (резолютивная часть объявлена 09.04.2015) исковые требования удовлетворены в полном объёме (т. 3, л.д. 84-99).

С апелляционной жалобой на данный судебный акт обратился Генподрядный трест (далее также - податель жалобы).

В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Суд не учел, что начиная с августа 2013 года, ответчик вел с истцом устные переговоры и переписку, в которых неоднократно предлагал истцу принять нежилое помещение, построенное в рамках договора соинвестирования.

Как полагает апеллянт, договор соинвестирования является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому подлежат применению нормы гражданского законодательства о договоре купли-продажи (ст. 475, 484, 557, ГК РФ). В соответствии названными нормами покупатель обязан принять товар. С учетом того, что покупатель недвижимости не может потребовать замены товара, отказ от принятия товара не соответствует закону. В указанной ситуации Генподрядный трест был вправе отказаться от исполнения договора, в силу чего договор считается расторгнутым, и, соответственно, основания для удовлетворения требований истца о передаче нежилого помещения у суда отсутствовали.

Суд необоснованно не применил к правоотношениям сторон правовую позицию, изложенную в п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 о том, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем, и если у продавца отсутствует недвижимое имущество, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы. Поскольку право собственности Генподрядного треста не зарегистрировано, удовлетворение требований истца противоречит вышеуказанной правовой позиции.

Кроме того, апеллянт считает отсутствующими основания удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за 2014 год и в том случае, если допустить, что договор инвестирования не является расторгнутым, поскольку Исхаков был обязан принять помещение, не имеющее существенных недостатков и впоследствии предъявить требование об устранении недостатков в разумный срок. Не принимая помещение, истец способствовал увеличению суммы неустойки, что является злоупотреблением правом.

Кроме того, суд не учел, что ИП Исхаковым не исполнено, вытекающее из пункта 2.8 договора инвестирования обязательство по оплате за увеличение фактической площади помещения по сравнению с проектной на 22,5 кв.м. из расчета 65 000 руб. за 1 кв.м. на общую сумму 1 462 500 руб.

С учетом изложенного ответчик просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 03.06.2015 объявлен перерыв до 10.06.2015.

После перерыва Генподрядный трест и Фонд жилищного строительства явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, представитель истца с доводами апелляционной жалобы ответчика не согласился, полагая решение суда законным и обоснованным.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 06.03.2009 между Фондом жилищного строительства (Застройщик) и Генподрядным трестом (Инвестор) заключен договор N 2603/09-03 об инвестиционной деятельности по условиям которого Инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в размере и порядке, установленных настоящим договором для осуществления строительства объекта "Многоэтажный дом со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, гаражом, стоянкой и отдельно стоящей подземной автостоянкой по ул. Заки-Валиди в квартале N 648 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" (т.1 л.д.69-70).

В соответствии с п. 2.5 Застройщик обязался обеспечить сдачу объекта государственной комиссии в срок до 1 кв. 2012 г.,

Согласно пункту 2.6 при реализации инвестиционного проекта после сдачи объекта в эксплуатацию Застройщик обязался передать Инвестору помещения объекта в соответствии с протоколом долевого распределения помещений, а так же обеспечить документальную возможность государственной регистрации права собственности Инвестора на соответствующие помещения.

06.09.2013 Администрацией городского округа г. Уфа выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта: "Многоэтажный дом со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, гаражом, стоянкой и отдельно стоящей подземной автостоянкой по ул. Заки-Валиди в квартале N 648 в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" (т.1 л.д.88-89).

По акту приема-передачи от 27.09.2013 Застройщик передал, а Инвестор принял нежилые помещения, расположенные в жилом доме по ул. Заки-Валиди, д. 58 в соответствии с договором об инвестировании N 2603/09-03 от 06.03.2009, в том числе, нежилое помещение в блок секции Е под наименованием "нотариальная контора" (т.1 л.д.86-87).

По договору соинвестирования строительства нежилого помещения от 12.11.2012 N 184-4/12, заключенному между Генподрядным трестом (инвестор) и ИП Исхаковым Р.С. (соинвестор) соинвестор обязался передать инвестору для осуществления строительства жилого дома по ул. Заки Валиди в квартале N 648 в Кировском районе городского округа г. Уфы, а инвестор обязался использовать переданные средства в соответствии с договором с последующей передачей по окончании строительства объекта в собственность соинвестора нежилое помещение в секции Е, обозначенное в строительных планах как "Нотариальная контора", которое будет находиться на отметках 8.600 и 5.800 с черновой отделкой, включающей в себя: штукатурку, бетонную подготовку под выравнивающую стяжку полов, гидроизоляцию санузлов, входные двери, пластиковые оконные блоки с трехслойным остеклением, стояки горячей и холодной воды, канализации, счетчики ГВС и ХВС, на разводке отопления (т.1 л.д.13).

Срок сдачи объекта - не позднее 1 квартал 2013 года (пункт 1.4 договора соинвестирования).

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 цена договора составляет 24 141 000 руб. исходя из общей площади помещения, равной 371,4 кв.м. указанные средства соинвестор перечисляет инвестору в срок до 15.11.2012.

Цена договора рассчитана на основании проектных данных на объект и является основанием для проведения взаимных расчетов (п. 2.7), в случае увеличения фактической площади от проектной более чем на 1%, что составляет 3,71 кв.м. инвестор обязуется доплатить стоимость дополнительной площади из расчета 65 000 руб. за каждый метр.

Платежным поручением N 1 от 15.11.2012 ИП Исхаков Р.С. перечислил в пользу ООО "Генподрядный строительный трест N 3" сумму в размере 22 141 000 руб., по платежному поручению N 60413373 от 16.11.2012 предпринимателем в пользу Генподрядного треста перечислено еще 2 000 000 руб. (т.1 л.д. 23, 24).

Согласно данным технического паспорта жилого здания, выполненного по состоянию на 06.08.2013, по результатам инвентаризации общая площадь подлежащего передаче истцу нежилого помещения (нотариальная контора) составила 393,9 кв.м. (т.1 л.д.97-102, 38-39).

Письмом N 1390/1 от 20.08.2013 Генподрядный трест сообщил ИП Исхакову о наличии обстоятельств увеличения площади нежилого помещения на 22,5 кв.м., предложил в течение 7 дней оплатить разницу площади нежилого помещения в соответствии с п. 2.8 договора и принять вышеуказанное помещение (т.1 л.д.42).

Согласно уведомлению о вручении заказного почтового отправления указанное письмо получено Исхаковым Р.С. 31.08.2013 (т.1 л.д.112).

Письмом, поступившим в Генподрядный трест 06.12.2013, ИП Исхаков сообщил, что по результатам обмера нежилых помещений независимым кадастровым инженером площадь нотариальной конторы составляет 384,4 кв.м. (причиной уменьшения является отсутствие некоторых перегородок, проходящие стояки и коммуникации, которые в соответствии с проектом должны зашиваться коробом) (т.1 л.д.48).

Письмом от 19.02.2014 Генподрядный трест вновь потребовал от ИП Исхакова оплатить в течение 7 дней разницу в площади нежилых помещений и принять нежилые помещения в соответствии с п. 3.2.2 договора соинвестирования (т.1 л.д.41).

В ответ на данное предложение ИП Исхаков направил письмо, в котором указал, что в соответствии с пунктом 3.1.5 договора соинвестирования предусмотрена обязанность Генподрядного треста передать в его собственность нежилые помещения по акту приемки-передачи при условии внесения суммы денежных средств, указанной в п. 2.1 договора. Данное обязательство им выполнено, однако объект не передан. Кроме того, предприниматель указал на отсутствие документов, из которых бы следовал очевидный и неоспоримый вывод о действительном увеличении площади объекта, в случае представления которых возможно удовлетворение требований треста об оплате разницы (т.1 л.д.47).

Кроме того, предпринимателем выдвинуты требования о наличии недостатков в подлежащих передаче помещениях нотариальной конторы в количестве 12 позиций (т.1 л.д.44-45).

Письмом от 19.03.2014 Генподрядный трест обратился к ИП Исхакову с просьбой явиться либо направить своего представителя для приемки спорного помещения и составления акта приема-передачи (т.1 л.д.43).

Согласно Акту приема-передачи от 28.03.2014 представитель ИП Исхакова Р.Р., действующий по доверенности от 17.12.2013 отказался от приемки помещения в связи с наличием существенных замечаний. Перечень замечаний указан истцом в бланке акта приема-передачи (т.1 л.д.55).

Письмом от 01.04.2014 N 511 Генподрядный трест уведомил ИП Исхакова об отказе от договора соинвестирования, изложив просьбу указать реквизиты для возврата ИП Исхакову денежных средств в размере 24 141 000 руб. (т.1 л.д.51).

Полагая, что Генподрядный трест необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по передаче нежилого помещения, ИП Исхаков обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что подписанный сторонами договор является договором купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана или приобретена в будущем. Установив, что обязательство по внесению денежных средств предпринимателем выполнено, но передача недвижимого имущества не произведена, суд указал, что в связи с отсутствием сведений об устранении недостатков, изложенных в акте приема-передачи от 28.03.2014, ответчиком нарушены вытекающие из договора обязательства, в силу чего независимо от отказа истца подписать вышеуказанный акт, договор соинвестирования является действующим и обязанность ответчика передать нежилое помещение сохраняется. Учитывая нарушение сроков передачи помещения по сравнению с тем, как они определены в договоре, суд взыскал с ответчика проценты за пользование денежными средствами истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта на основании п. 3 (несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам) и п. 4 (нарушение или неправильное применение норм материального права) ч.1 ст. 270 АПК РФ.

Согласно статье 6 АПК РФ законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением всеми судьями арбитражных судов правил, установленных законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец (либо ответчик), и должен рассматривать заявленное требование исходя из фактически сложившихся правоотношений.

Представленный в дело договор соинвестирования строительства нежилого помещения от 12.11.2012 N 184-4/12 (далее - договор соинвестирования), заключенный между Генподрядным трестом и ИП Исхаковым Р.С. правильно квалифицирован судом первой инстанции как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам, глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Поскольку предметом спорного договора соинвестирования является приобретение соинвестором в собственность нежилого помещения в здании, при отсутствии между сторонами данного договора подрядных правоотношений либо правоотношений, вытекающих из договора простого товарищества, спор, вытекающий из указанного договора, подлежит разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса).

Из материалов дела усматривается согласование сторонами условий об объекте, подлежащем передаче в собственность покупателя по договору, а так же условия о цене товара (в том числе на случай превышения площади построенного помещения его проектной площади), в силу чего договор соинвестирования обоснованно признан судом заключенным.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Обстоятельство исполнения покупателем, вытекающего из п. 2.1 договора соинвестирования обязательства по внесению денежных средств в сумме 24 141 000 руб. исходя из площади помещения равной 371,4 кв.м. сторонами не оспаривается и подтверждено материалами дела.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1 ст. 456 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче (п.1 ст. 458 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что о готовности товара к передаче покупатель Исхаков Р.С. был впервые осведомлен письмом N 1390/1 от 20.08.2013.

Из переписки сторон усматриваются неоднократные попытки Генподрядного треста осуществить передачу помещения нотариальной конторы ИП Исхакову.

Материалами дела подтвержден отказ ИП Исхакова от принятия помещения по акту приема-передачи от 28.03.2014 по мотиву наличия недостатков товара.

Согласно п.1 ст. 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 484 Гражданского кодекса покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 ст. 475 Гражданского кодекса в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, при наличии недостатков в объекте недвижимости, подлежащем передаче по договору купли-продажи, покупатель вправе выбрать альтернативу - либо принять объект недвижимости, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Вместе с тем, возможность отказа от договора купли-продажи обусловлена наличием существенного нарушения требований к качеству товара.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта Родионова Н.Н., выполненного в рамках проведения судебной экспертизы, следует, что в нежилом помещении (нотариальной конторе) имеются строительные недоделки и недостатки, которые квалифицируются как значительные, производственные и устранимые, имеются так же неустранимые недостатки. Перечень и описание недостатков приведены в таблице N 1 (т.2 л.д. 111-113). Анализ таблицы N 1 позволяет установить, что к разряду неустранимых недостатков отнесено два недостатка, а именно:

- помещение первого этажа (отм.8,6-м.), сопряженные с цифровой осью 32 в месте стыка "стена-пол" имеют уступ в виде железобетонного плинтуса-уступа с размерами граней до 150 мм.;

- высотные отметки дверных проемов по деформированному шву (оси 33-34) имеют перепад до 80 мм. (т.2 л.д.111-112).

Помимо этого в таблице N 1 перечислены 12 пунктов устранимых недостатков. Согласно выводам эксперта стоимость устранения недоделок (устранимых недостатков) составляет 489 933 руб. (т.2 л.д.119).

Из дополнительных пояснений эксперта следует, что оценка эксплуатационных характеристик нежилого помещения, степени его соответствия требованиям, предъявляемым к подобным помещениям, а так же возможность его использования по назначению как "нотариальная контора" производится, как правило, на стадии проектирования и подтверждается заключением ФАУ "Главэкспертиза России" (т.3 л.д.36-41).

Таким образом, заключением экспертизы подтверждена возможность использования помещения по назначению как "нотариальная контора", в силу чего оснований для вывода о том, что указанные в таблице N 1 заключения эксперта неустранимые недостатки являются существенными, исключающими возможность использования товара по назначению не имеется.

Судебная коллегия так же не находит оснований для отнесения к существенным поименованных в заключении эксперта устранимых недостатков, поскольку стоимость их устранения в сумме 489 933 руб. относительно стоимости помещения в размере 24 141 000 руб. нельзя признать значительной.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с п. 1.2 договора соинвестирования в собственность покупателя подлежало передаче нежилое помещение с черновой отделкой, параметры которой поименованы в названном пункте договора.

Вместе с тем, часть указанных экспертом Родионовым Н.Н. в таблице N 1 заключения недостатков, а именно: отсутствие дверей в электрощитовое помещение, отсутствие внутренних витражей, не поименованы в п.1.2 договора как входящие в понятие "черновая отделка", более того, согласно письму ЗАО "Архпроект" являются элементами так называемой "чистовой отделки". Установка такого оборудования в помещениях с черновой отделкой не может быть произведена в виду особенностей его монтажа т.к. установка внутренних витражей осуществляется только после монтажа напольных покрытий (т. 3 л.д. 57).

Изучив представленное заключение и пояснения к нему, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии существенного нарушения требований к качеству товара - нежилого помещения в секции Е, обозначенного в строительных планах как "Нотариальная контора" и, соответственно, к выводу об отсутствии у покупателя ИП Исхакова установленных п.2 ст. 475 ГК РФ полномочий на отказ от исполнения договора купли-продажи.

При отсутствии таких полномочий, отказ ИП Исхакова принять товар по акту приема-передачи произведен в нарушение требований п. 1 ст. 484 Гражданского кодекса.

В силу п. 3 ст. 484 Гражданского кодекса в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Генподрядный трест письмом от 01.04.2014 N 511 отказался от исполнения договора купли-продажи, о чем известил покупателя. Обстоятельство получения ИП Исхаковым данного письма усматривается из текста уточненного искового заявления (т.3 л.д. 5-11).

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При названных обстоятельствах договор соинвестирования строительства нежилого помещения от 12.11.2012N 184-4/12 следует считать расторгнутым с 01.04.2014.

Расторжение договора прекратило обязательства Генподрядного треста по передаче помещения покупателю.

Обратные выводы суда основаны на неправильном применении норм права и неверной оценке фактических правоотношений сторон.

Помимо этого судебная коллегия отмечает, что принимая решение о возложении на ответчика обязанности передать спорное помещение предпринимателю, суд первой инстанции не выяснил обстоятельств наличия у ответчика зарегистрированных прав на спорное помещение и не дал оценки возможности осуществления истцом такого способа защиты как обязание передать нежилое помещение, явившееся объектом договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

В пункте 5 постановления Пленума N 54 разъяснено следующее.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, удовлетворение требований истца предполагало обязательную проверку наличия у ответчика зарегистрированных прав на спорное имущество.

Согласно кадастровому паспорту помещения спорному помещению присвоен кадастровый номер 02:55:010160:2360, предыдущим кадастровым (условным) номером объекта являлся номе 85-100, 152-158 (т.3 л.д.60).

Уведомлением от 04.02.2015 Управление Росреестра по Республике Башкортостан сообщило об отсутствии сведений о зарегистрированных правах на объект: нежилое помещение адрес: г. Уфа, ул. Заки Валиди, д. 58 помещения N 85-100 и N 152-158 (т. 3 л.д.58).

Таким образом, судом в нарушение требований ст. 168 АПК РФ не дана, оценка представленным документов и не указаны основания, по которым данные доказательства не приняты во внимание при вынесении судебного акта.

Оценивая требования истца о взыскании процентов за несвоевременное неисполнение обязательств по передаче помещения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.1.5 договора соинвестирования Генподрядный трест обязался после ввода объекта в эксплуатацию в течение 30 дней передать в собственность соинвестора нежилое помещение, поименованное в п. 1.2 договора по акту приемки-передачи при условии внесения соинвестором всей суммы денежных средств, указанной в п. 2.1 договора.

Изложенное в п.2.1 договора соинвестирования обязательство по внесению денежных средств Исхаковым Р.Ш. было выполнено, в силу чего у ответчика возникла обязанность передать помещение.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию - не позднее 1 квартала 2013 г., т.е. не позднее 31.03.2013.

Таким образом, помещение согласно условиям договора соинвестирования подлежало передаче покупателю Исхакову в срок не позднее 30.04.2013.

Впервые предложение принять помещение поступило от Генподрядного треста покупателю, как указано выше, 31.08.2013.

Доказательств того, что покупателем Исхаковым Р.С. были произведены действия, направленные на принятие помещения после указанной даты, суду не представлено. Более того, из переписки сторон следует несогласие покупателя принимать спорное помещение в связи с наличием в нем недостатков.

В соответствии с п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчиком было допущено виновное неисполнение обязательства по передаче нежилого помещения в период с 01.05.2013 по 31.08.2013, в течение которого ответчик неправомерно пользовался денежными средствами истца.

Осуществив самостоятельный расчет, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2013 по 31.08.2013 в сумме 680 474 руб. 44 коп. (24 141 000 *8, 25/360*123 дня просрочки).

Кроме того истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.02.2015 по день фактической передачи помещения.

С учетом того, что в требованиях о передаче помещения истцу отказано требования о взыскании процентов за неисполнение обязательства по передаче помещения с 13.02.2015 до момента его фактической передачи удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым расценить данные требования как требование о присуждении денежных средств на случай неисполнения судебного акта.

Суд, удовлетворяя денежные требования, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу до его фактического исполнения (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22).

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Истцом в заседании суда апелляционной инстанции сделано заявление об отказе от иска в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04 2013 по 30.04.2013 в сумме 165969, 37 руб.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истцу принадлежит вправо до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Учитывая, что отказ индивидуального предпринимателя Исхакова Р.С. от иска применительно к условиям части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав или законных интересов, суд апелляционной инстанции считает возможным его принять.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

Распределение судебных расходов производится в соответствии статьей 110 АПК РФ.

Поскольку по результатам рассмотрения искового заявления ИП Исхакова Р.С. суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины и по оплате экспертизы подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 35 809 руб. 86 коп.

С учетом отказа истца от части исковых денежных требований в сумме 165 969 руб. 37 коп. подлежащая уплате при обращении с иском государственная пошлина, исчисленная с учетом предъявления истцом одного денежного требования на сумму 3 565 263 руб. 63 коп. (3731233,00 руб. - 165969,37 руб.) и одного не денежного требования, составляла 44 826 руб. 31 коп., недоплаченная истцом сумма государственной пошлины составила 9 016 руб. 45 коп.

При пропорциональном распределении расходов на ответчика подлежат отнесению судебные расходы за рассмотрение иска в размере 7 792 руб. 21 коп. Данные денежные средства подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, в силу недоплаты истцом госпошлины при обращении с иском в суд.

Кроме того, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 1 224,24 руб.

Определением от 10.10.2014 судом назначена строительно-техническая экспертиза, расходы по оплате экспертизы возложены на истца.

Отказ в удовлетворении требований истца об обязании ответчика передать нежилое помещение, исключает распределение расходов по оплате стоимости экспертизы. Данные расходы подлежат отнесению на истца, как лицо, проигравшее спор, в подтверждение требований по которому назначалась экспертиза.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы ответчика с истца в пользу Генподрядного треста подлежит взысканию 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы.

Руководствуясь статьями 49, 150, 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2015 по делу N А07-4379/2014 отменить.

Принять отказ индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Генподрядный строительный Трест N 3" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2013 по 30.04.2013 в сумме 165 969 руб. 37 коп.

В указанной части производство по делу А07-4379/2014 прекратить.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда Республики Башкортостан 13.04.2015 по делу N А07-4379/2014 изложить в следующей редакции.

"Исковые требования индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Генподрядный строительный трест N 3" в пользу индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 680 474 руб. 44 коп., так же взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые по ставке рефинансирования Банка России на всю взысканную в пользу истца сумму, с момента вступления настоящего решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

В удовлетворении остальной части требований индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Генподрядный строительный трест N 3" в доход федерального бюджета 7 792 руб. 21 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича в доход федерального бюджета 1 224 руб. 24 коп. государственной пошлины по иску".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исхакова Ришата Сальмановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Генподрядный строительный трест N 3" 3 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А.Суспицина