Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 15АП-6244/20 по делу N А53-27148/2018

город Ростов-на-Дону

05 июня 2020 г.

дело N А53-27148/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.А.

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2020 по делу N А53-27148/2018

по иску ООО "Качество"

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Качество" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным содержащегося в письме от 26.06.2018 N 59-30-13869/17 отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 859 кв.м с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "магазин продовольственный и промтоварный" и возложить на департамент обязанность в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества проект договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка на дату обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок (28.05.2018).

Решением от 14.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.02.2019, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019 по делу N А53-27148/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Судом кассационной инстанции указано, что в материалах дела отсутствуют сведения о необходимости всего спорного участка для эксплуатации возведенного ответчиком объекта (или иных объектов).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2020 (в редакции определения от 01.06.2020) заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным решение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об отказе ООО "Качество" в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081205:83, выраженное в письме от 26.06.2018 N 59-30-13869/17.

Суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону устранить допущенное нарушение: в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО "Качество" подписанный от имени продавца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081205:83, площадью 859 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, по цене, определенной исходя из кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка на дату обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок (28.05.2018).

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды для использования участка в целях строительства магазина продовольственного и промтоварного. В договоре аренды земельного участка не указана допустимая площадь застройки арендованного земельного участка. Общество как собственник объекта недвижимости площадью 200 кв.м, находящегося на испрашиваемом земельном участке, имеет исключительное право на его приобретение. При этом наличие на земельном участке иных объектов, законность возведения которых является предметом спора по делу N А53-3413/2019, не влияет на наличие у заявителя права на приобретение земельного участка. По результатам проведения повторной судебной экспертизы установлена площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания - магазина продовольственного и промтоварного, 2-этажного, площадью 200 кв.м без учета иных строений, расположенных на земельном участке 61:44:0040402:83, которая составляет 1098,4 кв.м. Размер испрашиваемого земельного участка не превышает определенную экспертом площадь. Оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка у департамента не имелось.

Не согласившись с указанным судебным актом, департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что при принятии обжалуемого решения не принято во внимание решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 по делу N А53-3413/2019 о сносе самовольно возведенных объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:44:0081205:92 и 61:44:0081205:93, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Департамента имущественно-земельных отношений не явился. департаментом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Представитель ООО "Качество" в заседание не явился, отзыв не представил. Общество извещено о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 25.11.2013 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 35098 (т. 1 л.д. 22-25), согласно которому Департамент имущественно-земельных отношений (арендодатель) предоставляет, а ООО "Качество" (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номер 61:44:0081205:83, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская. Для использования в целях строительства магазина продовольственного и промтоварного в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемому к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 859 кв.м.

Срок аренды определен сторонами в пункте 2.1 с момента передачи земельного участка до 13.07.2016.

Земельный участок передан арендатору по акту (т. 1 л.д. 24).

На основании разрешения N RU61310000-8490-1 (т. 1 л.д. 44) ООО "Качество" возвело на арендуемом земельном участке объект капитального строительства - магазин продовольственный и промтоварный общей площадью 200 кв.м, этажность - 2.

Нежилое здание магазина поставлено на кадастровый учет 24.12.2012 с присвоением кадастрового номера 61:44:0081205:83 (т. 1 л.д. 28-29).

Объект капитального строительства введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением N 61-310-849009-2016 от 20.05.2016 (т. 1 л.д. 45-46).

Право собственности ООО "Качество" на указанный объект капитального строительства - магазин продовольственный и промтоварный зарегистрировано 05.07.2016 (т. 1 л.д. 47-48).

Кроме того, ООО "Качество" возвело на арендованном земельном участке хозяйственные строения (нежилые здания) площадью 54,8 кв.м литер Б с кадастровым номером 61:44:0081205:92 (т. 1 л.д. 54-57) и площадью 40 кв.м литер В с кадастровым номер 61:44:0081205:93 (т. 1 л.д. 50-53).

Распоряжением N 1039 от 11.08.2016 объекту - магазину продовольственному и промтоварному присвоен адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б (т. 1 л.д. 58).

В октябре 2016 года ООО "Качество" обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Распоряжением от 25.10.2016 N 2587 ООО "Качество" отказано в предоставлении в собственность земельного участка в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь земельного участка (т. 1 л.д. 60).

В мае 2018 года ООО "Качество" повторно обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081205:83.

Письмом от 26.06.2018 N 59-30-13869/17 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемого земельного участка отказано (т. 1 л.д. 62). Отказ мотивирован тем, что фактическое использование земельного участка не соответствует виду его разрешенного использования.

