Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2021 г. N 15АП-2268/21 по делу N А32-14117/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2021 г. N Ф08-4958/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

19 марта 2021 г.

дело N А32-14117/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Ю.И. Барановой, М.Г. Величко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Кладиновой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - прокурор Зонов О.В.;

от администрации - представитель по доверенности от 04.02.2021 N 17 Скоморощенко В.В.;

от предпринимателя - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Калининский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2020 по делу N А32-14117/2020

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Калининский район

к ответчикам: администрации муниципального образования Калининский район, ИП Микрюковой Анне Евгеньевне,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Калининский район (далее - прокурор, прокуратура, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Калининский район (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Микрюковой Анне Евгеньевне (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Калининский район и Микрюковой А.Е. договор от 13.10.2017 аренды земельного участка общей площадью 7070 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:507, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Старовеличковский, ст. Старовеличковская, площадь Привокзальная, 12 "Б";

- применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды Микрюковой А.Е. на земельный участок общей площадью 7 070 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:507, расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Старовеличковский, ст. Старовеличковская, площадь Привокзальная, 12 "Б".

Определением от 07.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2020 признан недействительной ничтожной сделкой заключенный между администрацией муниципального образования Калининский район и индивидуальным предпринимателем Микрюковой Анной Евгеньевной (ИНН 230807816761 ОГРНИП 313230815100071) договор от 13.10.2017 N 1000005054 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:507, общей площадью 7070 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Старовеличковский, ст. Старовеличковская, площадь Привокзальная, 12 "Б". Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора аренды земельного участка от 13.10.2017 N 1000005054 права аренды индивидуального предпринимателя Микрюковой Анны Евгеньевны (ИНН 230807816761 ОГРНИП 313230815100071) на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:507 площадью 7070 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Старовеличковский, ст. Старовеличковская, площадь Привокзальная, 12 "Б" (дата государственной регистрации аренды: 20.10.2017; номер государственной регистрации арендного обременения: 23:10:0601001:507-23/023/2017-4). Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:507, зарегистрированной в пользу индивидуального предпринимателя Микрюковой Анны Евгеньевны (ИНН 230807816761 ОГРНИП 313230815100071) на основании договора аренды земельного участка от 13.10.2017 N 1000005054 (дата государственной регистрации аренды: 20.10.2017; номер государственной регистрации арендного обременения: 23:10:0601001:507-23/023/2017-4). Взыскано с индивидуального предпринимателя Микрюковой Анны Евгеньевны (ИНН 230807816761 ОГРНИП 313230815100071) в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 3 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой и просила решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы администрация указала, что в Земельном кодексе Российской Федерации не сказано о необходимости раздела земельного участка, предоставляемого для обслуживания объекта недвижимости, если его площадь превышает площадь, необходимую для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости. Администрация полагает, что раздел земельного участка с КН 23:10:0601001:507 с площадью, указанной заместителем прокурора Краснодарского края, будет являться незаконным и противоречить требованиям, утверждённой землеустроительной документации Старовеличковского сельского поселения. В ходе судебного заседания ответчиками неоднократно указывалось на невозможность раздела вышеуказанного земельного участка, однако данные доводы судом при вынесении решения не были приняты во внимание. Кроме того, администрация ссылается на неверную оценку судом расчета плотности застройки участка объектами недвижимости. Заявитель жалобы считает, что к имеющейся информации управления градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования Калининский район о плотности застройки участка следует относиться критично, так как она не соответствует Правилам подсчета коэффициента застройки земельного участка (Приложение А) СП 18.13330.2019. Кроме того, положения СНиП Н-89-80, на которые ссылается суд в обжалуемом решении, не регулируют правоотношения по формированию и предоставлению в аренду земельных участков и не устанавливают (и не устанавливали) обязательных требований по минимальному коэффициенту застройки. Также судом не дана оценка доводам предпринимателя о сроках исковой давности.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов администрации и просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Прокурор в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Предприниматель явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанного лица в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Калининский район и индивидуальным предпринимателем Микрюковой Анной Евгеньевной 13.10.2017 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 7 070 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:507, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, с/о Старовеличковский, ст. Старовеличковская, площадь Привокзальная, 12 "Б". Срок аренды установлен на 49 лет.

Земельному участку установлен вид разрешенного использования - для размещения объектов промышленности (склад).

Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регламентирующих предоставление земельных участков под объектами недвижимости, Микрюкова А.Е. является собственником объекта недвижимости - склада для хранения металлоконструкций общей площадью 84,7 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:775, расположенном на спорном земельном участке.

Из информации управления градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования Калининский район от 20.12.2019 следует, что плотность застройки участка объектами недвижимости составила l,19% (84,7 кв. м/7070 кв. м *100% = 1,19%). В соответствии с приложением "В" СП 18.13330.2011 "СНиП И-89-80. Генеральные планы промышленных предприятий" минимальная плотность застройки предприятий по поставкам металлопродукции составляет 35%. Следовательно, для эксплуатации здания склада для хранения металлоконструкций общей площадью 84,7 кв. м необходимым был земельный участок площадью 242 кв. м (84,7 кв. м *100% /35% = 242 кв. м).

Таким образом, как указывает прокурор, администрация неправомерно предоставила в аренду индивидуальному предпринимателю Микрюковой А.Е. земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:507 общей площадью 7070 кв. м. Прокуратура указывает, что оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц на предоставление спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования Калининский район, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела повторно, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Судом обоснованно установлено, земельный участок с кадастровым номером 23:10:0601001:507 общей площадью 7 070 кв. м передан в аренду Микриковой Анне Евгеньевне для эксплуатации объекта недвижимости - склада для хранения металлоконструкций общей площадью 84,7 кв. м с кадастровым номером 23:10:0601001:775.

Прокуратура в своем иске указывает на отсутствие обоснования предоставления земельного участка испрашиваемой площади (7 070 кв. м), отсутствие документов, подтверждающих необходимость земельного участка площадью 7070 кв. м для использования расположенного на нем объекта площадью 84,7 кв. м.

Суд первой инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", счел обоснованным требование прокурора о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 13.10.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:507, поскольку доказательства необходимости предоставления предпринимателю земельного участка площадью 7 070 кв. м (значительно превышающей площадь объекта недвижимости) ответчиками не представлены, надлежащим образом такое предоставление не мотивировано.

В апелляционной жалобе администрация ссылается на отсутствие законодательно закрепленных требований к установлению соразмерности площади земельного участка, испрашиваемого для размещения и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, однако указанные ссылки отклоняются апелляционной коллегией ввиду их необоснованности и противоречию смыслу положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, конкретизированных в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Так, согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность данного права заключается в том, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Необходимым условием приобретения права аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка, либо наличие доказательств, подтверждающих, что данный земельный участок был изначально сформирован и предоставлен для размещения и эксплуатации конкретного расположенного на участке объекта недвижимости. Предоставление земельного участка в аренду для строительства объекта недвижимости в порядке, установленном соответствующими публичными процедурами, не означает, что данный земельный участок той же площади может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости в аренду на новый срок в порядке реализации исключительного права на предоставление земельного участка, занятого зданием или сооружением. Исключительность названного права предполагает его реализацию в отношении земельного участка, сформированного под эксплуатацию конкретного объекта недвижимости, а не земельного участка любой площади.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Заявитель при обращении в орган местного самоуправлении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для его эксплуатации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2018 по делу N А32-3470/2017).

Как указано выше, в границах земельного участка площадью 7 070 кв. м расположено принадлежащее индивидуальному предпринимателю на праве собственности нежилое здание площадью 84,7 кв. м.

Спорный участок сформирован в 2012 году по фактическому землепользованию, безотносительно к расчету площади необходимой для эксплуатации расположенного в его границах конкретного объекта недвижимости.

