Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2018 г. N 15АП-6481/18

город Ростов-на-Дону

08 июля 2018 г.

дело N А53-31073/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от истца: представителя Недвигиной М.П. по доверенности от 08.05.2018,

от ответчиков:

от КУИ г. Батайска: представителя Сериковой В.Е. по доверенности от 10.01.2018,

от администрации г. Батайска: представителя Сериковой В.Е. по доверенности от 10.01.2018,

от третьих лиц:

от УАиГ г. Батайска: представителя Желябиной Л.Е. по доверенности 10.01.2018,

от ПАО "РВПК "Роствертол" имени Б. Н. Слюсаря": представителя Войленко А.А. по доверенности от 28.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Экология города"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 марта 2018 года по делу N А53-31073/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Экология города"

к Комитету по управлению имуществом города Батайска, администрации города Батайска

при участии третьих лиц: Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска, Ростовского вертолетного производственного комплекса публичного акционерного общества "Роствертол" имени Б. Н. Слюсаря

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

первоначально общество с ограниченной ответственностью "Экология города" (далее - истец, ООО "Экология города") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Батайска (далее - комитет) о расторжении договора аренды земельного участка N 5966 от 30.05.2016, о взыскании убытков в размере 1 893 400 руб.

Протокольным определением от 19.12.2017 суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве ответчика администрацию города Батайска (далее - администрация), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска (далее - УАиГ), а также принял к своему производству уточнённые исковые требования, согласно которым общество просило взыскать неосновательное обогащение в виде внесённой арендной платы в размере 1 780 000 руб. и убытков в сумме 113 400 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок был предоставлен истцу с разрешенным видом использования: "предприятия по переработке и утилизации твердых бытовых отходов, строительных отходов". Истец намеревался построить на данном земельном участке мусороперерабатывающий завод, однако УАиГ отказало в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на пункт 59 приложения к постановлению Правительства Российской Федерации от 11.03.2010 N 138 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации". По мнению ООО "Экология города". Данные обстоятельства в силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения договора и взыскания с комитета убытков, представляющих собой уплаченный обществом задаток на участие в аукционе, оплату за право заключения договора, а также расходы, понесённые обществом на оплату инженерно-геодезических изысканий и работ по разработке проектной документации.

Протокольным определением от 19.12.2017 суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ростовский вертолетный производственный комплекс публичное акционерное общество "Роствертол" имени Б. Н. Слюсаря (далее - ПАО "РВПК "Роствертол").

В ходе рассмотрения дела в суд первой инстанции между комитетом и обществом было заключено соглашение от 05.03.2018 о расторжении договора аренды земельного участка N 5966 от 30.05.2016. В связи с этим, ООО "Экология города" был заявлен отказ от иска в части требования о расторжении договора аренды N 5966 от 30.05.2016.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2018 принят отказ ООО "Экология города" от иска в части требования о расторжении договора аренды, в указанной части производство по делу прекращено. В остальной части исковое заявление оставлено без удовлетворения. Истцу возвращено из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Суд первой инстанции указал, что согласно представленным проектным документам истец намеревался построить мусороперерабатывающий завод, тогда как из содержания договора следует, что земельный участок предназначен для размещения предприятия по переработке и утилизации твердых бытовых отходов, строительных отходов. Ответчики представили сведения от проектных организаций о том, что на данном участке возможно возведение мусороперерабатывающих станций закрытого типа, что не будет способствовать массовому привлечению птиц и создавать угрозу авиационной безопасности. Истец должен был до приобретения участка в аренду получить информацию о находящихся поблизости объектах, оценить санитарно-гигиенические и иные требования, в том числе авиационные.

ООО "Экология город" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Муниципальным образованием г. Батайск при утверждении правил застройки и землепользования, установлении территориальных зон и видов разрешенного использования земельных участков не было учтено обстоятельство нахождения спорного земельного участка в приаэродромной зоне. При заключении договора истец не был поставлен в известность о наличии ограничений по использованию земельного участка.

В отзыве ПАО "РВПК "Роствертол" указало, что земельный участок планируемого строительства мусороперегрузочного производства для обслуживания г. Батайска относится к шестой приаэродромной подзоне, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц, в связи с чем строительство полигона на спорном земельном участке является недопустимым.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объёме. На вопрос суда представитель пояснила, что по проекту предусматривалось возведение мусороперерабатывающей станции с навесами и бетонной площадкой для размещения крупногабаритного мусора.

Представитель ответчиков возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения. На вопрос суда представитель пояснила, что муниципалитет до проведения торгов в отношении спорного земельного участка не согласовывал размещение мусороперерабатывающего предприятия с ПАО "РВПК "Роствертол", обслуживающим приаэродромную территорию. В конкурсной документации отсутствовали упоминания о том, что спорный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования участка, а также указания на то, что на земельном участке подлежит размещения мусороперерабатывающее предприятие определённого типа.

Представитель УАиГ поддержала процессуальную позицию представителя ответчиков, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

На вопрос суда представители ответчика и УАиГ не смогли дать пояснения о том, при ознакомлении с какими документами (информационными базами) до принятия решения об участии в торгах либо в последующем при проектировании объекта строительства ООО "Экология города" могло получить сведения об особом правовом режиме использования спорного земельного участка.

Представитель ПАО "РВПК "Роствертол" пояснил, что на спорном земельном участке запрещено размещение объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц, т.к. земельный участок находится в приаэродромной зоне, оставил разрешение настоящего спора на усмотрение суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 22.06.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 29.06.2017, после которого рассмотрение апелляционной жалобы было продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания аукционной комиссии N 6 от 18.05.2016 между комитетом (арендодатель) и ООО "Экология города" (арендатор) 30.05.2016 был заключен договор аренды N 5966, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 50 741 кв.м. с кадастровым номером 61:46:0012901:316, из земель населенных пунктов, с разрешённым видом использования - "предприятие по переработке и утилизации твердых бытовых отходов, строительных отходов", расположенный по адресу: г. Батайск, ул. 5-я Промышленная, 12.

Срок аренды участка установлен на 10 лет - до 30.05.2026 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 780 000 руб. в год.

Арендная плата за период с 30.05.2016 по 30.05.2017 производится арендатором в сумме 1 780 000 руб. Арендная плата за период с 31.05.2016 вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Платежным поручением N 503 от 12.05.2016 истец перечислил задаток за участие в аукционе в сумме 890 000 руб., а платежным поручением N 582 от 27.05.2016 истец внес 890 000 руб. в качестве оплаты за право на заключение договора аренды N 5966 от 30.05.2016. Указанные денежные средства в силу положений приложения к договору б/н отнесены в счёт уплаты арендной платы за период с 30.05.2016 по 30.05.2017.

Согласно пункту 4.3.3 договора ООО "Экология города" обязалось использовать земельный участок исключительно в целях, указанных в пункте 1.1 договора, т.е. для размещения на нём предприятия по переработке и утилизации твердых бытовых отходов, строительных отходов.

Пунктом 8.2 договора установлено, что в соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации изменение вида разрешённого использования арендуемого земельного участка не допускается.

В целях начала освоения земельного участка ООО "Экология города" выполнило мероприятия по проектированию строительства на арендуемом земельном участке мусороперегрузочной станции, в связи с чем обществом были понесены следующие расходы:

- в размере 33 400 руб. в виде оплаты стоимости инженерно-геодезических изысканий на арендуемом земельном участке по договору на выполнение проектных, изыскательских и других работ N 11/16 от 26.09.2016, заключённому с МП "АПБ";

- в размере 80 000 руб. в виде оплаты работ по разработке проектной документации по договору N 05-02-17 от 06.02.2017, заключённому с ООО "Южная строительная лаборатория".

После разработки проектной документации ООО "Экология города" обратилось в УАиГ с заявлением о выдаче разрешения на строительство мусороперегрузочной станции.

Уведомлением N 1120 от 04.08.2017 УАиГ отказало ООО "Экология города" в выдаче разрешения на строительство данного объекта недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.

Отказ мотивирован ссылкой на действовавший на дату принятия решения пункт 59 приложения к постановлению Правительства Российской Федерации N 138 от 11.03.2010 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации", согласно которому запрещается размещать в полосах воздушных подходов на удалении до 30 км., а вне полос воздушных подходов - до 15 км. от контрольной точки аэродрома, объекты выбросов (размещения) отходов, животноводческие фермы, скотобойни и другие объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

Из письма начальника УАиГ N 1231 от 22.08.2017 следует, что г. Батайск расположен в границах приаэродромной территории "Аэродром экспериментальной авиации, город Батайск", аэродромов "Ростов-Центральный" и "Ростов-Северный" в соответствии с распоряжениями Правительства Российской Федерации N 1808-р от 07.10.2013 и N 2405-р от 18.12.2013.

Ввиду того, что муниципалитет отказал ООО "Экология города" в выдаче разрешения на строительство мусороперегрузочной станции на земельном участке, предоставленном обществу непосредственно для создания данного объекта недвижимости, последнее письмом N 312 от 11.08.2017 просило комитет досрочно расторгнуть договора аренды N 5966 от 30.05.2016, а также возместить расходы на оплату арендных платежей в размере 1 780 000 руб. и расходы на подготовку изыскательской и проектно-сметной документации на сумму 113 400 руб.

Поскольку претензия истца была оставлена без финансового удовлетворения, последний обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды N 5966 от 30.05.2016 (т. 2 л.д. 51), в связи с чем ООО "Экология города" отказалось от иска в части требования о расторжении указанного договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что иск ООО "Экология города" в части требований о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы в размере 1 780 000 руб., и о взыскании убытков в виде необоснованно понесённых обществом расходов на подготовку изыскательской и проектной документации на сумму 113 400 руб., подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Кодекса).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. Изложенная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса).

Нормами пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно сформированной судебной практике имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию. В данном случае у арендатора возникают права, определенные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верховного Суда Российской Федерации в своём определении N 304-ЭС16-3799 от 16.05.2016 указал, что в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков;

если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 информационного письма N 49 от 11.01.2000 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

При разрешении вопроса о том, имел ли истец возможность использовать спорный земельный участок по установленному договором целевому назначению, суд апелляционной инстанции исходит из следующих обстоятельств.

Как было указано выше, земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012901:316 предоставлялся арендатору для целей размещения на нём предприятия по переработке и утилизации твердых бытовых отходов, строительных отходов (пункт 1.1 договора аренды N 5966 от 30.05.2016). При этом заключение договора аренды происходило в порядке проведения публичных торгов - аукциона.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что спорный земельный участок располагается на расстоянии 8-ми км. от взлётно-посадочной полосы аэродрома экспериментальной авиации г. Батайска.

В соответствии со статьи 46 Воздушного кодекса Российской Федерации проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома.

Пунктом 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размещение в районе аэродрома зданий, сооружений, линий связи, линий электропередачи, радиотехнических и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.

На момент проведения аукциона, заключения договора аренды, а также на момент принятия УАиГ решения об отказе в выдаче разрешения на строительство действовало постановление Правительства Российской Федерации от 11.03.2010 N 138 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации" (далее - Постановление N 138).

Из содержания пункта 58 Постановления N 138 следует, что для каждого аэродрома устанавливается приаэродромная территория. Границы приаэродромной территории определяются по внешней границе проекции полос воздушных подходов на земную или водную поверхность, а вне полос воздушных подходов - окружностью радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома.

Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территории и отображается в схеме территориального планирования соответствующего субъекта Российской Федерации.

В пределах приаэродромной территории запрещается проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных объектов, объектов капитального и индивидуального жилищного строительства и иных объектов без согласования со старшим авиационным начальником аэродрома.

Пунктом 59 Правил N 138 было запрещено размещение в полосах воздушных подходов на удалении до 30 км, а вне полос воздушных подходов - до 15 км от контрольной точки аэродрома объекты выбросов (размещения) отходов, животноводческих ферм, скотобоен и других объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц.

Согласно статье 1 Федерального закона Российской Федерации N 89-ФЗ от 24.06.1998 "Об отходах производства и потребления" объекты размещения отходов - это специально оборудованные сооружения, предназначенные для размещения отходов (полигон, шламохранилище, в том числе шламовый амбар, хвостохранилище, отвал горных пород и другое) и включающие в себя объекты хранения отходов и объекты захоронения отходов.

Пункты 58-59 Постановления N 138 были отменено постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 N 1460 "Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории" (далее - Постановление N 1460).

Одновременно с этим Постановлением N 1460 были утверждены Правила выделения на приаэродромной территории подзон.

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 01.06.2017 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны" до дня вступления в силу настоящего Федерального закона уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти в случае отсутствия на 1 января 2016 года указанного в части 1 настоящей статьи описания местоположения границ приаэродромных территорий в государственном кадастре недвижимости обязаны утвердить имеющиеся на день официального опубликования настоящего Федерального закона карты (схемы), на которых отображены границы полос воздушных подходов на аэродромах экспериментальной авиации, аэродромах государственной авиации, аэродромах гражданской авиации, границы санитарно-защитных зон аэродромов, а также разместить указанные карты (схемы) на сайте уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в целях согласования размещения в таких границах объектов, указанных в части 3 настоящей статьи, без внесения сведений о таких границах в Единый государственный реестр недвижимости. Указанные карты (схемы) подлежат согласованию с высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в границах территорий которых полностью или частично расположена приаэродромная территория (в части соответствия описания местоположения границ полос воздушных подходов на аэродромах, описания местоположения границ санитарно-защитных зон аэродромов и ограничений использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в таких границах установленным требованиям). Согласование указанных карт (схем) или отказ в их согласовании подлежит представлению в указанные федеральные органы исполнительной власти в тридцатидневный срок со дня поступления в высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации проектов указанных карт (схем). В случае непредставления согласования указанных карт (схем) или непредставления отказа в их согласовании в установленный срок указанные карты (схемы) считаются согласованными. Порядок разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проектов указанных карт (схем), утверждается Правительством Российской Федерации.

До установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах указанных в части 1 настоящей статьи приаэродромных территорий или указанных в части 2 настоящей статьи полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней:

1) с организацией, осуществляющей эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации, - для аэродрома экспериментальной авиации;

2) с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, - для аэродрома государственной авиации;

3) с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере воздушного транспорта (гражданской авиации), - для аэродрома гражданской авиации. В случае непредставления согласования размещения этих объектов или непредставления отказа в согласовании их размещения в установленный срок размещение объекта считается согласованным.

Лицом, осуществляющим эксплуатацию экспериментального аэродрома, является ПАО "РВПК "Роствертол".

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

С учётом изложенного, именно муниципальное образование г. Батайск, действующее в лице комитета, должно было предоставить всем потенциальным арендаторам спорного земельного участка полный перечень сведений о существующих ограничениях по использованию земельного участка, о конкретных максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (технических характеристиках объекта недвижимого имущества, подлежавшего размещения на спорном земельном участке).

При этом до проведения аукциона муниципальное образование г. Батайск, будучи поставленным в известность о факте размещения земельного участка в 8-микиллометровой зоне взлетно-посадочной полосы экспериментального аэродрома, было обязано согласовать с ПАО "РВПК "Роствертол" возможность размещения на земельном участке мусороперегрузочного (мусороперерабатывающего) предприятия, конкретный его тип и его минимально необходимые технические характеристики для обеспечения безопасности полётов. После этого муниципалитет был обязан раскрыть полученные от ПАО "РВПК "Роствертол" сведения в аукционной документации при условии, если мусороперерабатывающее предприятие вообще можно было размещать на спорном земельном участке, либо отказаться от проведения торгов по предоставлению земельного участка для выше указанных целей.

Определением от 25.05.2018 апелляционный суд предлагал ответчикам указать конкретные материалы аукционной документации, нормативно-правовые акты (ПЗЗ, градплан, сведения ГКН), из содержания которых ООО "Экология города" на момент проведения торгов либо в момент подготовки изыскательсткой и проектной документации могло бы узнать, что спорный земельный участок имеет ограничения по его использованию ввиду нахождения участка в приаэродромной зоне, а также то, что на земельном участке являлось допустимым размещение мусороперерабатывающих предприятий закрытого типа.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики такую документацию суду не предоставили. В судебном заседании представитель ответчиков пояснила, что в конкурсной документации отсутствовали указания на то, какие конкретно объекты разрешалось возводить арендатору на спорном земельном участке, а также о существующих ограничениях по ведению хозяйственной деятельности на данном земельном участке. Также представители ответчиков и УАиГ пояснили, что муниципалитетом не проводились с ПАО "РВПК "Роствертол" согласования по вопросу о возможности использования земельного участка для целей размещения на нём мусороперерабатывающих предприятий.

Суд первой инстанции указал на то, что истец до участия в аукционе должен был самостоятельно получить сведения о существующих ограничениях по использованию земельного участка, получить информацию о находящихся поблизости объектах, оценить санитарно-гигиенические и иные требования, в том числе авиационные. Данное указание суда не соответствует выше приведённым нормам действующего законодательства, при этом суд не указал из каких источников ООО "Экология города" могло получить сведения о существующих ограничениях, т.к. ни в ПЗЗ, ни в градостроительном плане г. Батайска, ни в сведениях ГКН такие ограничения на момент проведения аукциона не отражались. Данное обстоятельство подтвердили и представители ответчиков и УАиГ, которые также не смогли назвать источник возможного получения истцом такой информации.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что муниципалитет, действуя в лице комитета, при проведении аукциона, исполняя требования подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, довёл до сведения его участников информацию о том, что спорный земельный участок находится в 8-микиллометровой зоне испытательного аэродрома. Нормы действующего законодательства не обязывают участников аукциона по приобретению прав на публичные земельные участки заниматься "картографическим ориентированием" перед принятием решения об участии в торгах, "выискивая" на картах местности близлежащие к предлагаемому земельному участку объекты, могущие своим существованием устанавливать ограничения по использованию земель.

Принимая во внимание выше изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что муниципалитет, действующий в лице комитета, при организации и проведении торгов не исполнил обязанность по раскрытию полной информации перед участниками торгов, прямо возложенную на него нормой подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу выше приведённых обстоятельств, ссылка УАиГ на то, что проектные организации предоставили ему сведения о том, что на спорном земельном участке можно было возводить предприятия по переработке и утилизации твердых бытовых отходов, строительных отходов закрытого типа, не имеет значения для правильного разрешения существующего спора, т.к. соответствующие указания не были раскрыты в аукционной документации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в письме N 881/01/18 от 11.01.2018 ПАО "РВПК "Роствертол" (организация, осуществляющая эксплуатацию аэродрома экспериментальной авиации г. Батайска) прямо указало на то, что оно считает нецелесообразным выполнять разработку проекта строительства мусороперегрузочного производства на спорном земельном участке. Каких-либо упоминаний о том, что на участке допустимо размещение мусороперегрузочных станций закрытого типа, письмо не содержит.

Фактически ПАО "РВПК "Роствертол" указало на то, что на спорном земельном участке является недопустимым размещение мусороперерабатывающих предприятий любого типа. Данное обстоятельство в судебном заседании подтвердил и представитель третьего лица, указав, что участок планируемого строительства мусороперегрузочного производства для обслуживания г. Батайска относится к шестой подзоне, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц, согласно пункту "е" части 2 Правил N 1460. В связи с этим, строительство полигона на спорном земельном участке является недопустимым.

Указание суда первой инстанции на то, что ООО "Экология города" в целях защиты своих прав и законных интересов должно было оспорить законность решение УАиГ об отказе в выдаче разрешения на строительство, а не совершив данные действия, общество не может получить правовую защиту в рамках настоящего дела, не основано на нормах действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Фактически арендодателем спорного земельного участка выступало муниципальное образование г. Батайск в лице комитета; лицом, в компетенцию которого входило выдача разрешения на застройку спорного земельного участка, также являлся муниципалитет, действовавший в лице УАиГ. Таким образом, во всех спорных правоотношениях контрагентом ООО "Экология города" выступало муниципальное образование г. Батайск, все действия и принимаемые решения органов муниципальной власти надлежит рассматривать как действия и решения самого муниципалитета.

Ни нормы Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат в себе положений, в силу которых арендатор для защиты своего нарушенного права был бы обязан до предъявления иска о взыскании неосновательного полученной арендной платы и убытков, был бы обязан оспаривать законность действий и решений арендодателя, чинящего препятствия в использовании земельного участка.

С учётом изложенного, надлежит констатировать, что фактически запретив возведение объекта недвижимого имущества на спорном земельном участке (отказав в выдаче разрешения на строительство), муниципалитет как арендодатель земельного участка запретил арендатору осваивать данный участок, что прямо противоречило правовой направленности договора аренды. При этом для правильного разрешения спора не имеет значения правомерность принятого муниципалитетом указанного решения, т.к. для констатации факта нарушения прав арендатора достаточным является установление факта воспрепятствования в использовании ООО "Экология города" спорного участка.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчики не представили доказательства того, что ООО "Экология города" могло использовать земельный участок по его целевому назначению, напротив, ПАО "РВПК "Роствертол" указало на то, что на спорном земельном участке является недопустимым ведение деятельности по размещению мусороперегрузочного (мусороперерабатывающего) предприятия.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае прекращения арендного обязательства арендатор, лишенный возможности использования арендованного имущества по его целевому назначению, вправе требовать возврата уплаченных арендных платежей на основании статей 1102, 1104 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 49 от 11.01.2000 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Кодекса не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования истцом земельного участка по целевому назначению, постольку внесенные ООО "Экология города" денежные средства 1 780 000 руб. в счет уплаты арендных платежей (платежные поручения N 503 от 12.05.2016 и N 582 от 27.05.2016) представляют собой неосновательное обогащение муниципального образования г. Батайска.

Требования истца о взыскании 113 400 руб. убытков апелляционный суд также считает подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Требование о взыскании ущерба может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех элементов ответственности: факта причинения вреда, его размера, вины лица, обязанного к возмещению вреда, противоправности поведения этого лица и юридически значимой причинной связи между поведением указанного лица и наступившим вредом.

Как указывалось ранее, в целях освоения спорного земельного участка посредством строительства на нём мусороперегрузочной станции обществом были понесены расходы на общую сумму 113 400 руб., а именно:

- в размере 33 400 руб. в виде оплаты стоимости инженерно-геодезических изысканий, проведённых МП "АПБ" по отношению к спорному земельному участку в рамках договора N 11/16 от 26.09.2016;

- в размере 80 000 руб. в виде оплаты работ по разработке проектной документации, подготовленной по заданию истца ООО "Южная строительная лаборатория" по договору N 05-02-17 от 06.02.2017;

В подтверждение факта несения данных расходов в материалы дела представлены платежные поручения N 1169 от 11.10.2016, N 166 от 14.02.2017, N 636 от 26.06.2017, N 672 от 05.07.2017 (т. 1 л.д. 61-64), а также проектная документация и инженерно-геологические изыскания (т. 1 л.д. 65-157).

Указанные расходы были понесены ООО "Экология города" исключительно в целях исполнения договора аренды - проведены мероприятия по обеспечению начала освоения земельного участка посредством строительства на нём мусороперегрузочного предприятия. Данные мероприятия были осуществлены ООО "Экология города" до того момента, как оно фактически было информировано муниципалитетом, действующим в лице УАиГ, о недопустимости использования земельного участка по его целевому назначению. Результаты как инженерно-изыскательских работ, так и проектировочных работ в отсутствие у ООО "Экология города" возможности освоить спорный земельный участок не представляют для общества какой-либо потребительской ценности, а денежные средства, затраченные обществом на оплату данных работ его контрагентам, надлежит рассматривать в качестве имущественных потерь, подлежащих взысканию с неисправного арендодателя.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что фактическим ответчиком по настоящему делу выступает муниципальное образование г. Батайск, в связи с чем как сумму неосновательного обогащения, так и сумма убытков подлежит взысканию с муниципалитета в лице Комитета по управлению имуществом г. Батайска за счёт средств казны муниципального образования г. Батайска. Суд апелляционной инстанции полагает, что в спорных правоотношениях именно комитет должен представлять муниципальное образование, как орган муниципальной власти, подготовивший аукционную документацию и проводивший публичные торги в отношении спорного земельного участка с нарушением норм подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, как лицо, непосредственно выступившее арендодателем по договору от имени муниципалитета. Суд также учитывает, что согласно пунктам 1.3, 1.19, 2.2.9, 2.2.18 приложения N 2 решения Батайской городской Думы N 251 от 28.02.2018 "Об утверждении структуры и положения о Комитете по управлению имуществом города Батайска" комитет обеспечивает осуществление полномочий по решению вопросов местного значения в сферах управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее также - земельные участки), в пределах, установленных настоящим Положением. Комитет от имени муниципального образования "Город Батайск" осуществляет полномочия собственника муниципального имущества в случаях и порядке, установленных муниципальными правовыми актами.

Комитет от имени муниципального образования "Города Батайска" приобретает и осуществляет имущественные и иные права и обязанности в соответствии с законами Российской Федерации, законами Ростовской области и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, выступает в соответствии с Уставом муниципального образования "Город Батайск" в суде без доверенности.

Комитет выступает арендодателем муниципального имущества и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена; выступает продавцом и организатором торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, иных гражданско-правовых договоров, а также права на заключение договоров аренды муниципальных нежилых помещений.

С учётом изложенного, в удовлетворении иска по отношению к администрации надлежит отказать.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований о взыскании 1 780 000 руб. неосновательного обогащения и 113 400 руб. убытков.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика подлежат отнесению судебные расходы ООО "Экология города" по уплате государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 марта 2018 года по делу N А53-31073/2017 в обжалуемой части отменить, в связи с чем абзац 3 резолютивной части решения заменить абзацами следующего содержания:

"Взыскать с муниципального образования города Батайска в лице Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349) за счёт средств казны муниципального образования города Батайска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экология города" (ИНН 6150067982, ОГРН 1106183003453) неосновательное обогащение в размере 1 780 000 руб., убытки в размере 113 400 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 28 934 руб.

В удовлетворении иска по отношению к администрации города Батайска отказать".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина