Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2016 г. N 04АП-561/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 ноября 2016 г. N Ф02-3874/16 настоящее постановление отменено

г. Чита

15 апреля 2016 г.

Дело N А58-4161/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2016 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Капустиной Л.В., Бушуевой Е.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Исламовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" и индивидуального предпринимателя Сулейманова Эльдара Надир-оглы на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2015 года по делу N А58-4161/2015 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (ИНН 1435201265, ОГРН 1081435004980) к индивидуальному предпринимателю Сулейманову Эльдару Надир-оглы (ИНН 143500347935, ОГРН 304143510500149), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН 1435155080, ОГРН 1041402194646) о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" Якутский региональный филиал (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890), Сулейманова Хаяна Осман кызы (суд первой инстанции: Шамаева Т.С.)

при участии в судебном заседании:

от истца представитель Маркова Л.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю Сулейманову Эльдару Надир-оглы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 17 декабря 2014 года в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: г.Якутск, ул.Лермонтова, 47, этаж 2, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя Сулейманова Эльдара Надир-оглы стоимости 35,25 кв.м. в размере 3 872 122 руб., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности истца на нежилое помещение, кадастровый номер 14:36:107004:562 общей площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: г.Якутск, ул.Лермонтова, 47, помещение N 8, по договору купли-продажи нежилого помещения от 17 декабря 2014 года.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 августа 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" Якутский региональный филиал.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 ноября 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Сулейманова Хаяна Осман-кызы.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи нежилого помещения от 17 декабря 2014 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" и индивидуальным предпринимателем Сулеймановым Эльдаром Надир-оглы, в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: г.Якутск, ул.Лермонтова, 47, этаж 2.

Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с индивидуального предпринимателя Сулейманова Эльдара Надир-оглы в пользу общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" стоимости 35,25 кв.м. в размере 3 872 122 руб. В остальной части исковых требований отказано.

С индивидуального предпринимателя Сулейманова Эльдара Надир-оглы взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, истец и ответчик обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм права. Из апелляционной жалобы истца следует, что истцом выбран правильный способ защиты нарушенного права в виде обязания Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенное нежилое помещение; в случае, если договор купли-продажи нежилого помещения заключен, обязательства по оплате стоимости исполнены, объект фактически передан покупателю, но право собственности за покупателем не зарегистрировано, то единственным способом защиты права покупателя является иск покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из апелляционной жалобы ответчика следует, что суд первой инстанции необоснованно отказал в принятии встречных исковых требований в зачет предъявляемым требованиям; дело не подведомственно арбитражному суду; договор купли-продажи от 17 декабря 2014 года является недействительным ввиду отсутствия его регистрации; истец не имеет право на спорный объект недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени его проведения уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" к индивидуальному предпринимателю Сулейманову Эльдару Надир-оглы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании части сделки недействительной и о применении последствий недействительности.

Как установил суд первой инстанции и следует из дела, по условиям договора купли-продажи нежилого помещения от 17 декабря 2014 года б/н индивидуальный предприниматель Сулейманов Эльдар Надир оглы (продавец) передает в собственность общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" (покупателю) нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.Лермонтова, д.47, этаж 2, помещение N 8, общей площадью с учетом перегородок 180,25 кв.м., в т.ч. торговая площадь 145 кв.м., площадь общего пользования 35,25 кв.м., а покупатель обязуется принять и уплатить согласованную сторонами цену.

Признавая данный договор в части реализации имущества общего пользования площадью 35,25 кв.м. недействительным в силу ничтожности, суд первой инстанции указал, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска являются неправильными.

Как следует из статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из апелляционной жалобы ответчика, поскольку цена договора купли-продажи нежилого помещения от 17 декабря 2014 года б/н не соотносится с количеством квадратных метров проданного помещения, то с учетом уменьшения площади на 35,25 кв.м. и, соответственно, уменьшения в соответствии с позицией истца стоимости предмета сделки на 3 872 122 руб. такая сделка не была бы совершена.

При таких обстоятельствах положения статьи 180 ГК РФ не подлежали применению, поскольку они применяются лишь в том случае, если сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На предложенных истцом при обращении с иском условиях сделка ответчиком совершена бы не была.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как следует из пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из анализа обстоятельств дела, а также применительно к пункту 1 статьи 432 ГК РФ, согласно которого договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; также применительно к положениям статьи 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, следует вывод, что сторонами не согласованы условия договора относительно данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество. Соответственно, при таких обстоятельствах, в том числе в связи с отсутствием государственной регистрации и до момента ее проведения, договор не мог считаться заключенным. Незаключенный договор не может быть признан недействительным судом, в том числе в части. По данным основаниям иск не подлежал удовлетворению полностью. Решение подлежит отмене с отказом в иске.

Довод жалобы ответчика о том, что дело не подведомственно арбитражному суду, является необоснованным, поскольку как сторонами спора, так и сторонами оспариваемой сделки являлись лица, указанные в части 2 статьи 27 АПК РФ.

Государственная пошлина, уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 декабря 2015 года по делу N А58-4161/2015 отменить полностью. Принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СМГкомпани" в пользу индивидуального предпринимателя Сулейманова Эльдара Надир-оглы уплаченную при подаче апелляционной жалобы госпошлину в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий

А.В. Макарцев

Судьи

Е.М. Бушуева Л.В. Капустина