Ссылаясь на то, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность незаконен, ООО "Качество" обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

В статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В письме от 26.06.2018 департамент отказал в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что фактическое использование земельного участка не соответствует его разрешенному виду использования, так как на испрашиваемом участке, помимо здания магазина продовольственного и промтоварного расположены хозяйственные строения литер Б и литер В.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Департаментом в рамках делегированных ему полномочий по управлению и распоряжению муниципальной собственностью и земельными участками в пределах городской черты, относящихся к компетенции администрации города Ростова-на-Дону, проведено обследование указанного земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081205:83 расположены здание литер А, используемое под магазин, и хозяйственные строения - литер Б и литер В.

Как отмечено выше, отказ в предоставлении земельного участка мотивирован несоответствием фактического вида использования земельного участка его разрешенному виду использования.

В распоряжении от 25.10.2016 N 2587 и в отзыве от 04.10.2018 N 59-30-21956/11 департамент ссылался на отсутствие оснований для заключения договора купли-продажи в отношении всего спорного земельного участка, в связи с нахождением на участке двух хозяйственных построек, что также не соответствует виду разрешенного использования участка.

Между тем, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Согласно статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 5 названной статьи в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В подпункте 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия департаментом оспариваемого отказа) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Особенностью этого случая является то, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20 Кодекса).

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении такого земельного участка без проведения торгов при несоответствии разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16 Кодекса).

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса Российской Федерации.

Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, в предмет спора по настоящему делу входят обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 87 от 26.04.2011 (в редакции от 05.06.2018 - на дату отказа в предоставлении земельного участка и в редедакции от 14.08.2018 - на дату рассмотрения спора в суде), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081205:83 расположен в зоне жилой застройки второго типа (Ж-2).

Градостроительным регламентом данной зоны в основных, видах разрешенного использования установлен такой вид использований - магазины продовольственные и промтоварные, при этом к данному основному виду разрешенного использования установлены вспомогательные виды разрешенного использования - гостевые автостоянки.

Спорный земельный участок предоставлен ООО "Качество" на основании договора аренды земельного участка от 25.11.2013 N 35038 на срок до 13.06.2016 для использования в целях строительства магазина продовольственного и промтоварного.

Договор аренды земельного участка не содержит каких-либо положений о площади застройки земельного участка, ограничений на размещение вспомогательных объектов, а также каких-либо иных ограничений, требований, предъявляемым к параметрам создаваемого объекта недвижимого имущества, его характеристикам.

В данном случае ООО "Качество" в аренду предоставлен для строительства земельный участок площадью 859 кв.м, на котором в соответствии с разрешением на строительство N RU61310000-8490-1 возведен капитальный объект площадью 200 кв.м, процент застройки участка составляет 33,34 %.

На ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды департамент в оспариваемом отказе и в ходе рассмотрения настоящего дела не ссылался.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Качество" как собственник объекта недвижимости площадью 200 кв.м, находящегося на испрашиваемом в собственность земельном участке, имеет исключительное право на его приобретение.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом первой инстанции проведена судебная экспертиза в целях определения площади земельного участка, необходимого для использования объектов, размещенных на участке.

Заключение первоначальной экспертизы не принято судом первой инстанции как допустимое доказательство. В данной части возражений сторонами на решение не заявлено.

Определением от 16.01.2020 по настоящему делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр технических экспертиз" Кошелеву А.И. (т. 3 л.д. 142-145).

Согласно выводам эксперта (заключение от 20.02.2020 N 3258 - т. 4 л.д. 7-76) площадь земельного участка, необходимая и достаточная для нормативной эксплуатации нежилого здания: магазина продовольственного и промтоварного, этажность: 2, площадью 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Волоколамская, 3б, без учета иных строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081205:83, составляет 1098,4 кв.м.

Площадь земельного участка, необходимая и достаточная для нормативной эксплуатации нежилого здания: магазина продовольственного и промтоварного, этажность: 2, площадью 200 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Волоколамская, 3б, с учетом иных строений (хозстроение: нежилое здание, этажность: 1, площадью 54,8 кв.м, хозстроение: нежилое здание, этажность: 1, площадью 40 кв.м), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040402:83, составляет 1647,6 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости площадь испрашиваемого земельного участка площадью 859 кв.м, то есть не превышает размер земельного участка, необходимого для использования размещенного в его границах объекта площадью 200 кв. м, в отношении которого отсутствует спор о законности его возведения.

С учетом изложенного довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции не принято во внимание наличие спора о сносе самовольно возведенных объектов капитального строительства хозпостроек литер Б и литер В, расположенных на испрашиваемом земельном участке, является необоснованным. Результаты рассмотрения дела N А53-3413/2019 о сносе хозяйственных построек, удовлетворение иска и нахождение названного дела на рассмотрении в арбитражном суде апелляционной инстанции не влияют на выводы о незаконности отказа в предоставлении земельного участка в собственность по изложенным выше обстоятельствам.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2020 по делу N А53-27148/2018 (в редакции определения от 01.06.2020) оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Баранова Ю.И. Величко М.Г.