Довод ответчика о недопустимости раздела спорного земельного участка обоснованно не принят арбитражным судом во внимание, поскольку данный вопрос не относится к существу спора и не влияет на исполнение состоявшегося судебного акта. Более того, вопреки доводам ответчика муниципальными градостроительными регламентами для территориальной зоны "П-4" определены критерии минимальной/максимальной площади застройки, которые составляют 100/25000 кв.м, что позволяет предпринимателю реализовать исключительное право на часть спорного участка (242 кв.м), занятую складом в порядке ст. 11.4 ЗК РФ.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, принятый арбитражным судом в качестве допустимого доказательства расчет плотности застройки является неверным, поскольку не учтена расположенная в границах спорного участка электрическая подстанция. Вместе с тем, данный вывод опровергается имеющимся в материалах дела актом осмотра спорного земельного участка, проведенного с участием представителей ответчиков, согласно которому иных построек, за исключением объекта недвижимости с кадастровым номером 23:10:0601001:775, на участке не имеется.

Довод о применении к спорным отношениям положений утратившего силу СНиП П-89-80* несостоятелен, поскольку данные нормы и правила действовали на момент заключения оспариваемого договора аренды (13.10.2017) и исключены лишь 17.03.2020 в связи с введением в действие СП 18.13330.2019.

Из материалов дела следует, предпринимателем в суде первой инстанции было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 43) указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из иска и подтверждается материалами дела, прокуратура, не являющаяся стороной сделки, узнала о наличии нарушений из информации управления градостроительства и благоустройства администрации муниципального образования Калининский район от 20.12.2019.

Исковое заявление подано в суд 12.05.2020, то есть срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу пункта 3 статьи 433 Кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Действия сторон до момента регистрации являются фактическими действиями, которые становятся исполнением только в случае и в момент заключения сделки, то есть в момент государственной регистрации договора. Течение срока исковой давности не может начинаться ранее заключения сделки, поэтому начало течения исковой давности должно определяться датой государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации (соответствующая правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.12.2011 N ВАС-13620/11).

Согласно представленной выписке из ЕГРН по состоянию на 04.03.2020 (т. 1 л.д.21), право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за предпринимателем 20.10.2017 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения, от 13.10.2017 N 1000005054.

Таким образом, даже если предположить, что прокуратуре было известно о наличии нарушений с момента заключения сделки между администрацией и предпринимателем, то учитывая подачу иска 12.05.2020, срок исковой давности также не является пропущенным.

То обстоятельство, что в обжалуемом решении не отражено рассмотрение ходатайства предпринимателя о применении срока исковой давности, не является основанием для его отмены, поскольку выводы суда не привели к принятию неверного судебного акта (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

С учетом вышеизложенного, судом верно установлено, что значительное превышение площади спорного земельного участка (7 070 кв. м) площади здания склада (84,7 кв. м) является очевидным (площадь земельного участка превышает площадь склада в 83,47 раза), а намерения предпринимателя по использованию всей территории спорного земельного участка для занятий коммерческой деятельностью на базе данного склада само по себе не является достаточным обоснованием для реализации исключительного права на предоставление в аренду без проведения торгов всего земельного участка площадью 7 070 кв. м.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда об обоснованности требования прокурора о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 13.10.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:10:0601001:507.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Поскольку регистрационная запись о праве аренды на земельный участок внесена в реестр на основании недействительной (ничтожной) сделки, заключенной в нарушение земельного законодательства и противоречащей публичным интересам, администрация как публичный собственник земельного участка не нуждается в восстановлении владения им, регистрационная запись о праве аренды земельного участка, внесенная в пользу Микрюковой А.Е., подлежит аннулированию, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки право аренды земельного участка подлежит признанию отсутствующим (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность признания отсутствующим права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки, в качестве применения последствия недействительности ничтожной сделки (статья 167 ГК РФ) признана сложившейся арбитражной практикой.

Иные изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2020 по делу N А32-14117/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко