Может ли управляющая организация выполнить те или иные работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома, например ремонт подъездов, если собственники помещений дома отдельно такого решения не принимали на общем собрании? Вправе ли управляющая организация руководствоваться при этом постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290?
Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 N 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Таким образом, полагаем, что управляющая компания имеет право проводить работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома без решения общего собрания собственников многоквартирного дома, если эти работы включены в договор управления многоквартирным домом и Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.
Данная позиция подтверждается и судебной практикой (постановление Ульяновского областного суда от 19.04.2019 по делу N 4А-197/2019, решение Заволжского районного суда г. Твери Тверской области от 21.08.2020 по делу N 12-175/2020, решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 07.04 2020 по делу N 12-64/2020).
Полагаем, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома в обязательном порядке требуется тогда, когда ремонтные работы не включены в договор управления многоквартирным домом и Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и требуют дополнительных сборов.
Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Якунин Дмитрий
Ответ прошел контроль качества
29 января 2021 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Подробнее о Правовой поддержке компании "Гарант"