Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2016 г. N 15АП-3117/16

город Ростов-на-Дону

25 марта 2016 г.

дело N А32-30887/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2016 по делу N А32-30887/2015 (судья Савин Р.Ю.) по иску Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ИНН 2320134575, ОГРН 1052311743440) при участии третьего лица временного управляющего Лозановой Екатерины Юрьевны о взыскании задолженности по договору аренды, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНО7ВИЛ:

администрация г. Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ООО "Зодчий", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 4900004125 от 15.03.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:74 за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 610016,72 руб. и пени по состоянию на 13.08.2015 в размере 42207,48 руб., а также о расторжении договора аренды.

Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена временный управляющий ответчика Лозанова Екатерина Юрьевна.

Решением от 28.01.2016 иск удовлетворен частично. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отказано в связи с ничтожностью договора аренды. С ответчика в пользу истца взыскано 284069,59 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 как текущих платежей. В остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате оставлены без рассмотрения, поскольку являются реестровыми и подлежат рассмотрению в деле о банкротстве. В удовлетворении требования о взыскании пени отказано в связи с ничтожностью договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 28.01.2015 в части неудовлетворенных исковых требований, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Решение суда первой инстанции нарушает права администрации как участника договорных отношений.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и муниципальным унитарным предприятием города Сочи "Корпорация развития Сочи" заключен договор от 15.03.2007 N 4900004125 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:74 площадью 4450 в пользование на условиях аренды (договор аренды) для строительства многоквартирного жилого дома на срок до 29.12.2012.

Договором от 30.06.2007 МУП города Сочи "Корпорация развития Сочи" передала свои нрава и обязанности ООО "Зодчий".

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.08.2015.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 03.04.2013 договор аренды N 4900004125 продлен до 04.03.2016.

Как следует из искового заявления, арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 610 016,72 руб. и пени 42 207,48 руб.

13.05.2015 арендатору истцом направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок. В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 03.08.2015 арендатору направлено предложение о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата устанавливается с 29.12.2006 по 29.12.2012 и вносится арендатором ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала.

Невнесение арендной платы более 6 месяцев дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды (п. 4.1.1 договора).

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно кадастровому паспорту от 23.10.2013, разрешенным использованием спорного земельного участка является строительство многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.09.2015 по делу N А32-10801/2015 в отношении ООО "Зодчий" введена процедура банкротства - наблюдение. Заявление о признании ответчика несостоятельным (банкротом) принято арбитражным судом к производству 06.04.2015.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате и пене.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ закрепляет правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу указанных норм права в случае, когда основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Однако по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора (реестры почтовой корреспонденции, квитанции, сведения сайта Почты России). Ответчик указанные документы не оспорил.

Судом установлено, что спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП от 14.08.2015, в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в пользу ООО "Зодчий" на основании договора аренды земельного участка N 4900004125 от 15.03.2007, а также зарегистрировано обременение в виде договора долевого участия за физическими лицами Ваулиным Б.И., Макаровым А.В., Катковым М.В. и еще 14 лицами.

Согласно существующей арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 по делу N А32-30733/2012, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.03.2014 по делу N А32-30733/2012, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу N А32-16993/2014) расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы. Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учесть, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

Материалами дела подтверждается выдача ООО "Зодчий" разрешения на строительство от 08.11.2011 на спорном земельном участке.

Судом отмечено, что с учетом наличия правовых оснований для возведения жилого дома ответчиком и обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца.

Обременение земельного участка правами участников долевого строительства является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка подписан 15.03.2007.

Однако, на момент подписания договора, земельный участок, который является предметом договора аренды, не находился в муниципальной собственности.

Право собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок право было зарегистрировано только 28.08.2009.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся такие земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которое возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса РФ к числу земель особо охраняемых территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностями курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 года N 591-р, которым утвержден перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение город-курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

Судом установлено, что спорный земельный участок находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения (на что также указано в договоре аренды), в связи с чем, по состоянию на момент заключения договора аренды он являлся федеральной собственностью и находился в ведении федеральных органов государственной власти.

Согласно статье 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Согласно пункту 2 статьи 22 ГК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что у администрации города Сочи на момент заключения договора отсутствовали полномочия по распоряжению данным земельным участком.

О том, что спорный земельный участок как отнесенный к землям курортом относился к федеральному уровню собственности на момент заключения договора, свидетельствует и принятие Федерального закона от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", вступивший в силу 19 декабря 2008 года. Из части 11 статьи 1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8 - 10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов. Данному закону не придана обратная сила. Поэтому на день заключения договора аренды собственником спорного земельного участка являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанным земельным участком Администрацией города Сочи.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее недействительной судом.

Таким образом, судом правомерно указано, что договор аренды от 15.03.2007 N 4900004125 является недействительным (ничтожным).

Ничтожный договор не может быть расторгнут, поэтому в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды судом отказано.

Истец также просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 610016,72 руб. и пени по состоянию на 13.08.2015 в размере 42207,48 руб.

Заявление о признании ответчика несостоятельным (банкротом) в рамках дела N А32-10801/2015 принято арбитражным судом к производству 06.04.2015.

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ, денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредитора об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" рекомендовал судам учитывать, что в силу статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму, в частности по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному ГК РФ.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Поскольку на момент обращения истца с иском (24.08.2015) у ответчика после принятия арбитражным судом к рассмотрению заявления о признании ответчика банкротом (06.04.2015) возникла обязанность по оплате арендных платежей за 2-й квартал 2015 года (до 10.06.2015), задолженность за период с 01.04.2015 по 30.06.2015 в размере 284069,59 руб. является текущей и подлежит взысканию.

В остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате (за период с 01.07.2014 по 30.03.2015) оставлены судом без рассмотрения, поскольку они подлежат включению в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве.

В удовлетворении требования о взыскании с ответчика пени судом отказано, поскольку договор аренды является ничтожным, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истцом не заявлено.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2016 по делу N А32-30887/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева