Письмо Министерства экономического развития РФ от 4 августа 2011 г. N Д23-3287 "По вопросу государственной регистрации договора аренды на неизолированную часть помещения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу государственной регистрации договора аренды на неизолированную часть помещения и в рамках компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения, а также оценке законности действий государственных регистраторов.

Вместе с тем по поставленному в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то" что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК.

При этом пунктом 3 статьи 607 ГК предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды объекта недвижимости, заключаемый на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Объект такого договора должен обладать характеристиками, позволяющими индивидуализировать передаваемое в аренду недвижимое имущество.

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду части помещения.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, договор аренды неизолированной части помещения может быть заключен, и в отношении него может быть осуществлена государственная регистрация при условии, что в нем содержатся положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду.

При этом, исходя из пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к документам, представляемым на государственную регистрацию, также должен быть приложен кадастровый паспорт помещения, в котором расположена передаваемая в аренду часть такого помещения.

Данная позиция подтверждается судебной практикой (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. N КГ-А40/440-05 и от 1 июня 2011 г. N КГ-А40/5478-11).

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин