Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2019 г. N 16АП-2360/19

г. Ессентуки

22 июля 2019 г.

Дело N А63-18660/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2019.

Полный текст постановления изготовлен 22.07.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Суховеевой Д.С., при участии в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Шуверы Николая Ивановича (г. Кисловодск, ОГРН 3122656127100259) и его представителя Шуверы Р.Н. (доверенность от 17.10.2019), от заинтересованного лица - комитета имущественных отношений администрации города города-курорта Кисловодска (г.-к. Кисловодск, ОГРН 1022601311281) - Сажневой Т.Н (доверенность от 14.01.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных отношений администрации города города-курорта Кисловодска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2019 по делу N А63-18660/2018 (судья Карпель В.Л.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Шувера Николай Иванович (далее - заявитель, предприниматель, Шувера Н.И.) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету имущественных отношений администрации города города-курорта Кисловодска (далее - комитет, уполномоченный орган), в котором просил признать незаконным отказ комитета от 13.08.2018 N 189 в предоставлении предпринимателю на условиях аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 588 кв.м, имеющего кадастровый номер 26:34:020212:38, расположенного адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский 25/1, разрешенное использование под строительство санатория - лечебного корпуса, для целей завершения строительства, без проведения торгов.

Также заявитель просил суд обязать уполномоченный орган предоставить предпринимателю земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 588 кв.м, имеющий кадастровый номер 26:34:020212:38, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский 25/1, разрешенное использование под строительство санатория - лечебного корпуса (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38), на условиях договора аренды, для завершения строительства, без проведения торгов, сроком на 3 (три) года.

Решением суда от 16.04.2019 требования удовлетворены по мотиву несоответствия отказа комитета нормам земельного законодательства. При этом суд указал, что у предпринимателя имеется право требовать заключение с ним однократно на срок три года договора аренды на спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Суд заключил, что с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами Кисловодского городского суда, оснований распространения на созданный объект незавершенного строительства степенью готовности 16%, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина, д. 25/пер. Бородинский, д.1, правового режима самовольной постройки у арбитражного суда по настоящему делу не имеется.

В апелляционной жалобе комитет просит отменить решение суда, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель считает, что испрашиваемый участок ранее уже был предоставлен предпринимателю для завершения строительства объекта на условиях дополнительного соглашения от 26.08.2013 N 2855 к договору аренды N 2234, государственная регистрация которого состоялась 05.09.2013, номер регистрации 26-01-116/2009/2013-293. В этом случае комитет считает, что повторное предоставление для тех же целей без торгов земельного участка не представляется возможным, так как это противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель комитета поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, а представитель предпринимателя поддержал позицию изложенную в отзыве

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в виду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города-курорта Кисловодска от 06.07.2007 N 424 по заявлению предпринимателя утвержден акт выбора и предварительного согласования размещения пансионата круглогодичного семейного отдыха от 21.03.2007 и предоставлен предпринимателю в аренду земельный участок общей площадью 588 кв.м, по ул. Шаляпина/пер. Бородинский 25/1 в городе-курорте Кисловодске, для проектирования пансионата круглогодичного семейного отдыха, на срок 3 года. Согласно пунктам 3.4, 3.6 постановления N 424 предпринимателю надлежало согласовать в установленном порядке разработанную проектную документацию и получить разрешение на строительство пансионата круглогодичного семейного отдыха.

По договору аренды от 06.07.2007 N 1694, заключенному с администрацией (арендодатель), предоставлен предпринимателю в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский, 25/1, для проектирования пансионата круглогодичного семейного отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору, и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 588 кв.м.

В соответствии с протоколом совместных действий от 01.08.2007 ЗАО "Бородино" и Шувера Н.И. договорились осуществлять строительство единого комплекса санатория по адресу г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский 25/1 на земельных участках с кадастровым номером 26:34:020212:2 площадью 2 441 кв. м, принадлежавшему обществу на праве собственности (в дальнейшем указанный участок продан обществом Шувере Н.И. по договору купли-продажи от 24.05.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ N 846681 от 08.06.2012) и с кадастровым N 26:34:020212:38 площадью 588 кв.м, предоставленному Шувера Н.И. в аренду по договору аренды с администрацией от 06.07.2007 N 1694 (впоследствии с Шуверой Н.И. заключен договор аренды указанного земельного участка на новый срок от 12.08.2010 N 2234, зарегистрированный 06.09.2010 за номером 26-26-15/032/2010-110).

27.04.2010 Управлением архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска Шувере Н.И. выдано разрешение N RU 26305000-30 на строительство санатория - лечебного корпуса с количеством этажей - 9 ед., площадью застройки - 491 кв.м, общей площадью - 4155, 1 кв.м, строительным объемом - 1 4730 куб.м, по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский, 25/1, со сроком действия разрешения до 27.10.2011.

Согласно разрешению на строительство N Ru 26305000-30 его действие продлено до 05.05.2014.

Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от 18.04.2011 N 387 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым N 26:34:020212:38 "под проектирование пансионата круглогодичного семейного отдыха" на вид разрешенного использования "под строительство санатория-лечебного корпуса".

В соответствии с дополнительным соглашением от 02.06.2011 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 N 2234 внесены изменения в пункт 1 договора, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым N 26:34:020212:38, площадью 588 кв.м, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский, 25/1, для использования в целях под строительство санатория-лечебного корпуса, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору, и являющимся его неотъемлемой частью.

Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны и ограничен в использовании в соответствии с установленным режимом, указанном в приложении N 3.

Срок аренды земельного участка установлен с 12.08.2010 по 11.08.2013 (пункт 2.1 договора аренды N 2234).

Дополнительное соглашение от 02.06.2011 к договору аренды N 2234 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа (даты регистрации 30.07.2011, номер регистрации 26-26-15/021/2011-677).

13.10.2011 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 448,4 кв.м, степенью готовности 16%, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина, д. 25/пер. Бородинский, д.1, Инвентарный номер:8135, литера "Д" (номер регистрации 26-26-15/026/2011-929, свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2011 N 26-АЗ 557413).

26.07.2013 стороны заключили дополнительное соглашение N 2855 к договору аренды N 2234, согласно которому земельный участок с кадастровым N 26:34:020212:38, площадью 588 кв.м предоставлен арендатору в целях "под строительство санатория - лечебного корпуса" (пункт 1.1), срок аренды установлен с 26.07.2013 по 25.07.2018 (пункт 1.2).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (дата регистрации 05.09.2013, номер регистрации 26-01-116/2009/2013-293).

Заявитель 07.05.2018 и 06.07.2018 обращался в комитет с заявлениями о продлении договора аренды N 2234, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38, приложив к заявлениям копию свидетельства о государственной регистрации права от 13.10.2011 N 26-АЗ 557413 на незавершенный строительством объект.

В решении от 13.08.2018 N 189 уполномоченный орган отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38 на условиях аренды сославшись на часть 15 статьи 39.8, пункт 2 части 5 статьи 39.6, пункт 10 части 2 статьи 39.6, часть 1 статьи 39.16 Земельного кодекса и указав, что продление договора аренды N 2234 не представляется возможным.

Считая отказ комитета противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) предпринимателя в экономической сфере, заявитель обратился в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил следующее. Земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 неоднократно ранее предоставлялся предпринимателю в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершённого строительства, в том числе в период с 12.08.2010 по 11.08.2013, с 26.07.2013 по 25.07.2018 - с учетом норм действующего земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для строительства. Поэтому на заявителя не могут быть распространены нормы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка предпринимателю в этих же целях без проведения торгов у комитета отсутствовали.

Вывод суда первой инстанции о том, что на спорном земельном участке имеются незавершенные строительные объекты, в связи с чем, для завершения строительства необходимо заключить договор аренды на новый срок, судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном понимании норм материального права. При этом, судом учтено, что право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства. Так незавершение предпринимателем строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств, а также предпринятых предпринимателем действий в течение срока действия повторного договора, не является достаточным основанием для предоставлении в аренду предпринимателю испрашиваемого земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следовало отказать на основании части 3 статьи 201 АПК РФ, а решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия его выводов фактическим обстоятельствам (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьями 268-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу удовлетворить

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2019 по делу N А63-18660/2018 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Л.В. Афанасьева И.А. Цигельников