Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 мая 2013 г. N 03-04-05/19341 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже жилых домов

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 мая 2013 г. N 03-04-05/19341

Вопрос: Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, приобрело земельный участок в 2011 году, площадью 10221 кв. м. Участок приобретен физическим лицом для жилищного строительства.

В дальнейшем физическим лицом в 2012 году был приобретен строительный проект "Проект блокированных жилых домов" (дома типа "таунхаусы" в количестве 6 шт.) и проведены соответствующие инженерные изыскания на земельном участке и экспертиза приобретенного проекта.

В целях реализации строительства в соответствии с указанным проектом в 2013 году физическим лицом было получено разрешение на строительство домов типа "таунхаусы".

Помимо этого, в период с 2012 года по 2013 год физическое лицо приобретало соответствующие материалы для осуществления строительства и оплачивало услуги подрядных строительных организаций, имеющих соответствующее разрешение на строительство.

После завершения строительства физическое лицо планирует впоследствии продать построенную недвижимость (жилые дома) и земельные участки третьим лицам.

Вправе ли физическое лицо осуществить разовую операцию по продаже объектов недвижимости (отдельных квартир в таунхаусе) с земельными участками, расположенными под строениями, третьим лицам (других земельных участков нет и строительство больше не планируется, т.е. деятельность является разовой) без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя?

В связи с тем, что физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, вправе ли оно при продаже недвижимости и земельных участков третьим лицам осуществить действия, предусмотренные гл. 23 НК РФ, то есть уплатить в бюджет НДФЛ в размере 13% с разницы между полученными от продажи доходами и произведенными расходами согласно ст. 220 НК РФ и предоставить соответствующую декларацию по форме 3-НДФЛ?

Имеются ли в действиях физического лица признаки предпринимательской деятельности и обязано ли оно иметь статус индивидуального предпринимателя при осуществлении данных операций?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При этом положения указанного подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

При рассмотрении вопроса о наличии признаков предпринимательской деятельности при реализации недвижимого имущества необходимо учитывать следующее.

Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин