Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 марта 2012 г. N 03-07-10/06 Об учете в целях налогообложения прибыли доходов в виде разницы между суммой средств целевого финансирования и суммой фактических затрат на строительство (создание) объекта недвижимости

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23 марта 2012 г. N 03-07-10/06

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций по услугам застройщика, оказываемым на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми (офисными) помещениями, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Таким образом, в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость, установленное вышеуказанным подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, не применяется. В то же время услуги застройщика, оказываемые гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком машино-мест в подземной автостоянке, приобретаемых гражданами для личных, семейных нужд, по нашему мнению, от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса для целей налогообложения прибыли организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, включает в себя разницу:

- между размером средств на содержание застройщика, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию;

- договорной стоимостью объекта и фактическими затратами по строительству с учетом затрат по содержанию застройщика.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 Кодекса к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся в том числе суммы налогов и сборов, начисленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, за исключением перечисленных в статье 270 Кодекса.

Учитывая изложенное, если после завершения строительства у организации-застройщика остается положительная разница между суммой средств целевого финансирования и суммой фактических затрат на строительство (создание) объекта недвижимости, не подлежащая возврату дольщикам по условиям договора, то указанная сумма в целях налогообложения прибыли утрачивает статус средств целевого финансирования и подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании пункта 14 статьи 250 Кодекса.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России N 03-02-07/2-138 от 07.08.2007 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Комова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве не облагаются НДС. Льгота не распространяется на те, что оказываются при возведении объектов производственного назначения.

Поэтому передача застройщиком дольщикам нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в нем и предназначенных для использования под офисы, облагается НДС. В тоже время, по мнению Минфина России, при передаче машино-мест в подземной автостоянке, предназначенных для личных (семейных) нужд дольщиков, налог не взимается.

Денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат на строительство, не включаются им в базу по НДС. Условие - стройка ведется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. Исключение составляет сумма, полученная на оплату услуг застройщика, облагаемых НДС. Она включается в налогооблагаемую базу.

Если по окончании строительства величина средств, полученных от каждого дольщика, превысила затраты по переданной им недвижимости, то положительная разница, остающаяся в распоряжении застройщика по облагаемым НДС услугам, включается в налоговую базу.

Также разъяснено, что аккумулированные на счетах застройщика средства дольщиков (инвесторов) не учитываются при налогообложении прибыли. Условие - ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках такого целевого финансирования. Возникший по окончании строительства остаток указанных средств включается в состав внереализационных доходов (если он не подлежит возврату дольщикам).